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1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

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1元起拍,3万多人围观,经过63轮出价,这套“涉刑房产”成交了……

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起拍价仅1元33450次围观

11月16日,阿里拍卖估值300万的合肥一套涉刑房产,1元起拍,吸引了3万多人围观。

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

从标的物介绍上可以看到,这套房产位于合肥市庐阳区宿州路一小区,次顶楼,建筑面积96.4㎡。评估价302.59万元,起拍价仅1元,但保证金需要60万元。

法院特别说明中提到:

1、无租赁未腾空,被执行人家属愿配合腾空,于拍卖成交付款后三个月内腾空交付。

2、限购政策由买受人自行向当地有关部门了解,请竞买人在竞买前先行确认能否办理产权过户,如因买受人不符合有关房地产调控政策导致无法办理过户手续的风险和后果,由买受人自行承担。

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1元起拍,是噱头还是另有隐情呢?

仔细观察,不难发现“1元起拍”的房产名称前面都带有一个“刑”字,事实上,这批房子是刑事案件涉案财物。

之所以设立“1元起拍”竞价规则,就是为了极大提高刑事涉案财物处置效率,扩大刑事案件中可先行处置财物的范围。

“1元起拍”的诱惑力确实很大,就像路边小店喊着:“全场2元起”带来的震撼力一样,总能吸引更多的流量。

此前,合肥一127平房产拍卖,以223万元成交。该标的评估价为1597224元,拍卖成交价高于评估价63万。整场拍卖共吸引18人参与报名,280人设置提醒,共有5889次围观。

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

而此次宿州路小区房产引来了3万多人围观,因此,“1元起拍”还是起到了很好的效果。

实际上在预告阶段,这套房就已经用上了这招:1元起拍,保证金60万,第三方估价为302万。当时就已经吸引了近万人围观,只不过该房产拍卖开始前,只有1人报名。

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

至开拍时,这套涉刑房产的围观人次已经达到了33450次,开拍之后,热度持续上升,陆续吸引了16人竞拍,产生了63次竞买记录。

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经过51次延时,最终在11月16日11:16分,竞价结束,网络竞价成功确认书显示,一名马姓买家以224.0001万元竞得该房产。

深扒业主

除了低到不要钱的起拍价,“涉刑”这个字眼也是围观人的关注焦点之一。

同一些人对法拍房和刑事案件的刻板印象有关,也受一些网络新闻的影响,许多观众一听到房产是因为刑事案件被执行的,大概率第一反应是“房子就是案发现场”,有时候还会想象出血淋淋的画面。

但这套法拍房的业主——汪某峤,就是这么一位还不上钱的债务人。房源也无多重抵押,算是比较干净的房产。

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在裁判文书网上可见,汪某所犯刑事罪是诈骗罪,卖房子就是为了赔偿被害人以及其它债权人损失。

根据拍卖公告上显示的法律文书查询获悉,该被执行人汪某某涉及一起诈骗案,被浙江省义乌市人民法院一审判处有期徒刑十一年,并处罚金人民币五万元;责令被告人汪某某退赔违法所得人民币98万元返还被害人叶某。

不过,该判决退赔与罚金汪某某都未支付,因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务,汪某某被法院列为失信被执行人,并被限制高消费。

另外,此人自身并无还款能力,其在合肥仅有一套仍然在按揭的住房,按揭款由父母在支付,房子是其妻子居住。其在义务文明中路的乐创生活店经证实2018年4月就已经倒闭关门……

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简言之,这是一个无比真实的“无行为能力人”,多行不义之后把自己送进了监狱,还累及家人亲友。

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单价2.3万/㎡ 捡漏?

这套法拍房的具体位置在安徽省合肥市庐阳区宿州路318号观邸5幢3201室,也就是庐阳双岗的融侨观邸。

2021年划分的学区范围是虹桥小学+47中,在庐阳这个优质学校扎堆的区域,这个中规中矩的学区组合算是寂寂无名了。

大概也正是因此,融侨观邸的二手房价格只徘徊在2.7-3万/㎡左右,比不得人民巷、红星路、合作经济广场等一众“老破小”的单价惊人。

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

客观地说,2.7-3万/㎡这个价格区间与小区的居住价值也是适配的。融侨观邸是2005年建成,只有约16年的使用时间,不算老小区。

虽然小区都是高层,密度较大,但是地段比较优越,就处在南淝河、环城公园岸边,一河之隔就是市中心、逍遥津,东边还有2号线和合肥火车站……

相对地,它的位置靠近瑶海,又是一个可以和庐阳比肩的老城区。这时候再看它,配套完善恰恰也可以被理解成“老旧”“没有活力”……

所以2.7-3万/㎡这个价格区间,基本与的学区同一量级:中规中矩。

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而16日开拍的这套房源,在32楼(共32层),建面约96.5㎡,第三方评估价约302万,单价也就是3.12万/㎡。与同小区其它正常挂牌房源相比,这个价格高了。

当然,这种简单的对比没有什么技术含量,这16位报名参拍的人估计也是知晓的。所以在竞价63次之后,把成交价定在了224万,单价约2.3万/㎡。

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1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

以这个价格成交,在小区近似房源里算是“捡漏”。如小区一套约99㎡的高楼层房源,其总价为282万,单价约合2.8万/㎡。还有一套约97㎡的低楼层,其单价还是2.6万/㎡,总价也有248万。

两相比较,这套1元起拍的涉刑房产,算是便宜了24-58万。

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合肥多个小区法拍房降价

在阿里拍卖网上看,能看到目前合肥还是有部分法拍房分布在各个区域内。

01滨湖有房单价仅1.24万/㎡

滨湖区的房价相对而言还是比较高的。但是在法拍房市场中,如滨湖世纪城徽杰苑小区一套98.19㎡的房子起拍价121.92万,单价仅需12416.7元/㎡。

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

▲图片来源:阿里法拍网

而在二手房挂牌房源中,该小区一套户型面积差不多的房源,挂牌单价27055元/㎡,总价265万。

相对而言,这套房源在总价上降低了165万,单价也便宜了14638.3元/㎡。可能这也是为什么该房源还未拍卖就已经吸引了7300余人的围观。

02高新区有房单价仅1.49万/㎡

高新区梦园小区也出现了一套房源,起拍价445.48万。这套房源户型面积298.53㎡。按照起拍价来计算,单价仅为14922.6元/㎡。

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

▲图片来源:阿里法拍网

同户型的挂牌房源单价达到了18089元/㎡,总价540万。这么来看,拍卖房源单价便宜了约3166.4元/㎡,总价降低了94.5万。

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

03政务区有房低于市场价202万

在政务区,绿地内森庄园小区的一套别墅,户型面积328.15㎡,起拍价1062.72万,如果按此数据来计算,该套房的单价约为32385.1万/㎡。

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

▲图片来源:阿里法拍网

该该小区最近新上了一台同户型的房源,挂牌单价42664元/㎡,总价1400万,对比来看,这套法拍房便宜了202.72万,按照评估价来看也便宜了88万。

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

纳入限购后,法拍房能不能买?

当然啦,除了上面这些,大多数法拍房都是一些普通小区的商品房或者门面房,其评估价也比正常的市场挂牌价偏低,不乏有捡漏的机会。

11月份,合肥还有这些司法拍卖房源可供淘选。

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

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1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

▲信息来源:安徽法拍信息服务有限公司

事实上,在一二线城市“法拍房”不限购前,它是最快的非正常渠道买房的办法,杭州甚至还有某小区业主挂横幅庆祝“法拍房成交破10万”,炒作的近乎魔怔了。

1元起拍,3万多人围观!庐阳这套涉刑房产成交了!法拍房适合捡漏么?

但眼下不行了,今年以来,全国很多城市的法拍房都纳入了限购,合肥“46新政”后也不例外,再加上因为法拍房存在高额的税费以及可能存在断缴的物业费、水电费等,原本评估价较市场价低的优势也不那么明显了。

不管怎么说,从全国多城的法拍房市场来看,失去了“不限购”的优势后,法拍房的热度确实直线下降。

那么,限购后的法拍房,如果确实价格很低,还能不能买呢?

记住以下几点:

1、购买法拍房和正常途径的商品房不同,属于真正的一锤子买卖;

2、法院方只负责将房子卖出去,遗留问题(未交齐土地出让金、没有房产证、未交清物业费等)法院概不负责解决;

3、法拍房的信息虽然会由负责司法拍卖的法院现行核实,但实际情况中未必能够详尽,不乏有原户主“偷鸡”情况;

4、纳入限购也就意味着占用购房名额,所以要尽可能的衡量得失;

5、并非不能买,买之前要全面了解房子的产权、欠费以及各种可能存在的合同纠纷等一切情况。

结语

司法拍卖市场,情况万千,每套房产性质情况都各不相同,以较低的起拍价来吸引眼球,博得较高的关注是一种营销手段。

参拍者还需要谨慎冷静,多去现场看看,评估下是否适合自己的情况,作出正确的判断。

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