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三四线“返乡置业”爽约 今年春节成交同比锐减4成

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2022年开年,整个房地产市场依旧艰难。

春节前,央行曾两次全面降准,1月17日下调MLF利率和逆回购汇率,1月20日1年期和5年期以上LPR较上一期分别下调10个和5个基点。然而这些信贷利好却并未对春节楼市产生较强刺激作用。

随着多地疫情爆发、南方阴雨连绵,房企的供货热情也跌入了谷底,据CRIC统计,春节期间30余城零供应,即便累计春节两周,同比下降仍在2成以上。成交方面,可谓一降再降,环比下降84%,同比下降四成,仅上海、佛山等少数热点城市出现增长,萧条程度可见一般。

在这样的大背景下,我们认为,2022年行业规模大概率高位回落,不过从各地的亮点项目来看不乏结构性的投资机会。

多城售楼处“躺平”,30余城春节零供应

2022年春节假期已过,受疫情不确定性和楼市整体低迷行情影响,房企推盘积极性普遍不高,CRIC数据显示,2022年1月31日-2月6日春节周期间,除了上海、南京等少数热点城市有少量供应外,多数城市均为0供应。

不仅如此,从各地春节售楼处的调研来看,多数城市售楼处处于“躺平”状态,仅留守1-2人值班,既无加推也无大型活动。其中北京受疫情突袭影响,今年售楼处仅54%保持正常开放,上海仅20余个售楼处开放,而深圳仅有50-60%的售楼处保持开放,与往年80%以上的售楼处开放率相比,房企整体销售积极性并不高涨。除此之外,武汉因去年四季度成交放量有限,房企态度比较积极,大部分企业春节期间持续“营业”,是少有的没有“躺平”的城市之一。

CRIC监测数据显示,即使结合春节前一周,2022年1月24日-1月30日的数据来看,春节前后两周的新增供应情况依旧不容乐观,数据显示,2022年1月24日-2月6日期间,40个重点城市新增供应量仅为434.4万平方米,较2021年同期下降了23%,与2019年对比,降幅也达到了20%。

分能级来看,二线城市相对亮眼,2022年春节两周推盘量基本与2021年持平,较2019年稳中有增,增幅达20%,主要得益于西安、苏州、昆明、宁波等城市在节前一周迎来一波供应放量。

一线城市与三四线城市都出现了不同程度的下滑,尤其是三四线城市春节两周供应量较2021年和2019年同期近乎“腰斩”,即便是人口输出大市徐州等推盘表现依旧不佳,可见房企对于今年“返乡置业”并未有过于乐观的预期。

表:2022年春节期间40个重点监测城市商品住宅新增供应面积及其变化(单位:万平方米)

三四线“返乡置业”爽约 今年春节成交同比锐减4成

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

成交“一降再降”,“返乡置业”不再

刚刚过去的2021年,受行业信心滑坡,市场观望情绪浓厚,在此背景下,2022年开年以来,信贷政策利好不断。在2021年两次全面降准以及1月17日下调MLF利率和逆回购汇率后,1月20日,新一期贷款市场报价利率(LPR)1年期和5年期以上较上一期分别下调10个和5个基点,其中,将5年期LPR从4.65%下调至4.6%,为2020年4月20日以来首次下调。LPR下行将带动企业融资、个人住房贷款利率降低。

一周之内,从1月17日超预期幅度调降MLF政策利率,到18日发布会“三个发力”等积极表态,再到20日调降LPR,央行一系列操作释放出较为明确的货币宽松信号。然而似乎并未对春节楼市产生较强的刺激作用。

2021年春节楼市成交量“一降再降”,回落至低位。CRIC监测数据显示,40个重点城市在2021年1月31日-2月6日春节周期间成交量仅为44.5万平方米,环比下降84%,同比下降40%,与2019年同期相比降幅也达到了13%。

分能级来看,一线购房需求相对“坚挺”,成交持稳。春节周成交量同比微跌8%,主要源于去年基数较高,与2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海为例,春节周成交量同环比齐增,较2019年增幅也达16%,市场热度较高。一方面源于供应放量,另一方面居民购买力相对充沛,加之年初银行放贷周期均有不同程度的缩短,刺激刚需改善自住需求的集中释放。

二线成交表现略显逊色,11个典型城市春节周成交仅为15.4万,同环比降幅均在60%以上,跌幅较为显著的当属武汉、长沙、重庆、郑州、长春、成都、青岛、昆明等内陆和北部城市。以武汉为例,延续了去年12月的低迷行情,客户到访呈现出显著的两极分化:主城区内的刚需刚改项目春节周来访量可达到两位数以上;但远城区,特别是产业聚集区的部分项目,还有主城区的改善或豪宅项目,来访量都非常少,春节单盘成交基本在0-2套之间。再如重庆,返乡置业成交占比趋于0,而案场到访统计中返乡置业客户占比也降至10%。而昆明有来访客户的27个项目中,21个认购成交为0,成都如是,主城五区春节期间有效订单不足50套。福州节前2个项目首次开盘,一个才成交3套一个成交5套。济南节前一个项目加推72套,蓄客一周仅15组,最终开盘去化率17%,比前期40%大幅下降。

三四线同样延续跌多涨少,分化加剧的市场特征,并未出现显著的返乡置业现象:东南沿海三四线城市诸如常熟、佛山、清远等春节周成交量虽然环比回落,但仍好于2021年同期,而洛阳、曲阜、开封等整体成交转淡,购买力迎来阶段性瓶颈,事实上,这些城市2020年便处于楼市下行周期,春节成交惨淡也在预料之中。部分城市诸如常州、徐州等春节期间案场到访量普遍偏低,有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访,即便部分项目保持了高到访量,转化率也普遍偏低,一天成交量仅有1-3套,而CRIC监测的无锡春节期间60个在售项目中,约1/3的项目每天仅有1套成交。绍兴、温州去化率基本上20%,而且以价换量没效果,芜湖只有一个项目超过了10套,阜阳仅有三个项目在10套左右。云南省内只有西双版纳是好的,版纳最好的项目,来访量也是全省内最高,春节期间接近200组,但也只认购了4套。

表:2022年春节周40个重点监测城市商品住宅成交面积及其变化(单位:万平方米)

三四线“返乡置业”爽约 今年春节成交同比锐减4成

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

虽然行业整体下行趋势未变,但“瑕不掩瑜”,聚焦春节期间的热销项目,一是主要集中在杭州、宁波等热点城市的热点片区,尤其是片区处于断供或是倒挂状态,开盘去化率普遍较高,二是刚改和改善需求持续释放,政策层层加码后投资客已然全面“退场”,居民购房开始复归理性,逐步回归为自住需求为主导,三是热销项目优惠让利幅度普遍较低,更多的优惠集中在增加首付比例上。

表:2022年春节周成交套数突破50套部分热销项目基本情况(单位:元/平方米,平方米,万元/套,套)

三四线“返乡置业”爽约 今年春节成交同比锐减4成

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

综合来看,2022年开局依旧很“难”,中央降息降准,信贷放松似乎并未在春节楼市激起太大的浪花,房企看淡后市,推盘积极性不高,各城市跌多涨少,我们认为,2022年行业规模大概率高位回落,不过对于购买力相对充裕的核心一二线城市仍是“兵家必争之地”,供应主导成交的市场属性使得其短期成交仍存在一定的释放空间,同时,随着地价节节攀升,刚改、改善仍是大势所趋,同质化竞争压力下,后期也将更加考验房企差异化的产品竞争力。

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