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“面粉”新规接踵而至 房企躺平还是突围?

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继去年“三道红线”的金融信贷“紧箍咒”后,房企今年面临的是“面粉”问题:集中供地“打补丁”意味着借钱买地行不通、房企拿地资金须符合“投销比小于40%”的红线释放出更加严控的政策信号……拿地问题在近日陆续举行的中期业绩会上,成为抛向房企管理层最多、也最尖锐的话题。从房企回复中,羊城晚报记者发现,面对这一记重锤,房企日子确实更难了。业界分析,土地市场调控已进入深水区,在“稳地价”后,“房地联动”也将伴随而来,房地产开发的利润水平只有一个“降”字。

借钱买地行不通了

今年上半年的“土地‘两集中’政策(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)实施后,第一批集中供地在全国22个城市铺开,土地市场的热情被瞬间点燃。然而,坊间盛传,在8月11日自然资源部召开的闭门会议中,对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署,明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面:

首先,参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。住宅用地落实“限购”政策,非开发类的房企不具备拿地资格。同时,联合竞拍的房企中,开发类房企所占的股权必须大于50%。

第二,要求建立有效的购地审查制度。将现行政策工具箱中“建立购地资金来源审查制度”,由可选用的政策措施改为统一实施的政策措施。房企拿地不得超过年销售额40%。第三,规定单宗住宅用地溢价率不得超15%。第四,不以竞配建等方式增加实际地价。

本次会议所传达出的内容,也解释了近期部分城市的二次集中推地生变原因。近期,深圳、天津、青岛、惠州、上海等地相继终止或延期第二批土地“两集中”挂牌出让。即将进行的第二批集中供地中,杭州、苏州等部分热点城市则给土拍规则再打“补丁”,如杭州修订了第二批集中出让的31宗地块的竞价规则。苏州也明确禁止开发商绝对控股的子公司不得参与到同一地块的竞拍。8月10日,天津对房企的拍地资金予以明确规定,不仅须以自有账户交纳竞买保证金,还需提交股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺。换言之,借钱买地行不通了。

房企“活下去”的策略现分化

虽然上述内容暂时还未得到正式确认,但已被业内称为“810土拍新规”,可谓直击痛点、影响重大。其与近期购房市场“打补丁”的动作非常相似,其实是对土地市场政策进行的一次系统、全面、务实、高效的打补丁操作。

没有“面粉”,更遑论“面包”?对此,各上市房企相继举行中期业绩会之际,公司管理层如何应对“面粉”新规,是“躺平”策略还是选择突围,成为投资人、媒体的关注点。

越秀地产可谓集中供地模式的“受益者”,上半年斩获颇丰。“22城实施集中供地后,我们抓住了机会新进了一些城市,还是比较有利的。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上表示,从今年的投资规模来看,在拿地方面坚持“以销定投”原则,一般投资额占销售额的40%以内,在保持信用评级和符合“三道红线”要求前提下,会按照全年投资强度来铺排投资任务。他同时强调,跟以前的投资标准没太大差异,公司会按照盈利水平去设定目标。

时代中国董事会主席岑钊雄在业绩会上透露,在公开市场和进入的城市,会按照投资的逻辑进行投资。“下半年第二和第三次集中供地,我们会根据市场的情况做决定。我们的策略是非常清楚的,预计土地市场下半年区域平稳。”

毫无疑问,集中供地对房企资金调配能力提出更大挑战,尤其是政策性“打补丁”进一步把房企拿地框定在了一定的范围内。但目前来看,不少房企的拿地兴趣并未受影响,只是方式更多元化了。林昭远就表示:“目前市场企业的形态不一样,收并购机会也会多一些,我们也在通过多渠道投拓,在非公开市场拿地和收并购。”

不过,万科董事会主席郁亮就要求万科下半年要收紧投资。他认为万科现在最大的问题不是手里没货,而是消化不良,下半年最重要的是加快去库存。

“面粉补丁”对购房者或是好事

“这是蛮好的打补丁的补充,在这样的政策底下,除了房价稳定,也希望地价稳定。”岑钊雄在被问到有关拍地政策和打补丁的措施时表示,在这种背景下,有利于整个房地产行业和政策的长远稳定,让房价不会大起大落,对行业来说是好消息。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,“不以竞配建等方式增加实际地价”这一新规可以看出,这一条款某种程度上是惠及或利好房企的,说明此类调控是希望土地市场竞拍更公平、更科学、更有效。

广东省房协理事、同创卓越有限公司总经理赵卓文则认为,“稳地价”进入新阶段。土地出让不止有“集中供地”的要求,出让规则也面临重大调整。在他看来,在“稳地价”后,“房地联动”也将伴随而来。“地价被控制住了,并不意味着开发商的利润提升。相反,随着‘房价、地价联动机制’的建立,房地产开发的利润水平只有一个‘降’字。”

业界老行尊告诉记者,这个政策补丁无论对于开发商也好还是消费者也罢,都是好事。对开发商而言,拿地会变得更加公平。与此同时,也让资金链紧张以及一些实力较弱的企业无法拿地,加剧行业分化。

对购房者而言,政策补丁让资金实力强劲的开发商在拿地的时候被筛选出来,实力强劲的开发商后期开发楼盘出现问题概率小,所以从这个角度来看,对购房者是好事。且在“房企拿地不得超过年销售额40%”的新规下,鼓励房产销售,限定炒房,大量减少房屋库存,对市场有“稳供应”的作用。

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