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郑州名门地产“没落”:身陷资金链危局,多个项目延期交房

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作为豫系房企之一,名门地产曾红极一时,却因盲目扩张而跌落神坛。

房价上涨之时,名门地产依托信托融资撬动高杠杆举债发展,以小博大介入城改项目。楼市下行之时,名门地产难逃资金链危机,旗下多个项目深陷泥潭。

多名名门地产旗下楼盘的业主向新京报记者反映:“名门翠园、名门天境等项目问题缠身,多次停工,延期交房,甚至面临烂尾的情况,项目复活困难重重。”

新京报记者实地走访名门地产旗下名门翠园项目发现,该项目确实存在延期交房、工程疑似“停摆”的情况。在名门地产身陷资金危局的情况下,旗下项目出路将在何方?

名门翠园延期交房,引发业主不满

张强(化名)从未想到自己在买了名门翠园后如此“窝火”。

他依然能够清晰地回忆起第一次踏入名门翠园售楼处时的场景,“我买房的时候是2018年11月,当时售楼处挤满了人,都在排队抢房,连一个车位都卖到18万元。我心想买到就是赚到啊!”凭着这想法,张强举全家之力买房。“要买就买套大的,以后升值也多赚点。”张强表示,他买了一套四室两厅的房子,总房款逾380万元,支付了约110万元的首付款。

张强所买的名门翠园位于郑州金水区北部的核心位置,所在地块属于郑州城中村改造中的“二十里铺六宗城中村改造用地”,项目含16个地块,占地约52万平方米,总规模约180万平方米,商业面积78万平方米,是金水北区“最大的城中村改造综合体项目”,最初由河南圣鸿置业有限公司开发。按照郑州的城改模式,开发商往往“提前进场”进行拆迁安置工作,然后再在公开的土地市场“定向拿地”。

从天眼查的工商变更信息上可查,河南圣鸿置业有限公司最初由郑州国瑞房地产开发有限公司和河南海鸿投资有限公司持股;2016年2月,由名门地产介入并逐步将“二十里铺六宗城中村改造用地”收入囊中,郑州国瑞房地产开发有限公司和河南海鸿投资有限公司先后撤出。2016年3月,名门地产与中融国际信托有限公司合作,此后,中融国际信托有限公司成为控股方。

公开资料显示,2016年12月15日,二十里铺六宗城中村改造用地(郑政出[2016]130号-135号)进行网上拍卖,彼时已由名门地产实控下的河南圣鸿置业有限公司以19.56亿元正式拍下,将其命名为“名门翠园”,并于2017年首次开盘。

2017年的郑州楼市涨声一片,名门翠园开盘后热销,就成为“金水北”的红盘。那时候,凭借着名门翠园等项目的热销,名门地产在郑州声名鹊起,一时风光无两。

到了2021年5月,张强并未等到开发商按期交房。此时,他每月背负房贷约1.8万元,已还两年多的月供,一家人在名门翠园旁边租房子居住。张强表示:“我们与开发商约定的是2021年的5月交房,后来开发商出具了延期交房书,现在施工也只有一半的工程,我们感觉交房遥遥无期。”

2021年10月,张强再次踏入名门翠园的售楼处时,名门地产已陷入资金链危局中。此时的售楼处没有购房人了,只有一个置业顾问来接待,其表示:“我们项目目前确实有问题,买房可以正常买,但是暂时无法网签。”

比张强的境况更糟糕的业主是刘先生。刘先生是赶着名门翠园在2017年12月份首次开盘时候买的,2018年开始还贷,本应该于2019年12月收房,却接连收到了三次逾期通知。

“我买名门翠园的时候,考虑孩子上学,加上老人年纪大了接过来一起住,结果一直等着,老人临到去世也没有住进新房。”刘先生表示,其所购买的房子位于名门翠园的6号地块,因为名门地产拖欠工程方中建七局的工程款,6号地一度陷入停工。

刘先生每隔几天都会来到名门翠园的工地上统计施工的人数。“从2019年10月到2020年5月期间一直停工,2020年5月复工后有六七十人施工,而后一直断断续续,到2020年8月约有20人施工。今年遇到郑州发生水灾和疫情,又几次停工,总的施工时长不超过2两个月。”

近日,新京报记者走访名门翠园工地时发现,施工工地的大门紧闭,围墙内仅有少量的工人在作业。由于名门翠园体量较大,名门地产分为6个地块进行分批次开发和销售。其中,3号地进度较快,从外观上看已经完工,小区绿化、景观等公共部分也已经成型。刘先生在2017年购买的6号地主体结构处于封顶状态,但是从外观上看其二次结构和公共装修部分仍未成型。而张强在2018年购买的1号地主体结构施工进度约有一半。

依赖信托融资,“旋涡”中的名门地产

事实上,名门翠园曝出延期交房问题与名门地产陷入资金链危局有关。

据名门地产官网显示,名门地产于1998年初创于河南南阳,注册资本1.6亿元,拥有国家房地产开发一级资质。名门地产现拥有总资产超500亿元,土地储备达3万多亩,已建、在建工程逾1000万平方米,开发的物业类型涵盖公寓、洋房、别墅、写字楼及商业等。2018年,名门地产跻身“中国房地产开发企业100强”。

一路从南阳发展到郑州,名门地产野心勃勃,拿地也更为“疯狂”:2013年,名门地产经过214轮竞拍拿下洛阳当年单价地王;2014年,名门地产经过125轮竞拍,以超100%的溢价率夺得郑州当年首个限价房地块;2014年年底,名门地产拿下二七区张魏寨、孙八寨、金水区押砦中村改造项目……

成也旧改,败也旧改。由于郑州市区内存在着大量的城中村,且这些城中村位置优越,所以郑州的土地市场中,房企拿下城改项目往往就能进驻到核心地段,销售回报可观。但是,城中村改造项目耗资巨大,面临开发周期长,涉及拆迁谈判、村民安置等多重难题。

介入旧改项目后,因为前期耗资巨大,未曾上市的名门地产开始寻求信托融资。据媒体公开报道显示,名门地产先后与中融信托、光大信托、华泰证券、四川信托、百瑞信托等机构合作。

而名门翠园项目就是其中的典型代表。据中融信托官网显示,中融-盛世惠诚22号集合资金信托,其资金运用方式为向河南圣鸿置业增资。该集合资金信托计划预计规模20亿元,信托募集资金用于向河南圣鸿置业进行股权投资,募集资金用于郑州市金水区名门翠园项目土地摘牌及后续开发建设。

事实上,不仅是名门翠园,依托于信托融资已经成为名门地产惯用的融资方式之一,信托融资如此高的融资成本也成为名门地产日后无法承受之伤。

2016年-2018年,在名门地产举债扩张之时,郑州楼市正处于房价快速上涨之时。此时,名门地产依托信托融资以小博大,多次介入旧改项目,快速扩张。随着房地产调控政策的收紧,郑州楼市热度逐渐褪去,名门地产并没有及时收手,陷入资金链紧张的局面。

佳源地产“撤出”,名门翠园何去何从?

2019年底,名门翠园一期逾期交房,陷入资金链危局的名门地产开始需求外援。2020年,名门地产找来上市公司佳源地产进行合作开发,这使得名门翠园的业主们看到了一丝希望。但是,不久后佳源地产却从名门翠园悄然撤出。

“去年,名门地产找来了佳源地产合作,售楼处也改头换面,张贴了佳源的字样。但是没过多久,2021年8月,佳源就撤出了,佳源字样也消失不见。”张强说。

新京报记者从名门翠园售楼处得知,目前名门翠园没有与佳源地产合作,其开发主体公司为河南圣鸿置业有限公司,投资方为中融国际信托有限公司。

吊诡的是,今年年初,名门翠园再次进行了一次工商记录变更,中融国际信托有限公司在持股股东中也不见踪迹。新京报记者从天眼查查到,2021年7月,河南圣鸿置业有限公司的投资人由中融国际信托有限公司变更为由河南帷幄房地产开发公司,并由河南帷幄房地产开发公司持有100%股权。而河南帷幄房地产开发公司由自然人王书亮持股90%、吴保华持股10%,中融国际信托有限公司在股权关系中已经“隐身”,仅保留在股东及出资信息一栏中还显示为“中融国际信托有限公司”。

新京报记者试图联系名门翠园和名门地产相关负责人时,两方相关负责人的电话均处于“无人接听”状态。新京报记者又联系了佳源地产相关负责人。这位负责人在对新京报记者的回复中表示:“目前,佳源地产并未接盘名门地产的所有项目,而是仅仅与名门橙邦单个项目签订了委托开发协议,但是,并未与名门翠园等其他项目签订过类似或相关协议。”

河南圣鸿置业有限公司股权几经变更后,名门翠园的业主们维权之路举步维艰:一方面,名门地产资金链危局未解;另一方面,佳源地产又否认了与名门翠园的合作。那么,名门翠园的出路在哪里呢?

烂尾楼之殇:如何解决?

不只是名门翠园,自名门地产陷入资金危局之后,其开发的名门天境、名门橙邦等多个项目均一度陷入了停工的局面,业主维权事件不断。

而这些体量非小、处于城市核心位置的项目一旦形成烂尾楼,不仅意味着不少老百姓的权益无法得到保障,也会成为城市发展中的伤疤。

如何盘活烂尾楼,关系着老百姓的切身利益。在目前救活的烂尾楼案例中,常见的处理方式是由地方政府成立协调小组,建立沟通机制,针对开发商的资金情况以及是否有后续开发的能力,进行自救或者引入新的开发商接盘。

对于名门翠园目前面临的困境和存在的问题,新京报记者约访了金水区人民政府相关负责人,即郑州二十里铺城中村改造项目指挥部负责人。这位负责人在对新京报的回复中表示:“目前,已经约谈了名门郑州区域执行总裁,同时与控股方中融国际信托高层负责人进行沟通,督促中融尽快注资项目,要求其尽快拿出详细的施工方案和交房日期。”

“针对翠园项目共6个地块,每个地块业主推选三名业主代表,与开发企业形成沟通机制,建立微信群,群内成员包含河南圣鸿置业有限公司、地块的承建方、住建局、办事处及业主代表,以每周或每十天为期限,在群内通报工程进展情况。目前3号地块基本具备交付条件,开发企业已加快3号地施工进度,尽快交房。”上述负责人表示:“我们呼吁广大业主相信政府为群众解决问题的信心和决心,我们会尽最大努力、最大限度保障广大业主的财产利益不受损失。”

而在自救方面,目前,名门地产旗下单个项目名门橙邦已经引进佳源地产,但是,其他项目尚未有新的接盘方入驻。此时的名门地产要想度过危机,能否寻求到援助方也是其未来命运走向的关键。

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