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超低价“工抵房”背后现房企资金链缺口 购房者抄底需警惕风险

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近期,全国各地不少楼盘抛出了超低价“工抵房”,不仅在三四线城市,甚至在广州、厦门、南京等一二线城市也出现了不少“工抵房”。而从开发企业类别来看,不仅是中小开发商,一些知名开发商旗下项目也出现了“工抵房”现象。

事实上,“工抵房”并非新生事物,之前也一直存在,但当下呈现“井喷”之势引发了业界广泛关注。问题在于,为何近期“工抵房”会频频出现?购房者在购买“工抵房”时,又需要有哪些注意事项?

低折扣的“工抵房”频现市场

所谓“工抵房”,是开发商为保障后续工程开发建设,将一部分房源抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款的房子。如果在未来开发商无力偿还欠款时,施工方和供应商可以自行处理工抵房用于偿还开发商所欠款项,其往往将这部分房子出售给购房者或公司员工。

近段时间,“工抵房”的身影频频出现在多个一、二线城市。据媒体报道,根据粗略统计,近期广州推出“工抵房”的楼盘数量达到十余个,项目既有位于增城、南沙、从化的郊区地段,也有像荔湾这样的主城区。价格方面,少则优惠数十万元,多则上百万元。而在厦门,今年10月海沧区某项目推出30套“工抵房”,单价2.5万元/平方米起,而此前该项目售价约3.3万元/平方米。

另据新京报记者了解,近期,位于南京龙潭的荣盛花语馨城也推出了部分“工抵房”,打出了5.5折的折扣。

实际上,“工抵房”并非近期才出现的现象,之前一直存在。只不过,前几年开发商的房子较容易出售,开发商利润率不错,“工抵房”的现象较少。如今,房地产整体环境不好,房子不好出售,导致这一现象较为普遍。

“市场不好时,商品房抵工程款的现象就会更多。我们以前也出现过工抵房的情况。”一位房企业内人士如是说。

开发商资金问题导致“工抵房”现象增多

“相比之前,现在‘工抵房’现象更为普遍。”苏州东兴房地产开发有限公司行政部总监方亮告诉新京报记者,这主要是受大环境影响,房子不好卖,资金回笼、现金流出现问题,开发商没钱付给施工单位,只能以房源进行抵押。

“小开发商由于开发楼盘少,没法套用其他项目资金,所以出现‘工抵房’的概率较大,也更为普遍。预计接下来,三四线城市一些小开发商会出现更多‘工抵房’的情况。”方亮指出,对一些资金链紧张的小开发商而言,如果不采取“工抵房”的方式,工程款支付不及时,就会面临施工单位起诉付工程款、不得不打官司的境地,进而可能导致开发商破产或资不抵债的情况。

与此同时,方亮指出,对一些规模较大的开发商而言,虽然各地布局的项目较多,但由于项目不好卖,受现金流影响,目前也出现了“工抵房”的现象。

“之前我去参观中西部一些房地产项目时发现‘工抵房’的现象一直存在,只不过在珠三角、长三角这些楼市状况较好的地方‘工抵房’的情况会少一些。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者,楼市火热时,中西部一些项目中,也存在“工抵房”现象,因为对当地一些中小开发商而言,获取不了太多资金支持,这些企业需要通过前期施工单位、材料商垫付,后期出售房子后再来还款。

李宇嘉介绍称,一般情况下,工程款是一个季度结算一次,开发商跟总包结算一次,总包再跟班组结算一次,班组再跟建筑工人结算一次,但现在由于楼市下滑,整个销售节奏放缓,结算周期有所拉长,有的半年甚至一年都没有结算工程款。因此,当下包括珠三角地区在内的开发商,资金链都极其紧张,市场环境从资金供给和资金需求两端挤压开发商的资金链,导致更大范围内出现“工抵房”现象。

58安居客房产研究院分院院长张波还指出了一大现象,部分房企推出的产品本身并不一定是“工抵房”,而是普通在售商品房,为了回笼资金,要对价格进行调整,但又怕老业主形成很大的反弹情绪,这样一来也会以“工抵房”的名义来进行销售,这是一种变相的降价促销行为。

业内:购买“工抵房”需注意防范风险

而对于施工建设方而言,拿到“工抵房”实属无奈之举。一房企高层人士告诉记者,开发商给施工方的大多是一些“鸡肋”项目,比如位置较偏远的文旅项目。除此之外,“工抵房"还涉及如何定价的问题,“总体而言,供应商也没其他办法,拿到房子总比拿到商票要好些。”

上海中原地产市场分析师卢文曦还表示,“工抵房”基本上会存在一些硬伤,或小区位置偏远,或房子靠马路,或楼层不是很好,开发商肯定会做一定的选择,毕竟位置较好的房子,是可以卖出更高价格的。“这类房子不是市场主流,一个项目可能出不了几套,也不是所有项目都会出现这种现象。”卢文曦如是称。

新京报记者获悉,市面上流通的“工抵房”可分为三种:真正的工抵房、问题工抵房和虚假工抵房。其中,问题工抵房是指暂未取得预售资格,或开发商已经无法正常办理网签登记手续的工抵房;虚假工抵房是本身并无真实房源或本身并非工抵房,比如销售人员或中介以工抵房名义从中赚取差价的虚假工抵房。

因此,于购房者而言,“工抵房”虽价格便宜,但购房者在办理产权证的过程中,可能会存在很多不确定因素,甚至面临相关法律纠纷。

方亮表示,地方性小房企对市场预判能力薄弱,资金实力较差,为了活下来,有些小房企会通过民间借贷来获取资金,市场下行时,对这类小房企而言较为致命。预计接下来会有更多小房企出现破产、资不抵债或“跑路”现象,“一旦开发商出现资不抵债,面临民间借贷之类诉讼纠纷,法院往往会将房产查封,那涉及的问题就很复杂。购房者购买这类问题工抵房,不受法律保护,可能会面临相关损失。”方亮称。

那么,购房者在购买房屋尤其是“工抵房”时,有哪些注意事项呢?对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,对购房者来说,“工抵房”之所以受关注,在于价格便宜。不过,购房过程中,要看房源是否真实存在以及价格和付款方式;最关键的是,要看此类房源是否具有合法的销售许可。卢文曦也表示,一些房屋会借“工抵房”的名义来宣传,购房者购买这类房屋时需要关注价格是否真实以及产权的归属问题。

北京方利律师事务所律师贾瑞果指出,“工抵房”虽然价格较为便宜,但作为商品房的属性不变,购买时更应该严格查看各项销售手续。此外,由于“工抵房”的特性,购房者还应该看到抵债类的相关协议,明白其中的法律关系,比如由谁负责签订合同、向哪个账户付款以及责任由谁承担等。“不管是什么性质的房子,购买时保留好相关文件,对有关方面的承诺也要体现在纸质文件上。”贾瑞果称。

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