今年，二手房指导价已经成了楼市调控的标配。
今年8月，合肥也给虚高的二手学区房市场降了降温，但至今依然没有公布二手房指导价。
近日，官方回复又来了……
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网友建言：合肥二手房指导价落地 官方回复！
近日，有网友建言关于合肥学区二手房指导价落地等相关问题，得到官方回复！
▲图片来源：微博用户@话说合肥楼市
▶网友咨询：
书记，您好，合肥二手房挂牌价很多小区去年和今年相比价格翻倍,之前政策发布的学区二手房指导价后期可会落地?其次能否让二手房成交价格透明，促进二手房市场流动，西南地区工作的刚需立足合肥确实有压力了，肥西也没有限购和摇号，都是高首付，恳请书记能够进一步落实相关政策，刚需能够正常落地合肥就业。
▶市住房保障和房产管理局回复如下:
市住房保障和房产管理局将根据房地产市场变化情况，适时发布二手住房交易指导价，引导市场预期。
今年，二手房指导价已经成了楼市调控的标配。到目前为止已有13个城市建立二手房指导价机制。
▶13城中有：
2个一线城市：深圳、广州；
7个二线城市：东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、温州；
4个三线城市：三亚、绍兴、衢州、金华。
目前，全国多个城市都出台二手房指导价政策，包括像深圳、无锡、成都这种直接公示小区指导价，也有上海这种采取挂牌审核机制。
可以看出二手房指导价的城市已经不仅仅局限在一二线城市，房地产市场火爆的三线城市也被涉及。而且13城的二手房指导价普遍比市场挂牌价低了20%-30%，给虚高的二手房市场降降温。
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合肥建立16个学区二手房交易指导价发布机制
8月24日上午，合肥市房管局官网发布两个重要通知，合肥二手房指导价来了。同时学区房扩大调控区域。
▲上下滑动查看▏通知、实施范围▼
另外，合肥扩大二手住房限购范围！
▲上下滑动查看▏通知、新增范围▼
合肥名校学区房早已走在被限购的前列，部分名校房由于教育资源的稀缺性，即使有着动辄6-7万/㎡左右的单价，仍然有价无市。
如今，二手房指导价格出台，覆盖16个双学区房产，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。
再加上学位制，有效的遏制了名校房快进快出的市场乱象，名校房的价格无法再“肆意妄为”。但是合肥的学区房价格依然很坚挺，没有松动的痕迹。
但不可否认的是，在单校划片的当下，房屋和学区的强关联仍然存在，名校房还是刚需产品，大批的买家还在翘首以盼。
所以，多校划片、教师轮岗、校长流动才是斩断天价学区房的关键。整治学区房，要做的还有很多。
二手房指导价效果如何
这两份通知，《关于深化学区房调控政策的通知》属于打补丁，重头戏还是《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》。
自从2021年2月深圳发布二手住房成交参考价格机制后，已经有无锡、东莞、宁波、成都、西安等多个城市陆续跟进。
二手房指导价的发布，在已经实行的城市来看，效果是非常显著的。
以深圳为例，深房中协数据显示，2021年1-6月份，全市二手房网签套数30505套（含自助），同比去年1-6月份二手房网签套数58662套（含自助），下滑48.0%。
另外，6月份二手房网签套数为3216套，环比已经“五连跌”，同比去年13492套下滑幅度达到76.2%。虽然7月二手房网签量结束“5连跌”，但是同比去年二手房网签量最高值的7月份依然下跌84.5%！
合肥仍未公布二手房指导价
这里面的合肥比较有意思，8月份就对外说，要建立16个学区二手房交易指导价发布机制。现在3个多月时间过去了，依然没有公布二手房指导价。
9月底，坊间就有信息说，合肥会在国庆期间，发布二手学区房指导价的明细，事实上并未发布。
有网友在9月底的时候，咨询合肥二手学区房指导价的具体发布时间，官方的回复是，适时对外发布，引导市场预期。从目前的合肥整个楼市现状来看，二手学区房指导价暂时不宜发布。
现在各地的房地产调控政策，其主要目的是稳房价，稳地价，稳预期。而现在合肥的楼市状况，在现有的调控政策之下，已经趋于稳定，甚至是房价已有下跌的趋势了。
现在看来，这也是合肥没有公布二手房具体价格的精明之处。
具体小区和价格不公布，只说实时公布，不过它要的效果也达到了，市场确实在变冷静。自从合肥楼市冷下来以后，合肥的二手房指导价已经不太急需了。
合肥楼市现在真实情况是，新房市场都不热了，7月份新房成交了接近6000套，8月份卖出去了接近4300套，9月份则是连4000套都没了。合肥楼市向下的趋势已经形成，这个时候二手房指导价一出，就直接凉了。
现在合肥楼市对土地财政的依赖性还是比较强的，建设那么多的新区，都是要靠真金白银砸出来的，在9月份合肥楼市的土拍之中，原定了17宗地块，最后只改为了8宗拍卖；11月份的土拍也有14宗地块转为挂牌出让。
这已经说明合肥楼市的降温从二手房蔓延到了新房，接着又蔓延到了土拍市场。
从合肥目前整个房地产行业的一级市场，二级市场和三级市场的热度来看，都是比较冷清，现在的整体合肥楼市都比较稳定，现有的调控政策效果明显，确实不宜加大楼市的调控力度了。
最重要的还有一点，二手学区房指导价迟迟不发布，就如同悬在炒房客头上的达摩克斯之剑，不落下，就会让房产投资客不敢轻举妄动，威慑效果也许还会更好。
所以，目前来看，合肥的二手房指导价短时间可能不会公布。一旦炒房客再度兴风作浪之际，或许就是二手房指导价公布之时。
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二手房指导价对合肥市场的影响
合肥今年8月份发布了针对热门小区，特别是学区房，的二手房指导政策，目前根据近期中共合肥市委办公室给网友的留言，合肥将适时对外发布二手房交易指导价，引导市场预期。
不过，如果合肥二手房价格真的公布，可能也会让很多人失望。有业内人士透露，合肥的二手房指导价可能会学无锡，而不是学上海和深圳。指导价定的会很高，不是大家期望的19年价格。这也是很多人说合肥是炒房客最后的港湾的原因，合肥对炒房客太温柔了。
不过，真是的二手房到底是什么样，这种飘忽不定的影响，才是最让人不敢放肆的，才最痛苦。
二手房指导价杀伤力为何如此之大，影响力无外乎有以下几点：
1、合肥二手房市场茶水费、乱要价等乱象将被有效遏制，受二手房贷款审批趋严影响，很多欲通过出售现有房产，进行改善的需求无法释放，这或将使刚需购房需求，在后期楼市中占据主导地位。
2、政策出台预计对市场影响较为平稳，8月份针对学区房就已经出台了政策，目前已经3个月了，政策制定显得不那么急迫，那么政府政策制定时间充裕，必然更加完善。相对于三亚指导价和新房价差距较大问题，合肥的出台的指导价，我想应该更加合理。
3、二手房指导价机制有利于引导市场理性交易，使过热的房地产市场回归理性。二手房指导价出台，将直接打击二手房房东高价卖房的想法，让二手房东归于理性，这也有利于二手房未来市场成交人气恢复。
4、中介管理更加规范，据悉，合肥市房产局近期升级上线了合肥市房地产中介协会诚信信息管理和合肥市住房租赁协会诚信信息管理两大系统，对全市房产中介全部实名登记管理。
可以看出，未来房屋交易会更加透明，也更加规范化，红黑名单也会实时公布。二手房市场将变成更可靠的交易市场。
结语
虽然只有部分学区范围内出台了二手房指导价，但是天花板都往下压了，对于没有实施的区域一样影响很大。
新房有限价，土拍规则也迎来调整，如今合肥二手房指导价也来了，购房人是可以放下心中焦虑，有充足的时间来进行楼盘选择了。但是，不要陷入另一个极端，虽然不能乱买，但是也不能不敢买了，毕竟供需关系在这里。
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本文来源：网易房产合肥
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张浩_007
