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经济观察:开年降息带给中国楼市的三个重要信号

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2022年开年降息,对房地产市场来说意味着什么?

20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%。分别比去年12月份下降10个基点和5个基点。这是1年期LPR在去年12月份下调以来的连续调降,也是时隔21个月,房贷利率参考的5年期以上LPR再现下调。综合来看,开年降息带来中国楼市三个重要信号。

其一,“稳楼市”信号。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,此次降息对楼市来说,信号意义更大。上一次调降5年期LPR还是在2020年4月份,已经按兵不动很长时间。

去年下半年以来,中国房地产市场急速降温。李宇嘉认为,12月,5年期LPR未降,主要由于之前两个月,楼市正在触底回升,担心降息会传达刺激楼市的信号。但近期公布的数据显示,去年12月份包括房地产投资、房屋新开工等多项楼市指标跌幅加大。考虑到“三稳”、“三保”(保交楼、保民生、保稳定)等要求,需要稳定楼市预期,这是此次降息的最大作用。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为,本次5年期以上LPR利率下调对楼市的利好,将从房企融资和居民房贷两个层面得到体现。针对房企的“三线四档”的融资管理,房地产开发企业的融资难度和融资成本都将一定程度降低。同时。LPR下调将减少个人房贷利息支出,会在一定程度上拉动购房热度的小幅回升。不过,他也指出,相较于降息带来的其他影响,其对购房者心态的影响更值得关注。

其二,“房住不炒”信号。值得注意的是,此次5年期以上LPR下调幅度低于1年期LPR。事实上,自2019年8月LPR改革以来,1年期LPR下调较多,而5年期以上LPR下调较少的“非对称降息”方式已成常态。过去2年多来,1年期LPR已多次下调,但由于房贷利率参考5年期以上LPR,在“房住不炒”的定位下,这一指标变动相对谨慎。李宇嘉认为,此次非对称降息也是在传达稳定但不刺激的信号。

中国民生银行首席研究员温彬指出,5年期以上LPR的下降有助于提振住房消费需求,稳定按揭贷款增速。同时,5年期以上LPR并未与MLF(中期借贷便利)利率等幅下调10个基点,而是下降了5个基点,体现了维护房地产业良性循环和健康发展的要求。

中原地产首席分析师张大伟认为,此次降息并不会带来楼市过热。首先,此次降息幅度较小,对房贷的降低并不显著,100万元(人民币,下同)的贷款(30年期)月供仅减少约30元。而且,目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争等各环节均有压力。从当前监测的数据来看,多个城市利率均出现轻微的变化,但当前银行房贷是否宽松仍主要看放款速度的变化情况。

其三,楼市加速触底信号。“政策底部”出现后,楼市有望出现“市场底部”。张大伟认为,降息意味着市场房贷逐渐向稳定方向发展。在四季度楼市出现政策底部后,市场底部将在2022年一季度开始出现。

李宇嘉指出,从12月和1月份数据看,楼市依旧疲软,主要是由于开发商信用风险、信用杠杆被控制、土地市场疲软等所导致。当下,预期转弱,需求收缩已导致行业稳定、金融风险问题,稳定楼市的诉求大于继续控制楼市的诉求。他认为,在降息、返乡置业、春节住房消费,各地纾困楼市等作用下,一季度楼市或开始触底。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,预计后期更多城市房贷利率下调,信贷环境更加友好。这有利于合理的住房需求释放,促进房地产业良性循环和健康发展。

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