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坚守“房住不炒” 市场企稳可期

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国家统计局1月15日发布2021年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,至此,我省南京、无锡、徐州、扬州4个城市2021年度房价曲线被完整绘出,从中可以看出,去年楼市经历了上半年持续上涨、第三季度迅速降温、第四季度房价下行的过程。展望2022年楼市,成交量逐渐回升、价格趋于稳定,成为专家和许多购房者的共识。

楼市前热后冷

今年28岁的小叶2019年底决定在南京买房。她选中南京江北新区核心区,3万出头的均价、五成首付,她的资金预算刚好能买一个90平方米左右的小三房。当时,这一区域的楼盘十分抢手,摇号中签率在10%以下。去年年初,小叶参加过两次摇号,尽管持有无房购房证明有更高的中签机会,但她没有成为“幸运儿”。去年5月初,就在她等待下一个目标楼盘开盘时,销售员发来信息——首付提至八成。

是降低条件买其他板块,还是继续等待?之后的两个月,小叶看了不少低首付楼盘,最终还是因为到单位通勤不便而没有下手。7月因疫情原因,小叶暂停看房。10月,当小叶再度关注楼市时,发现“风向变了”。热门楼盘被政府列入集中开盘项目,中签率大大提高,甚至有楼盘出现“基本售罄”的情况。11月,又有新消息传来,原本八成首付的要求降至五成。“购房机会又来了。”如今,小叶购房的心态从容许多:“我决定等遇到理想楼盘且贷款利率合适时再出手。”

小叶的购房经历不是个例。中指研究院问卷调查显示,仅三成受访者在去年成功购房,多以换房改善、首套房需求为主。

据统计,去年南京楼市共开盘696次,推出123704套房源,有199次售罄,占总开盘次数的28.59%。新房市场4月成交14235套为全年最高,8月成交4753套为全年最低,12月仅成交7802套。南京网上房地产数据显示,去年12月下旬,南京新房库存量达7.5万套,创10年来历史新高。同时,南京去年全年新房成交总量突破10.7万套,创下5年历史新高。

无锡楼市也呈现同样的特点。无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵表示,“去年,调控政策持续加码,楼市先热后冷。在‘房住不炒’和‘三稳’的大背景下,无锡先后三批次集中供地,提高土地出让门槛,加强预售资金监管,出台住宅品质提升设计指引。同时,银行融资收紧,按揭贷款利率提高,放款慢。在政策严控下,楼市行情在六七月开始下滑。”

调控叠加显效

“去年上半年出现楼市升温,是疫情后政府为提振市场出台各项扶持政策后的延续效应,也是2020年压抑的购房需求被释放的结果。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说,“随着调控政策接连出台,加上金融行业对开发贷、购房贷的双向收紧,一系列调控持续发挥作用,导致下半年市场突然降温。”

去年,通过“两集中”土地出让新政,南京、苏州、无锡“勒住狂奔的地价”,实现“稳地价”目标。据沈洵介绍,无锡三批“两集中”供地,第一批情况较好,第二批1块地流拍,第三批大部分地块以底价成交。下半年,由于政策严控,销售难、融资难、回款难,房地产企业出现投资信心不足的情况。

金融政策的收紧,被认为是对去年房地产市场带来最大冲击的因素。2020年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,通过量化指标的方式设置贷款占比的上下限。中资大型银行房地产贷款占比上限调整为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%,这被称为房地产贷款的“两道红线”。

贷款利率的提高改变了一部分购房者的意愿。南京“我爱我家”房产中介程明飞告诉记者,去年6月以后,二手房贷款利率提至6%以上,一部分有购买二手房意愿的客户选择继续观望。沈洵说,由于二手房市场成交低迷,无锡有的企业甚至通过关闭门店、裁员、管理人员降薪等方式进行“自救”。

市场对学区房预期的降低直接影响二手房市场。去年4月30日召开的中央政治局会议指出,要防止以学区房等名义炒作房价。5月17日,南京市住房保障和房产局会同教育局、市场监管局等对该市房地产经纪机构开展专项检查,重点查看是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。

之后,南京学区房迅速降温。南京市建邺区一个“双学区”片区的房产中介告诉记者,2020年该片区每个小区每个月至少成交三四套,去年6月以来多个小区至今仍是零成交。

吴翔华认为,去年房地产市场的一系列调控,发生叠加效应。教培、互联网、游戏等行业的不景气,也降低购房需求和购房意愿。

业内人士还认为,地产税试点工作的探索和推进,也对投资投机性炒房产生抑制作用。

企稳迹象初现

去年12月,全国15城新房价格环比上涨,相比11月的9城再加6城,其中南京涨幅排名并列全国第五。此外,南京二手房价格环比降幅收窄0.2个百分点。这被视为南京房市“率先回暖”的信号。

对2022年的楼市,企稳回升成为专家和购房者的普遍预期。中指研究院发放的问卷调查显示,受访置业者认为,今年楼市运行偏弱,市场存在缓慢回升机会,超七成受访者计划在今年进行置业,整体购房意愿较为强烈。

去年年底,在政策、金融等利好条件加持下,无锡楼市从低迷逐步回稳,二手房贷款全面恢复,放贷时间也在缩短。房地产企业采取优惠售楼措施,售楼处来访量增多,新房成交量有所增加。无锡市政府今年1月9日专门召开房地产企业座谈会,聚焦土地出让、信贷融资、高品质住宅建设、营商环境等方面加紧研究完善相关政策,给予企业更精准的扶持、更有力的帮助。

“2022年不会有大涨,更不会有大跌。”沈洵认为,无锡楼市预计会在一季度走出低迷,二季度逐渐回暖,三、四季度呈现稳中有升的态势。作为一个经济强市、宜居城市,随着“十四五”住房规划的逐步落实,加上产业强市创新驱动下的人口导入,无锡住房需求比较旺盛。无锡房价目前均价每平方米2.16万元,市场供应充足,住宅存量约500多万平方米,去化周期约9个月,总体比较健康。各板块经济发展势头良好,城市建设和配套加速发展,为楼市平稳发展提供动力。

吴翔华认为,江苏各城市房地产市场总体健康平稳。随着压抑的刚性需求释放和信贷政策的放松,今年成交量将好于去年下半年,价格将继续维持当前稳定的态势。

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