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利好!“现房销售”时代要来,房子封顶才能卖!开发商们还能抵得住吗?

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这世道有什么比买不起房更悲惨?如果有,那一定是倾家荡产买了一个烂尾房!

央媒发声:取消预售制,长期看或不可免。买房者利好来了?

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商品房封顶才能卖

“现房销售”时代要来?

日前,石家庄发布商品房项目预售新政:为进一步规范我市房地产开发秩序,切实维护和保障人民群众合法权益,避免房地产开发企业因实力不足导致项目延期交房甚至“烂尾”风险问题,现对我市商品房预售许可形象进度进行调整,其中重中之重就是:

传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶!

利好!“现房销售”时代要来,房子封顶才能卖!开发商们还能抵得住吗?

这就意味着,未来石家庄的商品房预售许可证的门槛大大提高了:封顶才能拿预售!准现房销售!杜绝烂尾楼!

其实这个政策的出台,跟石家庄城市内烂尾楼项目比较多有很大关系!

据相关媒体统计,现在石家庄至少有超100个烂尾楼无证房在等待解救。这个数据着实让人咋舌,如何避免土地资源浪费,规范市场销售行为,成了现在石家庄亟待解决的问题。

而事实上,在这个新政出台以前,石家庄也采取过一系列的措施。比如:石家庄市自8月7日以来,先后公布了5批次44个 “烂尾楼”项目整治工作方案。

现在这个新政的出台,无疑又是一剂强心针,看来政府是真的要下决心整顿了!

楼市下行 开发商难上加难

众所周知,现在市场上90%的楼盘都是期房销售,期房最大的弊端就是“看不见,摸不着”,延期交房、减配降标、虚假宣传、质量投诉等问题层出不穷。

尤其是今年下半年一大批房企暴雷,也随之诞生了一大批烂尾项目,越来越多的买房人在呼吁现房销售。

现房销售制度在一定程度上可以减少合同纠纷、质量投诉、开发商减配、降标、延期交房、配套设施不落实、虚假承诺、违规销售等维权现象的发生,对购房者而言是一大利好。

现房销售,利好购房者的同时,对开发企业而言也是一种考验,封顶才能卖,无疑给开发商带来较大的资金压力。

楼市下行压力大,融资又全面收紧,这让开发商难上加难。当然,不止以上开发商,这年头,大家都不好过。

据网传,这是近期全国30个典型开发商的人员优化措施。

利好!“现房销售”时代要来,房子封顶才能卖!开发商们还能抵得住吗?

注:数据来源于网络,以实际为准

不过好在,这一新政对于业主和买房人来说,自然是天大的喜讯!

2

各地“取消预售”呼声高涨!

值得注意的是,石家庄颁布政策之前,海南已经跨出第一步,正式实施现房销售。

去年3月7日,海南出台政策规定新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。按照新规,现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

利好!“现房销售”时代要来,房子封顶才能卖!开发商们还能抵得住吗?

实际上除了石家庄、海南,在北京、杭州的第二批集中供地中,曾引入了“竞现房销售”的试点。

上海

1月29日晚间,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》(以下简称《通知》),明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。这其实是在间接倒逼开发商现房销售。毕竟房子都已经封顶,距离彻底交房也就没多远了。

北京

9月北京发布了今年第二批集中供地公告,最大的亮点就是:在大兴黄村海户新村DX00-0208-6020、6026地块引入了“竞现房销售”的试点,当竞买报价达到土地合理上限价格后,就转入“竞现房销售”面积,即到竣工备案后方可销售的面积;当可出让居住建筑规模全部竞报为“现房销售”,转入竞高品质建设方案。需要注意的是,所在楼栋需整栋现房销售。

利好!“现房销售”时代要来,房子封顶才能卖!开发商们还能抵得住吗?

不仅如此,为进一步加强北京商品房预售资金监督管理,保护购房人的合法权益,保证商品房预售资金优先用于工程建设,防止楼盘出现烂尾风险,北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2021年修订版)于11月4日向社会征求意见。

杭州

7月30日,杭州土地新政有了新的变化:针对竞品质地块,需要现房且验收后才可销售。

南京

而南京,也曾实行过现房销售政策,是南京楼市特定政策时期下的产物,2016年8月至2018年7月,“现房销售”政策执行了近2年的时间,南京楼市拍出了67幅现房销售地块。

据了解,自8月份以来,天津、上海、重庆、成都等超10城陆续出台相关文件,重点加强对新建商品房预售行为的监管,维护市场交易平稳健康。

央媒发声:长期看或不可避免

近年来,呼吁“全面取消预售制”的声音越来越响。

2020年9月,房价大数据平台公布“商品房预售制度到底该不该取消”问卷调查,在收回的13980份样本中,有96.8%的人赞同“全面取消”商品房预售制度。

此外,央媒人民日报在《取消预售制,调研可先行》一文中也曾经明确表态:取消预售制,长期看或不可免。

对于千千万万的买房人来说,是天大的好消息,维权噩梦结束,买房人可以安安心心的无忧购房了。

但是业内也有人指出,取消预售制,在短期内会对楼市产生一定影响,如短期内市场供应量会减少,供需不平衡可能会引发房价进一步上涨;开发商开发周期加长,资金成本加大,这一部分成本最终还是要由消费者买单。

3

合肥是否会跟进?

要知道,全国大多数城市基本都是期房销售,但全国大多数消费者都期待现房销售的普及。

原因很简单,好不容易等到交付,还可能会面临货不对板,降标减配,精装变惊装等问题,更有甚者,直接陷入停工烂尾的窘境,相信一到交付季,每个城市总有各式各样的维权事件,透露着各种不同的人间疾苦。

随着市场的呼声越来越大,官方也开始重视,一直在积极研究,然而,现房销售需要循序渐进的推行,并不是一蹴而就的事情。

就合肥而言,在首次集中供地的竞拍规则上也做了调整:拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”。住宅预售形象进度50%或者80%才能销售。

利好!“现房销售”时代要来,房子封顶才能卖!开发商们还能抵得住吗?

利好!“现房销售”时代要来,房子封顶才能卖!开发商们还能抵得住吗?

第一阶段:竞买人以举牌方式应价,在未达到最高限价时,报价最高者且高于保留底价的,为竞得人。

第二阶段:竞价达到最高限价时,转竞拍配建租赁住房,以竞配建租赁住房计容建筑面积最大者为竞得人,配建最高比例不超过拍卖地块住宅计容总建筑面积的25%(具体面积由市、县自然资源和规划局在公告中明确)。

此阶段竞得土地的,住宅预售形象进度须达到地上建筑层数50%以上的,方可进行销售。此款由市住房保障和房产局负责监督落实。

第三阶段:竞配建租赁住房达到最高比例时,如有其他竞买人继续参与,则摇号产生竞得人。

此阶段竞得土地的,住宅预售形象进度须达到地上建筑层数80%以上的,方可进行销售。此款由市住房保障和房产局负责监督落实。

但是在第二次集中供地中又默默的取消了这项限制。

不仅仅是合肥,之前海南、南京都有取消现房销售,其实还是因城施政吧,不是所有的城市都适合。

另一方面,开发商的资金链承压力也需要考虑到,从房企本身到金融投资、甚至行业上下游的建材、水泥、玻璃等都会受到冲击,还有对地方财政的影响等,都是不容小觑的。

结语

就目前来看,对于合肥、南京等绝大多数城市来说,其实都并不具备全面推行现房销售的条件,想要全面推行现房销售任重而道远。

▶END◀

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