集中供地入市、去化速度放缓，试点现房销售城市规模扩大

2021年2月，自然资源部提出在全国22个重点城市实行住宅用地“两集中”出让，截至目前实施已有1年半时间，各地块项目入市情况也始终备受关注。同时，随着集中供地的不断推进，各地土拍规则也有所调整，“现房销售”的试点地块不断增加。据中指监测，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波、海南等省市在土拍环节试点现房销售，其中，北京2022年各批次涉及现房销售的地块宗数逐渐增加。

“两集中”项目入市规模递减，民企去化率逐批次走低

根据中指监测，截至今年8月末，22个重点城市（市本级）“两集中”涉宅用地累计推出3429宗，成交2658宗，其中2021年共推出2331宗，成交1873宗。

自2021年实施“两集中”出让开始，按正常开发节奏来看，部分成交地块将在今年陆续入市形成市场供应，但对于销售情况，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，自去年下半年以来，房地产市场持续调整，地方平台公司托底拿地成为常态，叠加销售表现不佳，导致项目整体开发入市节奏较慢。

据中指监测，2021年22城涉宅集中供地入市项目以首批次为主，整体入市率较低。2021年，22城“两集中”涉宅用地合计成交1873宗，成交规划建筑面积22508万平方米，截至2022年8月，已入市项目605个，整体入市率32.3%。各批次来看，入市土地宗数及入市率逐批下降，2021年首批次涉宅用地成交778宗，入市362宗，入市率46.5%；二批次涉宅用地成交580宗，入市172宗，入市率29.7%；三批次涉宅用地成交515宗，入市71宗，入市率仅为13.8%。整体来看，2021年22城涉宅用地整体入市以首批次为主，首批次入市宗数占总入市宗数59.8%，二批次、三批次地块入市缓慢。

陈文静还提到，项目销售规模逐批次递减，整体去化率不足五成。截至目前，2021年集中供地的项目入市面积共3226万平方米，销售面积1426万平方米，整体去化率44.2%。各批次来看，首批次入市项目销售956万平方米，去化率46.2%；二批次入市项目销售面积326万平方米，去化率38.6%；三批次项目入市规模继续走弱，项目销售面积144万平方米，入市面积较低的情况下，去化率达46.0%。

值得注意的是，2021年集中供地项目整体入市率仅三成，而这些入市的项目中以央国企、民企开发为主，地方国资平台项目整体入市率不足10%。对此，陈文静表示，去年二批次集中供地以来，由于市场持续下行，房企投资意愿不足，而地方国资拿地多出于市场托底的目的，部分企业开发经验及开发意愿不足，导致整体项目入市节奏较慢。

此外，从去化率方面来看，据中指监测，央国企项目较优质，市场认可度较高，各批次去化率均在四成左右；民企去化率逐批次走低，去化率由首批次的48.0%降至34.2%，除了受各城市房地产市场行情影响外，自去年下半年以来，部分民企出现违约现象，叠加7月“断供潮”爆发，购房者对期房交付产生担忧，除部分优质民企的项目外，购房者面对民企项目时更加谨慎。

“现房销售”持续增加，但并非全面推行的合适时机

今年7月以来，部分城市的项目出现“停工”现象，对购房者置业情绪和预期均带来不利影响，陈文静表示，现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害，也能对楼盘质量和交付行为进行约束，有利于“保交楼、稳民生”。

其实，2016年至2019年间，房地产市场活跃度较高，深圳、苏州、南京、重庆、杭州、成都等城市在土地端设置现房销售条件，抑制土地市场热度；2021年以来，房地产市场进入调整周期，现房销售的试点地块成交率大幅下滑，据中指监测，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波、海南等省市在土拍环节试点现房销售。

8月24日，合肥市发布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，总土地出让面积3282亩，总起始价277.4亿元，将于9月23日正式出让。值得一提的是，该批次地块中首次推出现房销售地块。其中，蜀山区SS202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。

在2021年第二批集中供地中，北京首次试点竞现房销售面积；随后在第三批集中供地中扩大了现房销售试点范围，且劲松地块首次试点全部现房销售；今年北京首批集中供应的18宗地块中，有9宗设置了达到触顶价竞现房销售面积的规则。同时，在8月18日，北京公布的第三批次供地18宗地块中，仍然有海淀永丰、丰台槐新、顺义府前街等13宗项目设置了“竞现房销售面积”环节。

对此，北京市规划和自然资源委员会也提到：“相比较期房预售而言，现房销售优势明显，未来购房人可以通过看得见、摸得着的真实房源提升购房安全感。”

陈文静还提到，目前并非全面推行现房销售制度的合适时机，全面实行现房销售对商品房存量、开发商资金、地方财政收入等均有较高的要求，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围的推行积累经验。短期来看，预计将有更多城市从土地端试点现房销售。