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两大利好!中央定调:楼市稳字当头!央行全面降准,2022年楼市反转来了!

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每到年底国家都会有一次重磅的定调,包括明年的经济,当然也会提到房地产。

大家也都会把目光集中到,有没有什么新的提法,又释放了哪些重要信号。


楼市翻转!国家定调2022年楼市

12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。

在房地产工作方面,会议明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”。

与2019年、2020年会议相比,出现了不少变化:

两大利好!中央定调:楼市稳字当头!央行全面降准,2022年楼市反转来了!

总结来看,有几点:

1、从7月“要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,变成12月“支持商品房满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。

2、从7月的“加快发展租赁住房”,变成了12月的“要推进保障性住房建设”。

从深度思考,实际上是政策宽松了。

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促进房地产业健康发展和良性循环,释放了什么信号?

这段话有两处最值得关注:

一是支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

这是支持刚需的积极信号。所谓合理住房需求,显然是刚需群体的居住需求,而非投资乃至炒房需求。

房住不炒作为一项刚性原则,不管重要会议有没有直接提及,都是未来几年的指导方针。

但房住不炒,不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切,该维护的正常居住需求仍要维护。

二是促进房地产业健康发展和良性循环。

房地产业“良性循环”的发展目标,这个提法,首次出现在高级别会议中。

以往讲到房地产政策,通常会使用平稳健康发展等措辞。

跟最近三年的会议相比,这一次对房地产的措辞最为温和友好。

楼市调控,绝不是将房地产一杆子打死在地。

作为年销售规模高达17万亿的超级行业,房地产与上下游产业链深度捆绑,与居民财富深度关联,这个行业未来即使要收缩,但也不会消失。

毕竟,房地产背后的就业人群数以千万计,而我国居民家庭财富超过7成都集中在房子上,所以谁都经受不起硬着陆的冲击。

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这一切的关键,是让房地产回归常态,回归作为民生行业的公共属性,逐步消解背后的金融泡沫风险,而非遏制整个行业的发展。

这方面的佐证是,“软着陆”说法的兴起。

近日,中国社科院发布的《经济蓝皮书:2022年中国经济形势分析与预测》指出:

积极推动房地产业“软着陆”,既要防止土地拍卖频繁流标、热点城市供地不足导致后期房价暴涨,又要防止四、五线城市房价过快下跌引发连带风险。

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高层的明确表态,也意味着房产的寒冬即将过去。

既要又要,虽然做起来很难,但足以代表一定的政策取向。


楼市两大信号!央行全面降准

与此同时,央行也有动作,全面降准,共计释放长期资金约1.2万亿元。

央行发布了公告表示:为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

两大利好!中央定调:楼市稳字当头!央行全面降准,2022年楼市反转来了!

对于降准,央行强调的是:稳健货币政策取向没有改变。

这一轮降准的目的是加强跨周期调节,优化金融机构的资金结构,提升金融服务能力,更好支持实体经济。

简单来说,就是保持流动性,降低金融机构的资金成本(一年大约150亿)也就降低了社会融资成本,重点还是要支持实体经济。

这是年内央行实施的第二次降准。

今年7月15日,央行降准0.5个百分点。

央行货币政策司司长孙国峰9月7日在国新办举行的支持中小微企业发展国务院政策例行吹风会上表示,7月份降准释放了1万亿元长期资金,有效增加了金融机构支持实体经济的长期资金来源,引导金融机构积极运用降准资金,加大对小微企业的支持力度。

同时,降准降低了金融机构资金成本约130亿元,通过金融机构传导促进小微企业融资成本稳中有降,7月份降准效果逐步显现,小微企业贷款“量增”“价降”。

12月6日,央行再次决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。

央行称,此次降准为全面降准。同时考虑到参加普惠金融定向降准考核的大多数金融机构都达到了支农支小(含个体工商户)等考核标准,政策目标已实现,有关金融机构统一执行最优惠档存款准备金率,这样此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

在此次降准之前,官方已释放降准信号。

12月3日,官方曾表态,要“继续实施稳健的货币政策,保持流动性合理充裕,围绕市场主体需求制定政策,运用多种货币工具,适时降准,加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度,促进综合融资成本稳中有降,确保经济平稳健康运行。”

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全面降准意味着什么

今年央行降准两次,合计释放流动资金2.2万亿,对比2020年来说,有两点不同——2020年是定向降准,降准金额1.75万亿。今年的两次降准金额更大,而且是更全面性的。

虽然释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利(MLF),但剩余的资金非定向,面向实体经济,这对于房地产的资金流动性来说是一个非常好的信号。

第一,个人住房贷款和房企融资加快回暖。

今年10月之前,央行是严格限制银行对房地产的贷款比例,但随着房企暴雷,楼市下行加速,央行开始窗口指导放松对楼市的贷款,从10月份开始,房地产贷款就在回升了,房贷利率也在下调,房贷放款速度明显加快。

根据上海证券报的消息,11月份金融机构房地产融资环比、同比都在回升,初步预计同比多增约2000亿元。

第二,整体房地产销售也会逐渐回暖,部分城市房价将会补涨。

去年降准后,紧接着就是部分城市的房价轮动上涨。

先是深圳,东莞,然后上海,广州,成都、合肥、杭州、西安、厦门、宁波都迎来大涨,今年年初还有一些沿海发达三线城市都在飞涨。

但是这些城市这一轮大涨周期基本上已经结束了,现在大部分进入调整期,尤其是二手房限价后,直接降杠杆。

而且因为大涨过,调控也十分严格,违规操作和违规贷款一旦出现在楼市就会立刻受到打压。所以即便降准,这些城市价格也不会大幅反弹。

首先,调控是不会放开的。楼市调控手段和政策依然从严。特别是有些城市对二手房限价了,直接对楼市降杠杆,即便银行贷款放松,有些指导价和市场价差太多的房子,首付也可能不够。

只能说降准后,刚需和改善需求会陆续上车后,成交量肯定会上涨,价格会止跌小幅反弹,新房优惠也会收回。


结语

预计2022年,对于首套刚需和住房改善的人群来说,可能还会陆续出来具体的信贷支持政策,这对购房人群来说都是好消息。

不过“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位不会改变,房住不炒还是总基调。

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