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30余家地产公司、国内外主流金融机构召开闭门会:明年房价或将这样走…

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11月16日,由中指研究院组织召开的,“2022中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”在北京召开。

从网上流传出来的会议纪要来看,此次会议包括建设银行、民生银行、民生信托等大型金融机构;

以及中海地产、龙湖、远洋地产、天鸿地产等一些国内知名房企,共计30余家房地产企业;

中指研究院、中国房地产指数系统、中国房地产TOP10研究组相关专家参加了这次会议。

30余家地产公司、国内外主流金融机构召开闭门会:明年房价或将这样走…

▲图片来源:微博@龙华的弗兰人

会上,各房企和金融机构主要围绕着,2022年销售规模、房企融资环境、金融机构投资策略、房价走势、投资机会等进行了探讨。

1

六成参会代表认为明年房价下跌

60%参会代表认为2022年房价有所下跌,金融机构看跌数量多于房企。

30余家地产公司、国内外主流金融机构召开闭门会:明年房价或将这样走…

10月份房价全线下跌

一线城市,跌0.1%;二线城市,跌2.1%;

三线城市,跌0.8%;四线城市,跌0.4%。

这是社科院财经战略研究院住房大数据项目组17日公布的10月份中国核心城市房价数据环比变动情况。

核心城市房价全线下跌。这样的情形已经多年未现了。据该机构统计,从8月份开始,24个核心城市房价已经连跌3个月。

30余家地产公司、国内外主流金融机构召开闭门会:明年房价或将这样走…

国家统计局日前发布的数据同样“寒意阵阵”:

10月份,70个大中城市中,新房价格环比下跌的城市超过70%,70城新房平均环比创下近六年多来的最大跌幅;

二手房价环比下跌的城市超过90%,10月份,只有四个城市二手房价环比上涨。

受到房贷紧缩,利率攀升,二手房停贷等影响,需求端也急剧冷缩,二手房价开始下跌,换房需求转弱,造成了供需冷却的循环。

本是楼市销售旺季的“金九银十”,房地产市场却出现“反季节”的急速降温。仅仅几个月时间,房价上涨和下跌城市数量已经完全对调。

房价急速的下跌背后是成交量的大幅萎缩。

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中指研究院:预计2022年销售规模将回落

中指研究院围绕2021中国房地产市场形势总结及2022趋势展望、2022房企融资环境分析及发展策略建议等研究成果进行了分享。

市场短期调整态势延续

2021年房地产市场表现前高后低,下半年快速降温。据中指研究院统计,10月份,中国商品房销售面积、销售额同比分别下降21.7%和22.6%,连续三个月保持两位数下降。

易居研究院数据显示,当月住宅销售面积同比下降24.1%,创6年来同期新低。

当前房地产市场仍处于调整期,信贷环境虽有改善预期,但购房者置业情绪仍较为低迷,房企资金压力不减。整体调整态势难改,11-12月全国商品房销售规模同比或将保持两位数降幅。

预计2022年全国市场规模有所回落

政策着眼长效机制建立,因城施策开启双向调节,短期托底政策可能多为边际小幅改善,确保土地市场更加平稳运行。

2022年中长期需求动能减弱,销售规模回归下行通道。新开工的缩量、房地产税试点将一定程度上拖累市场销售规模;信贷环境虽有改善,但难改市场下行态势。地价上涨对房价形成支撑,全国房价整体趋稳。

房企融资规模大幅下滑

融资总规模大幅下降,结构以债券为主,今年3月以来,房企单月融资额同比不同程度下滑。其中自8月起,单月降幅超过50%,10月同比降幅最大,为74.8%。

9月以来,房地产融资政策不再加码,同时通过与房企的多次座谈,逐步释放边际利好信号,如银行信贷加速、支持信用债、海外债发行、ABS发行松动等。央行、银保监会等金融主管部门多次强调维护房地产市场平稳健康发展。

据多家媒体报道,11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

11月10日起多家城投公司及国企央企宣布发行中期票据、超短融资券等。房企融资出现“解冻”。

3

关于房地产市场

信贷改善政策已落地执行,但不同区域有差异,市场底尚未出现。政策的确出现些许暖意。但需要看到,目前的政策调整主要是在过紧基础上的纠偏,取消限购、放松限贷等实质性的调控“大招”并没有出现。

政策调控对购房者的影响

房地产调控政策对市场影响较大,当前政策不确定性仍存,金融机构和房企均需要及早深入研究政策影响,如房地产税试点城市、征收力度等。

政策底逐渐显现,购房者置业信心尚未恢复,市场走出底部还需要一段时间,2022年上半年市场或处在恢复期。

把握结构性市场机会

市场分化态势更加明显,结构性机会仍在,特别是一二线人口增长的城市。

中国的住房需求在相当长的时间内还会维持相当大的规模,现在每年农村向城市人口的转移尽管较前几年下滑,但仍有1600万-1800万左右。

此外,城镇间的人口转移也会带来城镇人口的增长,目前城镇间人口迁徙每年有600多万。而且中国城镇人口迁移很多并非举家迁移。这一特点使得很多时候既会在迁入城市引发新的住房需求,又会在一定时间内保留原城市的住房。

信贷政策改善仍需缓冲

中央进行窗口指导后,信贷政策改善正在路上,多家机构已在执行和落地,但传导至市场端仍需过程,按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间,且不同区域会有差异。

另外,受银行端“两道红线”影响,信贷放松的空间有限。随着房贷的逐渐缓和,楼市有望在2022年一季度逐渐企稳。

4

关于房企投资经营策略

“短平快”的经营模式已经失效,规模不再是当前发展追求的目标。房企需要建立明确的盈利模式和高效的运营团队,坚持有质量的发展才是长期经营之道。

侧重稳健型合作方,跟进房企转型合作,关注持有型物业等新机会。长期主义,底线管理,业务类型综合,更为健康。

寻求潜力区域与项目

投资聚焦好区域、好城市和好项目,合作侧重财务健康和运营稳健型企业,对优质客户的收并购项目会提供一定支持。

城市更新、产业园区等将受到更多侧重,叠加产业园区公募REITs等体系正逐步建立,投资关注优质区域和优质产业园区项目。结合自身特色延伸业务,选择有潜力的城市寻找产业园、城市更新的机会,把握当前行业发展热点。

寻求新的业务增长点

此外房地产市场调整压力下,部分房企结合自身资源禀赋和经营能力尝试转型,房企转型新业务或将带来新的投资机会。

房企可以根据自身发展历史、集团公司优势等特点延伸相关业务,扩张新板块,寻求新的业务增长点。

寻求收并购机会

同业间可在区域投资、融资渠道、合作开发等方面加强交流合作,拓展收并购机会,降低承债压力的同时寻求共同发展。

另外,房企投资和销售端压力增加,对房企运营能力提出更高要求,房地产行业数字化工具的应用将提升。

结语

本次会议在复盘2021年房地产市场发展逻辑、预判2022年市场变化趋势及分析企业融资环境的同时,更加强调了在新形势下企业如何把握市场趋势,实现更高质量、更稳健发展,为各大投资机构及房地产开发企业投融资提供决策参考。

另外,本次会议亦为金融机构与房地产企业搭建了交流平台,进一步促进了双方合作,为行业稳定发展将起到积极作用。

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