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多家银行“打样儿” 百亿房地产并购融资计划已出炉

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“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”去年12月监管部门鼓励金融机构为出险房企项目并购提供资金支持后,已有多家银行“打样儿”。

2月17日,兴业银行表示,根据市场需求和业务发展需要,计划发行不低于100亿元的房地产并购主题债券。据不完全统计,今年年初以来,已有浦发、广发、招商、平安等多家银行接连抛出房地产并购融资计划,合计提供融资规模超过500亿元。

新京报贝壳财经记者从中国债券信息网查询获悉,如浦发银行房地产项目并购主题债券的票面利率为2.69%,期限3年。“这个融资成本算是比较低了,现在银行2%多的存款可不好拿(到),能以低利率发债也体现了政策的鼓励。”一位银行人士对记者表示。

在该人士看来,现阶段多家银行陆续抛出房地产并购融资支持计划,更大意义在于提振市场信心。有市场人士预计,未来房企并购案例会明显增多,加速出险房企问题资产快速消化。不过目前市场上也有观望情绪,分析认为,优质收并购项目不足、出险企业尽调难度较大等仍是短期待解的难题,建议解决房企销售受阻等痛点。

百亿房地产并购融资计划出炉,首只主题债券募资成本不到3%

监管部门和市场机构正接力释放对房地产并购融资支持的积极信号。2月17日,兴业银行表示,根据市场需求和业务发展需要,计划发行不低于100亿元的房地产并购主题债券,募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

记者从该行获悉,近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业,实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策,通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合拳,重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。

在此之前,仅开年至今,浦发、招商、广发、平安等多家银行已相继抛出房地产并购融资计划,方式包括发行并购主题债券、提供并购贷款、承销并购票据等,预计合计提供并购融资支持超500亿元。

其中,浦发银行于1月率先发行了首单房地产项目并购主题债券,规模为50亿元,期限为3年,票面利率为2.69%,募集资金在扣除发行费用后,将用于房地产项目并购贷款投放。

信贷、债券等不同产品的主要区别是什么?一位银行人士介绍,发债是直接融资,贷款是间接融资,储户的钱先进入银行,再从银行到贷款户手上。

参照浦发银行该房地产项目并购主题债券的票面利率,该人士认为是比较低的。“现在银行2%多的存款可不好拿(到),市场上银行理财、大额存单的利率很多都高于2.69%这个水平(在3%-4%或以上),也就是说银行要付出更多成本吸收资金。”他分析称,低利率发债也体现了政策的鼓励。

对比同样受到监管鼓励的小微企业金融专项债发行利率,记者在中国债券信息网查询了几只去年发行的债券,多只利率超过3%,仅一只为2.5%,低于浦发银行这只房地产项目并购主题债券。

有利于出险房企缓解债务压力,大规模并购或在房屋销售持续复苏后启动

如何理解银行对房地产并购融资的“花式”支持?上述银行人士认为,现在还处于初期阶段,已公布的相关支持计划有500亿元左右,而个别头部房企的债务就超万亿元了(不代表所有项目都会被并购),因此银行抛出房地产并购融资支持计划,目前更大的意义在于提振市场信心。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠也对记者表示,金融层面对于并购的支持,有利于出险房企快速回笼资金,缓解债务压力,同时保证了项目建设稳步推进、如期交付,有利于促进房地产业良性循环,对楼市有一定的利好。预计接下来并购现象或将有所增加,但整体增加量相对温和。

“首先,银行并购贷申请门槛较高,对房企的信用资质、财务状况等要求较高;其次,受去年下半年房企债务及信用风险事件频发影响,出于流动性考虑,多数房企对并购持谨慎态度;最后,并购后项目的整合、运营等面临一定的风险,部分房企的并购意愿不高。”在梁楠看来,当前房地产市场信心尚未完全恢复。

中原地产研究院首席分析师张大伟进一步称,房企资金冰火两重天,目前爆雷企业集中在民企,且项目参差不齐,大部分开发商和项目表外融资额度高,收购风险大,对于少数优质项目,低价出让积极性不高,央企国企也不太可能冒风险收购。

“销售受阻是房企当前面临的最大痛点,只有金融体系放松还不足以从根本上改变预期、解决目前地产行业痛点。并购融资大范围落地,还需要多个监管部门具体政策的支持与配合。”华泰证券在研报中指出。中指研究院数据显示,今年1月,中国房企销售业绩下滑,销售额排名前100位的房企的销售额均值为61.8亿元,同比下降23.1%。

不过房地产相关政策不断释放暖意。去年9月以来,监管部门多次表态要“保持房地产信贷平稳有序投放”;今年1月前后,青岛、马鞍山、自贡、北海等多地“松绑”了公积金贷款政策;近日,重庆、赣州、菏泽等地下调首套房贷比例至两成。

“随着政策不断缓和,预计房企资金有望稳定,楼市于今年二季度走出低谷的可能性在增加。”张大伟称。中信证券预测,大规模项目并购将在房屋销售市场和土地市场持续复苏之后启动,下半年房地产项目并购市场有望复苏。

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