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解读|首套房商贷利率下限下调如何影响买房?各地降房贷利率空间打开

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5月15日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(简称《通知》)。

《通知》显示,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

《通知》提到,在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

《通知》指出,此举是为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实房地产长效机制,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

首套住房商业性个人住房贷款有何变化?

今年4月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年4月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%,连续三个月不变。作为房贷报价的参考基准,对房地产市场而言,更能反映按揭贷款利率走向的是5年期以上LPR

按照此前规定,新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按4月20日5年期以上LPR为4.6%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按4月20日5年期以上LPR计算为5.2%)。

按照新政,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,这意味着,首套个人住房贷款利率不低于4.4%;二套个人住房贷款利率维持不变,下限仍为5.2%。

以一套贷款额为100万元、等额本息计算、贷款年限30年的普通自住房为例,按照原来首套个人住房贷款利率下限4.6%,每月还款额约5126.44元,利息总额84.55万元;按照新政下限4.4%计算,每月还款额5007.61元,利息总额80.27万元。那么,一年可省下约1425元,30年内省下约4.28万元。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,本次全国统一下限调整后,各地下调房贷利率的空间进一步打开,预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率,降低购房者置业成本,提高购房者置业意愿。此前苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%,对市场情绪产生了一定积极带动,未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求,促进住房需求释放,热点城市市场有望逐渐企稳回温。

对房地产市场有何影响?

易居研究院智库中心研究总监严跃进提到,按照新政,实际上就是在5年期LPR基础上可以下调20个基点。这相当于银行有下调利率的空间。当然实际过程中是否会做到4.4%也看银行和各地情况。目前各地主流的贷款利率基本上还是在5%左右的水平。

贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率最新数据显示,其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%,二套利率为5.45%,平均放款周期为29天,较前一月缩短5天。

中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅指出,降低住房贷款利率反映了提振房地产市场需求的意图。4月29日中央政治局会议提出,“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”,尤其是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”,现阶段房地产市场需求相对偏弱,通过降低住房贷款利率,有利于降低住房购置成本,有利于提振需求边际改善。

杨畅指出,该政策重点对首套房贷款利率进行调整,根据5年期LPR4.6%计算,下限在5年期LPR基础上减20个基点。而该政策强调,“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”,拉大了首套房与二套房贷款利差,在提振首套房需求释放的同时,有利于避免加大投资投机性需求。

同时,因城施策有利于精准调控。该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”,对于部分人口流入数量较大,住房具有刚性需求的城市,可以结合自身情况采取不同的加点方式,有利于对需求释放进行精准调控,防止产生房价快速上行的压力。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,从央行、银保监会的政策方向来看,是贯彻落实4月底政治局会议的相关精神,在房住不炒的大背景下,进一步加快因城施策推进支持合理住房的金融政策,重点保障刚需住房,并满足合理的改善性需求,以促进房地产业良性循环和健康发展,实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

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