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购房者变“冷静” :即使政策发生变化,买房仍要量力而行

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最近一段时间,松绑成为多地楼市调控的关键词。作为一线城市的楼市风向标之一,深圳似乎已被楼市调控“松绑圈”包围,而且市场上有关深圳楼市的政策调整“传言”不断。不过,截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化,购房者勿轻信谣言。

楼市变还是不变?这是摆在一线城市面前的选择题。过去,深圳楼市非常“敏感”,特别是对政策变化的预期,但今年的情况似乎有些不同。

证券时报记者在实地走访中发现,经过一年多的深度调控,加之经济环境的变化,即使面对各式各样的楼市调控政策变化,购房者似乎已变得越来越“冷静”,不少购房者希望深圳能巩固来之不易的“调控效果”,相关二手房参考价在更新后能够更“精准”。此外,对于房贷利率的变化,多数购房者更希望存量房贷利率也能有所下调。

巩固来之不易的“调控效果”

据不完全统计,5月以来全国已有近40个城市出台了楼市调控松绑政策,包括放松限购、限售,降低首付比例,下调房贷利率,增加公积金贷款额度,发放购房补贴等多个方面。其中,粤港澳大湾区多个城市如佛山、中山、江门等,也陆续出台松绑楼市政策。临近深圳的东莞和惠州,此前也分别对楼市调控政策进行一定程度的“松绑”,其中,东莞提出生育二孩或三孩者可新增购买一套商品住房、个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年等政策受到关注。在“利好”政策刺激下,记者致电东莞城区、虎门镇的几个新房项目营销中心,有销售经理表示前段时间推出的优惠折扣措施有所收紧,市场更传出东莞二手房屡屡出现“反价”的消息。

东莞的楼市调控松绑政策带来了一些市场反应,在深圳一些政府和社区论坛上,记者也发现许多购房者发帖和讨论,呼吁深圳应谨慎“放松”楼市调控政策,巩固来之不易的“调控效果”。在罗湖区、光明区的几个新房项目营销中心,记者随机采访几位购房者,大家都对目前深圳二手房参考价如何调整、楼市调控政策会不会发生变化等问题高度关注,也希望相关政策变化能尽快落实,特别是二手房参考价。除了价格调整,多位购房者也对记者表示,现在的二手房参考价是一个小区一个价格“一刀切”,如果二手房参考价得到更新,希望价格能够更“精准”,例如根据楼层、朝向来计算参考价。

房地产市场的调控效果,除了行业自身政策力度外,还受金融信贷和税收等影响。近期的金融政策变化,也给房地产行业注入活力。近日央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,首套房商贷利率下限调整为不低于LPR(贷款市场报价利率)减20个基点,二套房按现行规定执行。

不过,记者咨询中国银行、宁波银行等多家银行个贷经理,他们均表示还未接到正式通知。目前深圳首套房房贷利率最低能做到4.9%,也有个贷经理表示,“即使有下调的空间,但按照深圳的情况,可能很难达到4.4%。”不过,与去年相比,多家银行放款速度保持较快水平,有的银行二手房按揭业务的流水审核有所放松,房贷放款速度有所提升。

此外,对于房贷利率的变化,多数购房者更希望存量房贷利率也能有所下调。

IPG中国首席经济学家柏文喜指出,对于存量用户来说,房贷利率下降的途径不仅仅只在于LPR下降,央行、各家商业银行以及地方政府都可以主动调降房贷利率,甚至给予不同力度的贴息。5月LPR走势依然有下降趋势,未来房地产金融也会进一步加快和加大宽松的频率与力度。

买房还是要量力而行

那么,在周边城市调控松绑以及房贷利率发生变化预期的“刺激”下,深圳楼市的交易情况发生了哪些变化?

其实,自4月初以来,深圳市场的成交就出现一些回暖迹象,但也可看出购房者的“谨慎”。深圳市房地产中介协会公布的数据显示,4月深圳全市一手住宅共成交2851套,环比下跌0.3%,二手房网签2539套,环比增长率为68.4%。美联物业全国研究中心的数据显示,上周深圳全市二手住宅备案592套,环比上涨141.6%。上周,有2个新房项目入市销售,均来自龙华区,共带来1687套房源,但两盘去化情况均不太理想。

此外,乐有家研究中心数据显示,4月成交量排名前20的深圳二手楼盘中,有超五成的小区业主挂牌价环比出现了下调。记者在罗湖、福田和龙岗坂田等多个片区实探发现,一些中介经理反映近日的确有些二手房业主小幅度“反价”,但这些房源之前已经很长时间没有成交,多数业主也都是抱着“试一试”的态度。在采访中,面对业主“反价”的现象,多位购房者也表示,相比较2020年的情况,自己变得比较“冷静”,坦言即使调控政策发生变化,目前买房还是要量力而行。

中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文认为,房地产销售低迷主要受三方面因素影响:一是由于疫情防控收紧,居民看房购房行为受到限制;二是居民收入增速明显放缓,继续加杠杆能力受到削弱;三是受近两年房企债务违约事件影响,居民对期房销售不信任,也对房地产销售形成拖累。

深圳一家本地房企的营销负责人告诉证券时报记者,公司对深圳市场前景依旧看好,但在当下调控环境中,公司推盘步伐将有所控制,在售新盘的折扣促销活动仍将继续。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,“深圳楼市的房贷利率在四大一线城市里面处在最低水平,在全国范围来看也是较低水平。因此,如果深圳也下调首套房的房贷利率,对市场的刺激程度也是相对较小,但有利好总比没有利好要好,毕竟深圳住宅市场目前的情况并不乐观。至于深圳是否会出台其他利好政策,我认为会有的,但具体不好猜测。”

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,在目前的高房价背景下,对于新市民买房来说压力较大,因为目前的房价水平,相比2017年和2016年那一轮的纾困,最大的变化就是房价已达历史最高,很多新市民集中的热点城市房价比那个时候大概翻了一倍甚至两倍,在这种情况下,就必须要降成本,才能真正地疏解楼市供需的错配。

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