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11月深圳二手房市场结束“7连跌”,年底回暖行情已现?

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继9-10月均跌破2000套后,深圳二手住宅过户量在11月重回2000套,迎来“7连跌”后的首次上涨。与此同时,新房市场也稳中有升,11月成交5644套,环比上升19.8%。

值得关注的是,11月深圳楼市尤其是二手房市场为何会触底反弹,是真的回暖了吗?未来走势又将如何?

二手住宅成交量“7连跌”后首次上涨

自今年4月开始,深圳二手住宅市场就进入下行周期,月度过户量逐月走低。继9-10月跌破2000套后,深圳二手住宅过户量在11月重回2000套,迎来“7连跌”后的首次上涨。

乐有家研究中心数据显示,今年11月,深圳二手住宅过户2211套,环比上涨38%,同比则下跌62%。分区域来看,龙岗过户597套,依旧是深圳成交量最大的区域,环比上涨34%;福田排名第二,共481套,环比上涨51%;罗湖排第三,共373套,环比上涨41%。

在二手房市场逐步回暖背景下,看房人数也逐步增加。乐有家门店带看数据显示,10月下旬至11月,二手房带看量和客源量均有所回升,11月门店成交量环比也呈现涨幅。

成交量回暖后,二手住宅成交价格也出现环比微涨。乐有家门店成交数据显示,11月二手住宅成交均价环比上涨1.09%,同比下跌0.2%。虽然环比有所上涨,但当前二手住宅成交均价相较第一季度仍为下跌。

与此同时,业主售价仍在持续下滑。乐有家门店数据监控显示,11月深圳二手住宅挂牌价再度呈现较大面积下跌,不少片区环比跌幅超2%,深圳全市挂牌均价环比跌幅0.22%。

为何11月深圳二手住宅成交量会触底反弹?对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,从基本面来看,成交量回升是由于政策吹“暖风”,政策层面不断强调保持楼市平稳发展;而在银行层面,按揭贷款增加了,利率也下降了。

李宇嘉指出,正常情况下,不可能跌至2000套以下的月均规模,这是调控政策收紧、信贷政策抑制、二手房参考价等多重因素综合导致的,而现在的政策开始纠偏。此外,深圳买房需求较多,特别是刚需、换房需求,前期市场明显下调时积累的众多需求等待释放。因此,市场稳定了,就会有需求入市。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠也表示,在二手房指导价等政策的多重调控下,业主心态有所转变,会选择降价出售促进交易尽快达成,一定程度上带动二手住宅成交量回升。

新房住宅供应大增,成交量超五千套

相比11月二手房市场,新房市场则显得相对较为平稳。乐有家研究中心数据显示,11月深圳新房供应量继9月后再破万套,深圳全市新增一手住宅供应10263万套,环比上涨近5成。

随着商品住宅供应增加、楼市热度提升,新房成交量也有所回升。据深圳中原研究中心监测显示,11月,深圳新房住宅成交5644套,环比上升19.8%;成交面积为55.6万平方米,环比上升14.5%。

分区域来看,乐有家研究中心数据显示,各区域网签量大多呈上涨,仅龙岗、光明与大鹏下滑。网签量第一为宝安的1770套,也是深圳全市唯一破千的区域,环比上涨48%;深汕合作区排名第二,网签822套,环比大涨215%;光明排名第三,网签783套,环比下跌45%。

值得一提的是,近期深圳新房市场成交两极分化现象较为严重,品质好的楼盘开盘售罄,品质一般或较差的则需要“联动”来促进销量。深圳中原研究中心监测显示,11月深圳共22个住宅项目获批,18个住宅项目开盘。从实时市场情况来看,整体开盘去化不足五成,仅有两个项目开盘售罄。其中,万丰海岸城瑧园以850套的成交量夺得深圳11月住宅销售冠军,半山润府一期位列第二,成交429套。

58安居客房产研究院南部分院副总监吴春薇指出,从58安居客房产研究院监控数据来看,深圳“网红”片区的购房关注热度较去年同期微涨,12月份深圳将有25个项目计划入市,供应充足。目前深圳市场房源可选择性较多,大部分楼盘不需要积分排名,也存在议价空间。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示,深圳新房市场11月份整体保持5000多套的成交量,相对比较稳健,预计12月份随着供应量的提高,成交量还会有所放大。

业内:年底成交或升温,价格以稳为主

问题在于,深圳楼市真的回暖了吗?来自易居研究院监测数据显示,考虑到过去10年里,深圳月均二手住宅成交规模约6600套,而过去几个月,深圳单月二手房成交连续在2000套以下,甚至9月创下1765套的底部规模(除去2012年和2020年的春节月份)。基于此,上海易居房地产研究院研究员潘竑羽分析指出,深圳11月二手住宅成交量仍在历史低位,仅为对此前超预期下调的适应性盘整,并非市场开始调头转向。

宋丁表示,11月份整体市场呈现趋好的格局,尤其二手房较为明显,成交量超2000套,打破了这几个月一路下跌的格局,止跌反弹显然和最近国家政策面上给予适度放松相配合,市场信心也有所恢复。不过,这一成交量离往年正常成交量还相差较远。

那么,接下来深圳楼市走势如何?乐有家分析指出,在市场全面向好影响下,预计12月市场过户量有望突破2500套,相较三季度有明显提升。

李宇嘉预计,今年最后1个月和明年第一季度,市场会温和回升,不过,不可能迎来趋势反转,“参考价对房价的上涨制约较大,加杠杆的难度较大,这就掐住了深圳楼市反弹的七寸。信贷释放的空间不可能像过去那么大,大多数银行房地产贷款额度空间并不大。此外,这几年建立的长效机制、调控政策也不可能松绑。”

吴春薇也表示,预计深圳楼市接下来成交会进一步升温,但是价格不会有太大起伏,以稳为主。

“个人判断接下来房价上升的机会不大。之前利用高杠杆持有多套房的人群,在贷款压力下,估计会选择往外抛售,因此,一些区域的二手房还出现了降价。”深圳南山区一名业内人士称,“今年深圳中介门店倒闭了很多,有购房需求但选择观望的人较多,接下来房价还有可能稳中有降。粤港澳区域楼市基本都是同涨同跌,目前深圳周边其他城市房价下跌明显,深圳不可能独善其身,不过,核心区域房价相对比较抗跌。”

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