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多地松绑限购限售 楼市调控迈出关键一步

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今年以来,各地楼市调控逐渐宽松。截至目前,已经有超过60个城市发布宽松政策,从降低首付比例和房贷利率、放宽公积金贷款要求,以及放宽落户政策、发放购房补贴,到放宽限购、限贷、限售等“五限”政策……从单向政策到综合政策,从三四线城市到以郑州、兰州、青岛、哈尔滨、苏州为代表的二线城市,房地产调控已经步入一个新的阶段。

稳增长是今年宏观经济的头等大事,房地产作为我国的支柱产业,必然成为防风险、保民生、稳增长的重要抓手。值得关注的是,在“房住不炒”的基调下,面对我国不同区域房地产市场存在的重大差异,各个城市如何更好地落实“一城一策”?热点城市与非热点城市的调控该如何走?政策宽松的尺度如何把握?

从降低首付比例到放松限购限售

今年2月底开始,多个城市出现降低首付比例和房贷利率的现象,比如温州、南通、佛山、重庆等地区部分银行下调首套房首付比例,福州、晋中、南宁等地区下调公积金购房首付比例。

以佛山为例,部分银行非限购区楼盘首套房首付比例最低20%。在驻马店,购买二手房的首付比例为30%,部分新房项目商业贷款执行20%的首付比例。

与此同时,多个城市房贷利率出现不同程度的调整。杭州首套房贷款利率普遍由5.7%下调到5.3%,二套房贷款利率由5.9%下调到5.5%;广州、苏州有个别银行的房贷利率最低可以做到4.6%。

部分城市还有发放购房补贴、放开落户政策、提高公积金贷款额度等举措。但是,对于楼市影响较大的“五限”政策出现松绑迹象,更具信号意义。

在省会城市调控松绑中,郑州成为最先破局者。3月1日,郑州发布房地产新政,其中明确规定,子女、近亲属在郑州工作、生活的,鼓励老年人来郑州投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。更为关键的一条是,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。这意味着郑州定向取消了“认房又认贷”。

随后,兰州房地产调控政策也有所松动,除了通过老年人和幼儿两个维度进行了限购的定向松绑外,也定向取消了“认房又认贷”。

此外,青岛部分地区取消限售,苏州二手房限售时间由5年改为3年,秦皇岛废除限购令,衢州同时取消限购和限售。

对于越来越多的城市发布房地产松绑政策,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,这是对行业的纾困,行政干预的调控措施本来就是短期的,是根据楼市的风向进行调整,楼市热时捡起来,楼市冷时就退出去或者松绑,这是很正常的。

今年的《政府工作报告》指出,把稳增长放在更加突出的位置。作为我国的支柱产业,房地产的稳定不仅事关行业本身,还影响着建筑、建材、工程机械、家居等上下游产业。因此,房地产稳定,有利于经济的稳定。

在“一城一策”的思路下,各地落实房地产调控主体责任,结合自身现状,出台适合的调控政策,有望进一步释放合理购房需求,逐步稳定市场预期,促进房地产业良性循环和健康发展,对于地方稳增长、稳就业、防风险和保民生具有重要意义。

“五限”政策宽松试水与尺度把握

回顾前两年,房地产调控“五限”政策试图宽松时,总会被叫停,比如2020年上半年曾有12个城市出现政策调控“一日游”现象。如今,在“一城一策”的思路下,部分二线城市“五限”政策出现宽松,虽然是定向松绑,但是信号意义重大。不过,市场仍有很多疑问,限购限贷限售的放松能否成为主流?放松的尺度会有多大?

在58安居客房产研究院分院院长张波看来,限购放松的城市会增多。总体来看,“五限”政策的逐渐放松会在全国更大面积铺开,但涉及的城市会明显倾向于市场供大于求的中小城市,而一、二线热点城市的全面放松可能性极小。

李宇嘉认为,在限购之前,需要退出限售,让存量房流转起来。此外,限贷的松绑必须要有所为、有所不为,不能一退了之。因为退出限贷很可能造成加杠杆炒房现象,所以限贷政策的调整,比如首付三成变两成,取消认房又认贷,一定要监测杠杆的变动,不能违规加杠杆,不能引发新一轮的投机行为。最关键的还是控制好杠杆,举例来讲,首付款一定是自己的或者直系亲属的,一定要做穿透式管理。此外,要控制消费贷和经营贷,不能违规流入房地产市场。

热点城市与非热点城市的调控抉择

那么,哪些城市具备条件放宽房地产调控?

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示,从抑制投机投资的角度来看,目前房地产市场发生很大的转变,大多数城市的房价上涨预期没有了,基本上没有太多人去炒房,在这种情况下,大多数城市可能会放宽房地产调控,也有条件放宽,但是少数热点城市不具备条件,主要是担心炒房。

值得关注的是,我国各大城市不仅经济发展、消费水平不同,房地产市场供需关系也存在明显的分化。一二三四线城市如何调控?热点城市与非热点城市调控政策如何抉择?

郑州、哈尔滨和兰州虽然是省会城市,但和很多深度降温城市都有一个共性,就是市场的供需处于长期失衡状态。张波表示,此类省会城市房屋交易市场降温的同时也会带动土地市场降温加速,加之房地产金融侧前两年的管控加强,导致房企拿地的信心明显不足。在土地市场和一二手房交易市场的连环效应影响下,市场的低迷会长期存在,这也是此类城市政策全面快速放松的重要原因。因此,此类省会城市下一步出台控制供给并提升需求的政策对市场影响更为直接,包括供地政策的调整、拉动自住型需求积极入场。

“但是,并非所有省会城市的基本面都趋于一致。不少热点的省会城市,例如杭州、南京、西安、成都等,本身的供需相对均衡,甚至有的城市依然呈现供不应求,只是由于前期调控从严导致部分自住型需求无法入场,此类城市一旦全面放松极易导致市场热度过快上升,甚至投资性需求重新抬头。”张波说。

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