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集中供地入市、去化速度放缓,试点现房销售城市规模扩大

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2021年2月,自然资源部提出在全国22个重点城市实行住宅用地“两集中”出让,截至目前实施已有1年半时间,各地块项目入市情况也始终备受关注。同时,随着集中供地的不断推进,各地土拍规则也有所调整,“现房销售”的试点地块不断增加。据中指监测,2021年以来,北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波、海南等省市在土拍环节试点现房销售,其中,北京2022年各批次涉及现房销售的地块宗数逐渐增加。

“两集中”项目入市规模递减,民企去化率逐批次走低

根据中指监测,截至今年8月末,22个重点城市(市本级)“两集中”涉宅用地累计推出3429宗,成交2658宗,其中2021年共推出2331宗,成交1873宗。

自2021年实施“两集中”出让开始,按正常开发节奏来看,部分成交地块将在今年陆续入市形成市场供应,但对于销售情况,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,自去年下半年以来,房地产市场持续调整,地方平台公司托底拿地成为常态,叠加销售表现不佳,导致项目整体开发入市节奏较慢。

据中指监测,2021年22城涉宅集中供地入市项目以首批次为主,整体入市率较低。2021年,22城“两集中”涉宅用地合计成交1873宗,成交规划建筑面积22508万平方米,截至2022年8月,已入市项目605个,整体入市率32.3%。各批次来看,入市土地宗数及入市率逐批下降,2021年首批次涉宅用地成交778宗,入市362宗,入市率46.5%;二批次涉宅用地成交580宗,入市172宗,入市率29.7%;三批次涉宅用地成交515宗,入市71宗,入市率仅为13.8%。整体来看,2021年22城涉宅用地整体入市以首批次为主,首批次入市宗数占总入市宗数59.8%,二批次、三批次地块入市缓慢。

陈文静还提到,项目销售规模逐批次递减,整体去化率不足五成。截至目前,2021年集中供地的项目入市面积共3226万平方米,销售面积1426万平方米,整体去化率44.2%。各批次来看,首批次入市项目销售956万平方米,去化率46.2%;二批次入市项目销售面积326万平方米,去化率38.6%;三批次项目入市规模继续走弱,项目销售面积144万平方米,入市面积较低的情况下,去化率达46.0%。

值得注意的是,2021年集中供地项目整体入市率仅三成,而这些入市的项目中以央国企、民企开发为主,地方国资平台项目整体入市率不足10%。对此,陈文静表示,去年二批次集中供地以来,由于市场持续下行,房企投资意愿不足,而地方国资拿地多出于市场托底的目的,部分企业开发经验及开发意愿不足,导致整体项目入市节奏较慢。

此外,从去化率方面来看,据中指监测,央国企项目较优质,市场认可度较高,各批次去化率均在四成左右;民企去化率逐批次走低,去化率由首批次的48.0%降至34.2%,除了受各城市房地产市场行情影响外,自去年下半年以来,部分民企出现违约现象,叠加7月“断供潮”爆发,购房者对期房交付产生担忧,除部分优质民企的项目外,购房者面对民企项目时更加谨慎。

“现房销售”持续增加,但并非全面推行的合适时机

今年7月以来,部分城市的项目出现“停工”现象,对购房者置业情绪和预期均带来不利影响,陈文静表示,现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害,也能对楼盘质量和交付行为进行约束,有利于“保交楼、稳民生”。

其实,2016年至2019年间,房地产市场活跃度较高,深圳、苏州、南京、重庆、杭州、成都等城市在土地端设置现房销售条件,抑制土地市场热度;2021年以来,房地产市场进入调整周期,现房销售的试点地块成交率大幅下滑,据中指监测,2021年以来,北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波、海南等省市在土拍环节试点现房销售。

8月24日,合肥市发布第三批集中供地公告,共推出28宗涉宅用地,总土地出让面积3282亩,总起始价277.4亿元,将于9月23日正式出让。值得一提的是,该批次地块中首次推出现房销售地块。其中,蜀山区SS202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。

在2021年第二批集中供地中,北京首次试点竞现房销售面积;随后在第三批集中供地中扩大了现房销售试点范围,且劲松地块首次试点全部现房销售;今年北京首批集中供应的18宗地块中,有9宗设置了达到触顶价竞现房销售面积的规则。同时,在8月18日,北京公布的第三批次供地18宗地块中,仍然有海淀永丰、丰台槐新、顺义府前街等13宗项目设置了“竞现房销售面积”环节。

对此,北京市规划和自然资源委员会也提到:“相比较期房预售而言,现房销售优势明显,未来购房人可以通过看得见、摸得着的真实房源提升购房安全感。”

陈文静还提到,目前并非全面推行现房销售制度的合适时机,全面实行现房销售对商品房存量、开发商资金、地方财政收入等均有较高的要求,当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售,并在试点过程中不断完善配套政策,为未来更大范围的推行积累经验。短期来看,预计将有更多城市从土地端试点现房销售。

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