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重大利好!央行发声:房贷政策或将放宽!楼市有救了……

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央行再发声,对房企、个人重大利好!

房贷利率将宽松,部分金融机构对于“三线四档”规则存误解!

一系列政策后,接下来合肥如何走?

01

央行三次出手,传递重大信号……

10月15日,中国人民银行召开2021年第三季度金融统计数据新闻发布会,并对房地产相关等热点问题作出回应。

央行多次发声维稳楼市,不同部门的高层密集发声,传递了哪些重要信号。

重大利好!央行发声:房贷政策或将放宽!楼市有救了……

1

个人房贷利率将宽松

10月15日,在三季度金融统计数据发布会央行金融市场司司长邹澜在发布会上表示:

今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。

其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。

房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。

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根据财联社10月1日消息,在部分地区银行房贷利率出现下调迹象,放款速度也有所提升。

有数据机构显示,今年9月全国首套房贷款平均利率为5.46%,较去年年底上升23个基点;二套房贷款平均利率为5.83%,较去年年底上升29个基点。

虽然全国房贷利率仍呈现上升态势,但是在局部地区,银行和市场博弈的反转信号在出现。

据统计,广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。

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通过合肥几家银行的工作人员,获取了贷款政策最新的动向:

徽商银行一支行表示:现在贷款政策相对要宽松一些了,二手房放款速度相较于之前有所提升;

广发银行一支行表示:现在办理房贷,要比之前容易了,二手房也可以贷款了;

工商银行一支行表示:利率方面还是和以前一样,首套5.88%,二套6.37%...

整体来看,合肥部分银行贷款政策开始有所宽松,此前停贷的一些银行支行,也逐步开始恢复贷款了。

但信贷政策放松,并不意味着房价反弹,市场回温。

这次释放的信号,更多是针对外部环境和国内经济不稳定下的一次微调,楼市依然是“稳”字当头!

2

房企资金压力将有所缓解

央行金融市场司司长邹澜还指出:

近期,个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。

此外,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

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什么是三道红线四档两观察?

重点房企资金监测和融资管理规则,被外界简单概况为“三道红线四档两观察”。

三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。

红档的是踩了三道红线的,有息负债在2019年的基数上不得增加;

橙档是踩了两道红线的,负债总额增幅不得超过5%;

黄档是踩了一道的,增幅不超10%;

三线都未踩的是绿档,增幅不超15%。

两观察是指观察连续三年年度经营活动现金流量净额为负的、拿地资金总额超过销售总额40%的,要做解释。

央行指出一些银行对信贷政策有误解,那么误解主要在哪些方面?

▶主要集中在以下两方面:

一是把对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放房地产开发贷款。

二是企业销售回款偿还贷款后,原本应该支持的合理新开工项目得不到贷款,在一定程度上造成了一些房企资金链紧绷。

对于这两个误解的解决就会对应以下两方面的放款会放松:

1、踩到“红档”的开发商也有机会获得新的开发贷款;

2、新开工项目会得到新的贷款;

概括一句话,就是银行要对开发商“输血”了,“满血复活”的开发商不再“钱紧”了

3

维稳!金融政策将适度放宽

9月24日,央行提出:

金融机构要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳发展,维护住房消费者合法权益。

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9月29日,央行要求:

金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

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这两次会议明确传递出了几个信号:

1、房住不炒仍然是楼市调控的主基调;

2、调控政策,尤其是金融政策,接下来会适度放宽;

3、调控要因地制宜,根据实际情况制定相关政策,稳定楼市;

4、维护住房消费者合法权益,注重维护刚需群体的合理需求。

连同10月15日的发声,央行已连续三次重磅发声。

每一次,传递的信息都极具信号。

02

官方将推进房地产税立法

稳步推行,逐步发展

10月16日出版的第20期《求是》杂志将发表重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出:

在依法保护合法收入的同时,要防止两极分化、消除分配不公。

要合理调节过高收入,完善个人所得税制度,规范资本性所得管理。

要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

要加大消费环节税收调节力度,研究扩大消费税征收范围。

重大利好!央行发声:房贷政策或将放宽!楼市有救了……

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按照该篇文章所指出,房地产税可能会先行试点落地,试点在前、立法在后。

为什么说财产差距的扩大,主要与房地产、房价有关?

衡量居民收入差距的基尼系数最近几年变化不大,说明仅靠收入,还无法扩大贫富差距的鸿沟。

如果把高低收入各20%的群体排除在外,其他60%的居民纳入中等收入家庭,他们的财产收入不应该相差过高。

主要是财产收入,其中重要的是房产,占居民财产的70%以上的份额,房价上涨,有房的与没房的人之间,财产差距就扩大了。

房价越是上涨,财产收入的差距越大,这是贫富差距扩大的关键因素之一。房地产引起的关注和反弹,原因正在于此。

▶解读:

对于房地产税开征的影响和税率,中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文接受中国新闻周刊采访时指出:从短期来看,房地产税开征会对房价有影响,且对炒房群体有重大影响。

从征税的范围和税率来讲,一开始会实行高端征收的轻税原则,普通老百姓肯定不用交税,而且,税率肯定在总价的1%以下,房价比较高的城市还可能对计税价格打折,打折比例还比较高,目的就是要稳步推行,逐步发展。

03

接下来合肥市场将有哪些变化?

一系列的政策下来,合肥接下来的市场会发生哪些变化呢?

▶金融政策会适当宽松

银行方面,已有少部分支行表示政策宽松,二手房放款速度加快了。目前,广州房贷按揭利率已经开始下行,这就是一个信号。

接下来,可能大部分银行会跟进。

▶热门楼盘买到可能性增加

从最近的新房摇号表现来看,滨湖、包河都有一定程度的降温,无需摇号即可买。

另外,肥西也从遍地全款,开始慢慢向5成首付、2.5成首付回归。

市场稳定的大前提下,楼盘也开始回归常态。

▶二手房价仍有一定下降空间

贷款放松,并不意味着二手房房价会重新上涨。毕竟,指导价仍是一把利剑,悬浮在二手房上空。

根据全国多个城市的指导价执行情况来看,合肥之前上涨过快的二手房小区,房价还会再降。

▶第三轮集中供地竞争将更加激烈

在央行政策宽松的前提下,房企资金压力有所缓解,且为了明年能够很好的活下去,合肥第三轮供地,势必会有很多房企抢地。

实力差劲的房企,可能就会被逐渐淘汰...

▶对于买房人,现在是不是高位进场时机呢?

买房置换尽量别做考虑,合肥目前的二手房市场虽说处于横盘、略有跌幅的局面,但整体还是偏高,政策刚现利好,所以如果不是特别性价比房源,请继续观望。

从最近不少登记楼盘出现放弃选房的结果来看,购房者心态的转变也确实很明显。

结语

这次调控的目的不是让房地产市场进入冰冻期,让土地流拍房企躺平,更不是让购房者手中的房子卖不出去换不了房。

我们要有清晰的定位,坚持原则,房子是用来住的,不是用来炒的。

地产政策逐渐明朗,市场积极信号的频发,这些都是为了促进房地产市场健康平稳的发展,让房子回归居住属性,让更多的购房者能够尽快上车,这样一个的窗口期,刚需买房要抓紧了!

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