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重启勾地、降低房企准入门槛 杭州第三轮集中供地释放什么信号?

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11月20日,杭州市发布了2021年第三批集中供地出让公告,其中涉及出让地块共35宗,总建筑面积416.1万平方米,总起拍价712.9亿元,将于12月21日集中出让。

值得关注的是,在经历了第二批集中供地超半数地块流拍之后,杭州第三批集中供地从土地定价、房企准入门槛等多方面调整土拍规则,其中包括重启“勾地”、土地溢价率上限由15%下调为10%、提高新房限价、降低起拍价等。

业内人士认为,从第三批集中供地规则来看,杭州在吸引房企参与拿地方面可谓是诚意满满。截至11月18日,杭州共有29宗地块有企业提交竞买申请。

35宗地块以“定品质+摇号”方式出让

从供应数量来看,杭州第三批集中供地推出35宗地块,比预公告时地块挂牌数量少了16宗。此前在11月3日,杭州发布第三批集中供地出让地块预公告显示,拟出让地块51宗,总建面超600万平方米。

在该批次供地的区域上看,拱墅区此次推出12宗地块,无论是总价还是建筑面积都是各区中最高的;此外,上城区有4宗地块,余杭区有2宗地块。若将拱墅、上城、滨江和西湖四区合计,推地建筑面积将达到244万平方米,占此次推地量的59%;总起拍价494.4亿元,占比更是接近7成。从供地分布看,涉及申花、三墩、未来科技城、文晖、运河新城、钱江新城二期、云城等多个板块。

中指研究院分析人士称,杭州在第三批供地中还拿出了好几块压箱底的地块,如小河油库地块、华丰造纸厂地块、拱宸桥地块等。

杭州第三批集中供地明确提出,在土拍政策方面,本次供应地块采取“定品质”出让。因此,与杭州第二批地块竞品质和摇号两种方式并存的规则不同,本次集中供地将统一采取“定品质+摇号”的方式出让。

所谓“定品质”,即由政府规定相应的品质要求,房企需承诺按要求建设。具体来看,第三批土地明确建筑本体、优化无障碍环境、提高公共配套标准等。此外,要求出让地块项目在后续商品房买卖合同中应承诺,在《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定的各分项保修期基础上,整体各延长2年。

与此同时,杭州第三批集中供地要求土地开发利用应严格按照规划用途实施。为防止“大平层”“商墅”等类住宅,商服用地均回归产业属性,同时更是明确规定商住混合用地中的商服部分不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能的用房,且最小分割单元从原先的300平方米调整为800平方米,并要求属地区政府落实履约监管责任。

下调房企准入门槛,溢价率上限降为10%

从此前供地情况来看,杭州首批超七成地块“溢价封顶+竞自持成交”,第二批杭州流拍土地数量超过5成,成交的14宗含宅地块中仅有5宗溢价出让。正如业内预期的那样,杭州第三批集中供地除了出让方式外,还对其他部分规则进行了相应调整。

其中,在土地溢价率上限方面,杭州第三批集中供地由此前的15%下调为10%。在竞买中,如果未达到上限价格时,按照价高者得的原则确定竞得人;当土地竞价达到上限价格时,采取线下公开摇号的方式确定竞得人。

与此同时,杭州此次出让的地块中,不乏部分前期流拍的地块,在再次挂牌后,有的地块起拍价出现了下调。另据浙报传媒地产研究院称,还有的板块限价有所提高,比如艮北牛田地块,新房限价上涨了2000元/平方米。

值得一提的是,第三批集中供地也在一程度上放宽了房企的准入条件。在竞买人资格上,取消了一年以上房地产开发资质条件,并取消了同一集团成员企业参加同一公告中地块竞买宗数不大于5宗的条件。只是强调,同一集团成员企业不得同时报名竞买(含联合竞买)同一地块。不过,杭州此次集中供地对购地资金等仍有严格的要求。

重启“勾地”,热点地块吸引10家房企参与

值得关注的是,“勾地”(在正式挂牌出让前,企业对感兴趣的土地向政府表明购买意向,并承诺愿意支付的土地价格)是杭州市采用了很多年的土拍规则,直到今年第二批集中供地时,为了提高地块报名门槛,这一传统方式宣告取消。然而,随着第二批地块流拍率高达55%,在杭州第三批次集中供地时,“勾地”政策去而复返,每宗“勾地”资金最高不超过5000万元。

11月10日,杭州市规划和自然资源局发布补充公告称,对于预公告的51宗用地,缴纳预约申请保证金、办理预约申请手续的截止时间顺延至11月18日。

在中指研究院看来,由于原本设定的11月10日的截止日期过于紧张,导致多数房企没有足够时间踏勘地块和筹措资金。因此,杭州随即发布了补充公告,将保证金缴纳时间延长,从中也可以看出杭州市政府对于三批次供地成交情况的重视程度。

据中指研究院透露,11月9日,杭州拱墅区举办了2021年四季度地块推介会,以吸引房企参与拿地。根据中指研究院统计,截至11月18日(即杭州第三批集中供地缴纳预约申请保证金的截止日期),共有29宗地块有企业提交竞买申请,其中拱墅区11宗、上城区3宗、滨江区2宗、西湖区1宗、萧山区4宗、余杭区2宗、临平区3宗、钱塘区2宗、富阳区1宗。

同时,绿城作为长三角头部房企,总共申请参与了其中的20宗。此外,滨江、招商、旭辉、越秀等大中房企都展现出了前所未有的积极态度。最受房企追捧的桥西拱宸桥单元 GS0609-12地块,申请勾地的企业数量更是达到了10家。

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