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贝壳上市这一年 净利润下跌 门店扩张减缓

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在上市一周年之际,贝壳(BEKE.N)交出了二季度及上半年财报

从业绩数据来看,上半年贝壳总交易额(GTV)突破至2.29万亿元,同比增长72.3%,营业收入449亿元,同比增长64.6%,调整后净利润31.40亿元,同比增长68.77%。但单看二季度业绩会发现,贝壳的净利润同比出现大幅下滑。

事实上,在成功上市后的一年里,贝壳的业务仍在扩张,却接连遭遇创始人去世、股价跳水、楼市调控升级等一系列事件。这家规模庞大的房地产交易平台和信息平台企业,也因为与房地产市场的发展深度绑定而受影响颇深。

业绩隐忧

二季度利润指标不佳

外界对贝壳业绩的关注主要集中在二季度的表现上。

根据财报,贝壳二季度总交易额为1.22万亿元,高于一季度的1.07万亿元。总收入242亿元,同样高于一季度的207亿元。

不过,贝壳二季度净利润表现则不甚乐观,只有11.16亿元,与去年同期的28.39亿元相比,缩水了60.69%,调整后的净利润为16.38亿元,与去年二季度29.51亿元相比也有44.49%的降幅。

而贝壳今年一季度的净利润及调整后净利润分别只有10.59亿元和15.02亿元,均不及二季度水平,但在2020年一季度,贝壳这两项指标均为负值,这也导致了一季度和二季度在利润指标上出现了巨大的反差。

与利润相对应的是成本。今年二季度,贝壳的成本同比增长38.6%,达到188.40亿元,同比增长38.6%,上半年总成本为347.21亿元,同比增长85.16%。

截至上半年末,贝壳系列门店总数达到52868家,经纪人总数54.86万人,与一季度环比分别增加8.52%和3.8%,但同比都有20%以上的增幅,这或许意味着,进入2021年,至少是上半年,贝壳的扩张步伐是放缓的。

意料之外

创始人突然去世

刚刚上市时,资本市场对贝壳是充分看好的态度,腾讯、软银、高瓴资本等均为持股股东。贝壳上市首日的开盘价为35.06美元,较发行价上涨了75%。这让贝壳总市值冲破了400亿美元,几天后,贝壳的市值甚至超过了百度。

“贝壳上市仪式的主题是筚路蓝缕。”当时贝壳创始人兼董事长左晖曾表示,他希望所有贝壳人永远记住居住服务产业的艰难,永远记住如何坚持做难而正确的事情。

那个时候谁都没有预料到,左晖会在9个月后撒手人寰。

今年5月20日,贝壳突然官宣了左晖因病去世的讣告,随后该消息迅速传播开来,在房地产行业产生了巨大的震动,并直接导致当天贝壳盘前股价跌幅一度达到11%。

4天后,贝壳宣布CEO彭永东接过了董事长的职位。由于一直以来贝壳基本就是彭永东在操盘打理,因此左晖的去世并没有给贝壳实际运营带来不利影响。

左晖见证了贝壳上市后股价一路上扬的辉煌,但在他身故后,贝壳的股价却从49美元一路波动下坠,一路跌破首日开盘价和发行价,并在上市周年前夕触及了最低价16.63美元。截至8月18日美股收盘,贝壳报收19.97美元,市值237.82亿美元。同一时间百度的市值为505.51亿美元,曾一度将百度“踩在脚下”的贝壳,如今市值仅为百度的一半不到。

行情艰难

股价与楼市绑定

事实上,贝壳的股价并非在左晖去世后才开始波动下挫,在去年11月冲至历史最高的79.40美元之后,贝壳并没有走出继续上扬的行情,而是迅速下滑到60至75美元的区间内,并从今年2月中旬左右波动下行,6月开始下滑加快,直到如今的行情。

这一表现,与国内房地产市场的走势有些近似。

去年11月前后,正是国内不少城市楼市走出疫情影响,进入市场热潮的时期,包括深圳、上海、广州等多个热点城市在内,成交量和成交均价均迎来了不同程度的上行。

但从2021年开始,在限购加码、信贷趋严、调控不断升级的作用下,热点城市房地产市场趋冷形势明显。

典型的如深圳,在2月份推出二手住房成交参考价格发布机制后,二手住房市场迅速降温,根据深圳市房地产信息平台的数据,7月当地二手住宅成交24.02万平方米(2557套),同比缩水79.07%。

作为与房地产市场深度绑定的交易平台企业,贝壳的利润收缩、股价下坠,也同样与房地产市场密切相关。房地产市场火热会对贝壳的平台交易额形成利好,反之,市场若是趋冷,交易额也会随之扭转。

压力仍存

如何度过周期

国盛证券在一份研报中指出,贝壳服务新房与二手房交易,受到国家房地产调控和货币政策的影响。如果调控持续收紧,可能会影响交易活跃度,从而影响行业规模。

与此同时,贝壳系的链家、德祐以及一众加盟中介品牌,在规模扩张时带来的运营成本、佣金成本上升,同样也会左右贝壳业绩。

对于后续展望,贝壳财报给出的预判显得并不乐观,称三季度预计总净收入为145亿元至155亿元之间,将比去年同期下降约24.6%至29.4%。

贝壳CEO彭永东认为,房地产行业通常以三年为周期,各类政策和举措会给整个行业带来一个更加稳定的环境,核心本质是如何能去除房价本身的非理性,这种非理性对行业、对贝壳都是不利的。

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