11月16日，由中指研究院组织召开的，“2022中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”在北京召开。
从网上流传出来的会议纪要来看，此次会议包括建设银行、民生银行、民生信托等大型金融机构；
以及中海地产、龙湖、远洋地产、天鸿地产等一些国内知名房企，共计30余家房地产企业；
中指研究院、中国房地产指数系统、中国房地产TOP10研究组相关专家参加了这次会议。
▲图片来源：微博@龙华的弗兰人
会上，各房企和金融机构主要围绕着，2022年销售规模、房企融资环境、金融机构投资策略、房价走势、投资机会等进行了探讨。
1
六成参会代表认为明年房价下跌
60％参会代表认为2022年房价有所下跌，金融机构看跌数量多于房企。
10月份房价全线下跌
一线城市，跌0.1%；二线城市，跌2.1%；
三线城市，跌0.8%；四线城市，跌0.4%。
这是社科院财经战略研究院住房大数据项目组17日公布的10月份中国核心城市房价数据环比变动情况。
核心城市房价全线下跌。这样的情形已经多年未现了。据该机构统计，从8月份开始，24个核心城市房价已经连跌3个月。
国家统计局日前发布的数据同样“寒意阵阵”：
10月份，70个大中城市中，新房价格环比下跌的城市超过70%，70城新房平均环比创下近六年多来的最大跌幅；
二手房价环比下跌的城市超过90%，10月份，只有四个城市二手房价环比上涨。
受到房贷紧缩，利率攀升，二手房停贷等影响，需求端也急剧冷缩，二手房价开始下跌，换房需求转弱，造成了供需冷却的循环。
本是楼市销售旺季的“金九银十”，房地产市场却出现“反季节”的急速降温。仅仅几个月时间，房价上涨和下跌城市数量已经完全对调。
房价急速的下跌背后是成交量的大幅萎缩。
2
中指研究院：预计2022年销售规模将回落
中指研究院围绕2021中国房地产市场形势总结及2022趋势展望、2022房企融资环境分析及发展策略建议等研究成果进行了分享。
市场短期调整态势延续
2021年房地产市场表现前高后低，下半年快速降温。据中指研究院统计，10月份，中国商品房销售面积、销售额同比分别下降21.7%和22.6%，连续三个月保持两位数下降。
易居研究院数据显示，当月住宅销售面积同比下降24.1%，创6年来同期新低。
当前房地产市场仍处于调整期，信贷环境虽有改善预期，但购房者置业情绪仍较为低迷，房企资金压力不减。整体调整态势难改，11-12月全国商品房销售规模同比或将保持两位数降幅。
预计2022年全国市场规模有所回落
政策着眼长效机制建立，因城施策开启双向调节，短期托底政策可能多为边际小幅改善，确保土地市场更加平稳运行。
2022年中长期需求动能减弱，销售规模回归下行通道。新开工的缩量、房地产税试点将一定程度上拖累市场销售规模；信贷环境虽有改善，但难改市场下行态势。地价上涨对房价形成支撑，全国房价整体趋稳。
房企融资规模大幅下滑
融资总规模大幅下降，结构以债券为主，今年3月以来，房企单月融资额同比不同程度下滑。其中自8月起，单月降幅超过50%，10月同比降幅最大，为74.8%。
9月以来，房地产融资政策不再加码，同时通过与房企的多次座谈，逐步释放边际利好信号，如银行信贷加速、支持信用债、海外债发行、ABS发行松动等。央行、银保监会等金融主管部门多次强调维护房地产市场平稳健康发展。
据多家媒体报道，11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。
11月10日起多家城投公司及国企央企宣布发行中期票据、超短融资券等。房企融资出现“解冻”。
3
关于房地产市场
信贷改善政策已落地执行，但不同区域有差异，市场底尚未出现。政策的确出现些许暖意。但需要看到，目前的政策调整主要是在过紧基础上的纠偏，取消限购、放松限贷等实质性的调控“大招”并没有出现。
政策调控对购房者的影响
房地产调控政策对市场影响较大，当前政策不确定性仍存，金融机构和房企均需要及早深入研究政策影响，如房地产税试点城市、征收力度等。
政策底逐渐显现，购房者置业信心尚未恢复，市场走出底部还需要一段时间，2022年上半年市场或处在恢复期。
把握结构性市场机会
市场分化态势更加明显，结构性机会仍在，特别是一二线人口增长的城市。
中国的住房需求在相当长的时间内还会维持相当大的规模，现在每年农村向城市人口的转移尽管较前几年下滑，但仍有1600万-1800万左右。
此外，城镇间的人口转移也会带来城镇人口的增长，目前城镇间人口迁徙每年有600多万。而且中国城镇人口迁移很多并非举家迁移。这一特点使得很多时候既会在迁入城市引发新的住房需求，又会在一定时间内保留原城市的住房。
信贷政策改善仍需缓冲
中央进行窗口指导后，信贷政策改善正在路上，多家机构已在执行和落地，但传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间，且不同区域会有差异。
另外，受银行端“两道红线”影响，信贷放松的空间有限。随着房贷的逐渐缓和，楼市有望在2022年一季度逐渐企稳。
4
关于房企投资经营策略
“短平快”的经营模式已经失效，规模不再是当前发展追求的目标。房企需要建立明确的盈利模式和高效的运营团队，坚持有质量的发展才是长期经营之道。
侧重稳健型合作方，跟进房企转型合作，关注持有型物业等新机会。长期主义，底线管理，业务类型综合，更为健康。
寻求潜力区域与项目
投资聚焦好区域、好城市和好项目，合作侧重财务健康和运营稳健型企业，对优质客户的收并购项目会提供一定支持。
城市更新、产业园区等将受到更多侧重，叠加产业园区公募REITs等体系正逐步建立，投资关注优质区域和优质产业园区项目。结合自身特色延伸业务，选择有潜力的城市寻找产业园、城市更新的机会，把握当前行业发展热点。
寻求新的业务增长点
此外房地产市场调整压力下，部分房企结合自身资源禀赋和经营能力尝试转型，房企转型新业务或将带来新的投资机会。
房企可以根据自身发展历史、集团公司优势等特点延伸相关业务，扩张新板块，寻求新的业务增长点。
寻求收并购机会
同业间可在区域投资、融资渠道、合作开发等方面加强交流合作，拓展收并购机会，降低承债压力的同时寻求共同发展。
另外，房企投资和销售端压力增加，对房企运营能力提出更高要求，房地产行业数字化工具的应用将提升。
结语
本次会议在复盘2021年房地产市场发展逻辑、预判2022年市场变化趋势及分析企业融资环境的同时，更加强调了在新形势下企业如何把握市场趋势，实现更高质量、更稳健发展，为各大投资机构及房地产开发企业投融资提供决策参考。
另外，本次会议亦为金融机构与房地产企业搭建了交流平台，进一步促进了双方合作，为行业稳定发展将起到积极作用。
▶END◀
本文来源：网易房产合肥
责任编辑：
张浩_007
