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降溢价、禁马甲、竞品质 集中供地规则生变如何影响房价 ?

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今年22城首批集中供地中,部分城市溢价率高企,房企利润空间被挤压,上演了“退地”的剧情。第二批集中供地又将上演怎样的戏码,一直备受关注。 

8月初,14个城市先后按下供地计划的暂停键。如今,出让规则变更后的供地计划陆续推出。降溢价、触顶摇号、土地限购、禁“马甲”、竞品质……崭新的土地政策工具箱已被打开,其对土地市场以及房价、住宅品质将产生怎样的影响?

有业内人士预计,第二批集中供地的热度将下降,降地价可以达到稳房价的目的,但未来楼盘品质却不会下降。

集中供地出让规则生变  

“在上半年集中供地中,我们颇为勤奋,参加了400多次竞投,希望在市场里面用勤奋来获取一定成功的概率。”“从结果来看,集中供地竞争比较激烈,回报也比较低。”中海地产董事局主席颜建国在中期业绩发布会上这样总结首批集中供地。

如今,随着第二批集中供地热潮的到来,土地出让规则也在发生变化。

据中指研究院统计,22个重点集中供地城市中,已有3个城市完成出让活动,包括无锡、厦门、长春。另有14个城市供地延期,变更供地计划。

截至目前,包括广州、苏州、深圳、天津、青岛、福州、济南、重庆、合肥、南京、成都、沈阳等城市在调整土地出让规则后,已经发布第二次集中供地的公告,将集中在9月、10月份集中出让。其中,9月计划集中供地的城市包括福州、沈阳、青岛、天津、济南城市。

从第二批集中供地出让规则变化来看,据中指研究院总结,主要表现在四个方面:溢价率上限15%,且不得通过提高起拍价调整溢价率;商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质;建立购地资金来源审查制度,加强购地和融资的监管;地价触顶可通过一次性报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人,不得通过竞配建等变相抬高地价。

降溢价率是此次出让规则调整的主要看点。以北京为例,据贝壳研究院高级分析师潘浩分析,北京首批次集中供地有3宗地的溢价率在20%-25%之间,16宗地上限溢价率为15%,整体上限溢价率区间在2.5%-25%之间。而第二批集中供地,各宗地的上限溢价率区间出现收窄,皆位于5%-15%之间。

对此,潘浩认为,这在稳地价的同时,也杜绝了个别地块溢价率过高。每宗地块均为房企留下一定程度的利润空间。

同样,深圳第二批集中供应地块溢价率上限统一由45%降至15%。在中指研究院深圳分院研究总监童晓看来,此次是严格限制土地溢价。

此外,杭州溢价率也出现普遍下调5%,一般地块溢价率上限由20%调整为15%。而“竞品质”试点的地块溢价率上限则是由10%调整为5%。与此同时,合肥第二批集中供地同样严控溢价率,溢价上限由30%下调至15%。

触顶摇号、土地限购、禁“马甲” 

此前,北京首批集中供地规则得到住建部的肯定,但在第二批集中供地计划中,规则仍然进行了精细优化,包括6宗地首次引入触顶摇号机制。

“从北京首批拿地企业来看,规模房企拿地占比较高,而摇号是鼓励‘人人有机会’参与的一种机制。”潘浩表示,从无锡已结束的第二次集中供地来看亦是如此,无锡第二批集中供地全部采用触顶摇号的方式,前50房企拿地金额占总成交金额的28.8%,与首批集中供地的69%相比显著下滑。因此,通过摇号使中小房企、本土房企均有机会参与,有助于市场呈现多元竞争的局面。

据悉,此次深圳南山、龙华2宗全自持租赁住房用地直接采用摇号方式确定竞得人,其余租赁住房用地则是采用“竞自持租赁住房+摇号”方式出让。对此,童晓认为,这在一定程度上也是保护房企的利益,防止过度竞争。

值得关注的是,此次土地市场也出现了限购政策。其中,杭州要求房企最多参与5宗土地竞买,深圳要求房企最多参与3宗竞买,南京要求房企最多参与不超过总数的30%土地竞买。业内人士认为,与摇号的影响相似,土地限购的做法给了中小房企一定的生存空间,能有效地防止大房企垄断。

在限购的同时,更多城市加入了禁“马甲”的行列。深圳提出禁止企业以马甲形式围标,一家房企最多参拍三宗地。广州要求企业申请竞买前应签署书面承诺书,承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。成都也要求同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买。

在北京,为了防止摇号环节出现“马甲”,要求竞得人及该宗地项目公司不得以任何直接或间接的形式,将其股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方。

“竞品质”成土拍“标配” 

土地的价格降了,但是房子的品质不能降。对于第二批集中供地,北京采用“竞品质”出让的地块数量明显增多。据贝壳研究院数据显示,在第二批集中供地的43宗地块中,36宗地采取“竞品质”的方式出让,占比84%,而首批供地占比仅为27%。

事实上,在第二批集中供地中,多个城市提到“竞品质”。比如杭州由过去的单一“竞地价”转变为先线下“竞品质”,然后进行线上“竞地价”的模式。

而以成都、苏州为代表的城市则是制定了住宅品质提升的条件,对新建商品住宅在共用部分、套内空间、室外环境都提出了具体要求。

“在已出台第二批集中供地规则的城市中,多数城市已将‘竞品质’作为重要规则之一,未来有望在更多城市扩容,‘竞品质’方案或成为土拍市场的标配。”中指研究院分析人士认为,“竞品质”有利于引导市场供应高品质住宅,而对于拥有成熟成本管理体系及优秀产品力的房企,将有利于提高产品的利润率。

除了“竞品质”外,北京大兴区黄村镇的一宗地此次还引入了“竞现房销售面积”的出让规则,先是竞限价,然后竞现房销售面积,最后“竞品质”。值得一提的是,在杭州第二次集中供地中,试点“竞品质”地块全部实行现房销售。

在潘浩看来,现房销售能确保质量和品质,保障消费者权益;对开发商而言,现房销售无疑对资金周转能力有要求。从趋势看,未来现房销售或在更多城市扩容,房企需提升“慢的能力”。资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。

“‘竞品质’将倒逼房企注重产品力及成本管控能力,提升项目品质,加大发展绿色建筑、装配式建筑。”中指研究院分析人士称,政策对于房企拿地门槛又有变相提高的意义,房企可加大合作力度,降低自身财务风险。

业内:预期限地价可以稳房价

在第一次集中供地中,在房企对热点地块追逐的同时,比较偏远的郊区地块甚至出现流拍的现象。

中指土地高级分析师张晓飞认为,在经历了第一批集中供地,尤其是部分企业后悔拿地后,企业应该会更加冷静判断:地块是不是值得拿?城市是不是值得进驻?

张晓飞进一步表示,从目前来看,虽然地块有15%溢价率的限制,地价有下调的倾向,但对于企业来讲,还是要以自己收益率为主。并不是土地政策调整后,房企又会像从前一样火热拿地。更多房企也会考虑到,地块是否有比较好的盈利空间,土地所在城市的基本面以及未来发展情况等。

当前土地溢价率的下调,对明年房价会产生什么样的影响?在张晓飞看来,部分城市开启了房地联动的机制,一般地价限制在房子成交均价以下的一个范围之内。从长期来看,将达到稳房价的目的。

另有分析人士预计,第二批集中供地热度将下降,但未来上市项目的品质将有所提升。

在刚刚结束的中期业绩发布会上,很多房企对第二批集中供地有所期待。其中,正荣地产董事会主席黄仙枝表示,从第一批供地来看,热点城市的价格还是在往上走。第二批集中供地,如果真能把土地价格降下来,这对利润空间、品质提升都有好处。

此外,金科股份管理层也提到,一直在积极研究第二批集中供地城市的变动情况,相信下半年随着土地政策的调整,以及土地溢价率的下行,会有好的拿地机会出现。

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