9月LPR“按兵不动” 房贷利率是否还有下调空间？

9月，103个重点城市中超8成房贷主流利率低至下限水平。

9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与8月持平。自8月5年期以上LPR下调，9月房贷利率再创新低。同时，据机构数据显示，9月，103个重点城市中超8成房贷主流利率低至下限水平。

不过，在业内人士看来，当前楼市修复受阻，仍需要宽松的信贷环境作为基础，部分一线、二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来仍有下调空间。

连续下调LPR的迫切性不大

市场之前预期9月5年期LPR会下调，却并未实现。对此。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，8月1年期LPR和5年期以上LPR非对称下降，特别是5年期以上LPR超预期下降15个基点。降息效果的释放需要一定时间来观察，因此短期内连续下调LPR的迫切性不大。当前货币环境整体宽松，后期政策重点是打通宽货币向宽信用的传导链条，才能促进信贷投放的平稳增长，增强货币的流动性。

事实上，受8月份5年期以上LPR下调的影响，9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再创新低。

据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，9月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷款利率为4.15%，二套房贷款利率为4.91%，分别较8月回落17个基点、15个基点。其中，已有86个城市房贷主流利率低至首套房4.1%、二套房4.9%的下限水平。从利率变化来看，9月，厦门主流首套房贷款利率下调幅度最大，达到45个基点；东莞和长沙主流首套房贷款利率均下调35个基点。

图/贝壳研究院提供

在放款周期方面，8月银行放款周期为25天，与7月基本持平。其中，一线城市平均放款周期为31天，二线,、三线城市平均放款周期均为24天。

在房贷利率下调的同时，各地首付比例也在纷纷下调，相应地，贷款比例有不同程度的提升。与2021年四季度相比，由于各地出台的政策力度不同，三线、四线城市贷款比例提升最大，一线城市贷款比例基本持平。

对此，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，除少数热点城市以外，其他城市二套房首付比例多数降至了4-5成，恢复到2016年之前的状态。

业内：房贷利率仍有下调空间

尽管有上述信贷政策的支持，但是全国商品房销售仍然未见起色。据国家统计局的数据显示，今年1-8月，全国商品房销售面积同比下滑23%，降幅较1-7月减少0.1个百分点。而9月的最近两周，同样是“旺季不旺”。

对此，李宇嘉表示，从需求端刺激的效果，边际效应开始下降。因此仅仅对需求端刺激还不行，只有供给端同步发力，楼市才能稳定。

“利率降低、放款加快有助降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。”刘丽杰表示，后期市场的修复仍需要宽松的信贷环境作为基础。当前部分一线、二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来仍有下调空间。

李宇嘉也认为，LPR仍处于下降通道。他表示，即便5年期以上LPR低至4.3%，首套房利率最低只有4.1%，但其仍显著高于理财收益率。近期，银行不断降低存款利率，5年期定期存款年利率仅为2.7%，市场上高于3%的理财产品很受欢迎，包括大额定期存单。

在李宇嘉看来，未来需求疲弱，需要降低购房门槛和成本。8月，5年期以上LPR已经下降15个基点，按照5月份同等力度降息来看，需要等2个月左右观察效果，再行决定下一步降息力度。另外，近期银行纷纷下调存款利率，也为未来继续下调LPR创造了机会。因此，预计今年至少还有一次下调的窗口期。