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惠州出台集体土地征拆补偿新机制

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近年来,惠州抢抓“双区”建设历史机遇,产业项目纷纷落户、轨道交通建设加速,城市建设用地体量急速增加。城市加快“融湾入圈”,土地征拆收储工作增效提质成为破局的焦点。

如何推动土地征拆提速发展?惠州市人民政府日前印发《惠州市集体土地征收与补偿办法》(下称《办法》)。新版土地征拆办法结合社会经济发展实际,规范土地征收流程和程序,实施动态市场评估定值,且分别施以周边商品房价格10%(最高480平方米)的一次性签约补助和每户最高43.2万元的货币补偿奖励、14.4万元的限时搬迁奖励。

“城市扩容提质发展,社会经济快速发展,失地农民在这个过程里不是看客,而是建设者和贡献者,要让他们充分享受城市发展的红利,更有获得感。”惠州市自然资源局总工程师曹红杰介绍,新规新标准的施行不只是与时俱进提高补偿标准,还将针对被征地村民搭建起集职业培训、就业、教育和社会养老保险等于一体化的保障体系,让失地农民生活有盼头。

1土地怎么补?

农用地按片定价,不再区分地类

“朋友家两年前征收就是这个水平了,现在房价涨那么多,补偿标准怎么还是一样呢?”“我家的果园和他家的鱼塘连一起,为啥补偿金却差那么多?”“他家建了个杂物间都算,为啥我们家的铁皮房就不行?”……土地征拆过程中,类似的问题时有出现。

事实上,由于涉及到多方利益,征地拆迁往往成为社会纠纷的一个频发点。记者查阅全市各县区人民政府网络问政平台贴文信息,与房地产交易、物业小区矛盾等一样,征地拆迁也成为了投诉贴文的集中区。

“当前,惠州城市扩容、产业提速,落地项目数量多,用地需求大,征地任务重。”曹红杰介绍,土地征拆工作是城市建设发展的基础,但在实施环节,土地征收村民拆迁安置,征拆标准怎么确定,随城市社会经济发展和房价、地价的变化息息相关,也成为了工作的难点。

他介绍,对于被征地村民而言,房屋和土地是生产生活的基础,征地拆迁补偿标准能否合理也关系到村民后续的生活能否得到保障。而在土地征收过程中,时常还会有部分地方出现抢建抢种现象,这些都成为了征拆过程中的焦点问题。

“征地工作最怕的就是标准不明确,再就是补偿标准不够合理,但目前,随着《办法》的实施这些问题将迎刃而解。”市自然资源局征地服务中心主任孙育智介绍,今年以来,惠州先是明确了征收实施农用地片区综合地价标准,厘清了不同地类间的争议,现在《办法》对征拆流程和村民宅基地、房屋等差补标准进行了精细的规定。

值得注意的是,在征地拆迁工作中,标准的优化也正在起着向好的作用。以惠城区自然资源局发布的《关于惠霞(惠湾)高速公路项目主线惠城段互通立交土地征收的预告》(落款为2021年7月19日)和《横沥镇三和地块项目土地征收的预告》(落款为2020年12月14日)两宗土地征收的预告内容为例,去年底发布的公告中农用地区分了耕地、园地、养殖水面等多个地类,分别按照不同标准补偿,最大价差超过1.5万元/亩;而在今年7月发布惠霞高速公路项目土地征收预告中,农用地不再区分地类,均按统一标准进行补助。

“对于目前的城郊或乡村而言,耕地、果园和水塘等,其实没有太大差别,统一补偿标准显然更加符合生产实际,也将有效解决该问题引起的征地纠纷。”长期关注国土征拆方面纠纷的广东伟伦律师事务所律师孙东群认为,7个县区分别划档,惠城的桥东、桥西等1类片区征收价格最高,每亩8.48万元,标准最低的是龙门地派、龙潭等乡镇,5.36万元/亩,基本也代表着各片区当前实际的经济发展水平。

2房屋怎么补?

严格执行“一户一宅”基本原则

相较于土地征收工作,涉及到房屋征拆工作时由于加建、违搭等行为的出现,涉及的利益更加集中,压力也更为明显。记者注意到,新办法对此予以了更为详细的阐述。

在村民住宅的认定上,《办法》明确村民住宅应是有建筑基础,有完好的外墙和屋盖,层高(或檐高)在2.2米以上,已安装门、窗、水、电等设施设备,具备居住使用条件的永久性房屋,包括钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等房屋。

启动征收工作之后,乡镇人民政府需组织农业农村、自然资源、住建、城管等部门依法调查、认定村民住宅的合法性和是否符合一户一宅要求。

“在计算农村村民住宅面积时,‘一户一宅’是基本原则。”市自然资源局征地服务中心工作人员王丽君介绍,村民在征收公告前取得《不动产权证》《土地使用证》等产权证,按证载面积补偿,未取得产权证的以《广东省村镇建房用地管理实施办法》实施(1983年)为节点,之前建成的按实测面积补偿,之后的若已依法办理宅基地用地审批手续按批准面积计算,未办理审批的按实测面积补偿但一户不得超过120平方米。

面积明确后如何确定补偿金额?针对房屋本身的区位、用途、建筑结构、装饰装修等要素进行价值评估,宅基地使用权价值按照国有出让住宅用地评估市场价值的60%确定。宅基地价值评估统一设定为已“五通一平”,容积率为4.0,若产权证证载面积大于该标准则按产权证或规划许可证标准计算。

例如,若被征住宅村民张某房屋占地100平方米,已有建筑两层(容积率2.0),那么在按标准评估两层房屋的价值同时,100平方米宅基地仍将按照4.0来计算,这也意味着补偿面积实际将超过原有建筑面积,更有力的保障村民的权益。

除了补偿标准层面更加贴近实际,惠州还将加大对一次性签约的补助以加速征拆工作的开展。补助标准显示,按照建筑面积最高不超过480平方米计算,一次性签约补助金额每平方米可达到征地项目安置房评估单价的20%,若未建设安置房则按每平方米不高于周边普通商品住宅备案10%进行核算。

“村民可以根据自己的需求选择安置房,但从成片连片开发、片区规划更好落实的角度,更加鼓励村民选择货币补偿。”孙育智介绍,若村民自愿放弃重新安排宅基地建房和安置房,全部选择货币补偿将给予一次性奖励,每平方米奖励900元,每户最高奖励金额可达43.2万元。

该《办法》还设置了限时搬迁奖励,对于在规定期限内签订补偿安置协议并搬迁腾退房屋的村民每平方米奖励300元,每户最高奖励14.4万元(一户有多栋房屋的,累计不得超过14.4万元)。同时根据村民选择宅基地建房、安置房或货币补偿的情况分别设置临时安置补助标准,切实保障村民过渡期的正常生活。

此外,《办法》还分别规范了非住宅房屋、未建宅基地,以及青苗等地上附着物等的拆迁补偿和补助标准等内容。《办法》明确指出,村民住宅以外的房屋一律采用货币补偿,土地征收启动公告发布后抢建的地上附着物和抢栽的青苗一律不予补偿。

3长久权益怎么保障?

社保全覆盖,搭建生活保障体系

关注新办法内容本身,文件明确依法征收集体土地是由县(区)人民政府(大亚湾开发区、仲恺高新区管委会依据市人民政府的委托)予以公告并组织实施,辖区自然资源部门、乡镇及其他单位按照各自职责依法开展。禁止其他任何组织或个人征地。

“征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”王丽君介绍,对于失地村民依法及时给予足额的失地补偿(含地上附着物)及安置补偿等费用,保障村民的正常生活和长远生计。

为了进一步优化该项措施的解决,记者注意到,《办法》要求建立起征地补偿争议调解机制。各县区均需按照规定要求建立征地补偿争议调解机构,及时调处征地补偿过程中的矛盾和纠纷,确保征地补偿行为合法、公平、公正。

王丽君介绍,在具体的落实环节,除了在土地、房屋差补条款层面的细化,惠州针对被征地农民建立起系统的生活保障体系。在产业扶持、就业安排和社会保险等多个方面提供助力。

《办法》介绍,针对被征地农民的就业,应当坚持用地单位优先招用、劳动者自主择业、政府促进就业的方针。用地单位招人时,同等条件下优先招用被征地农民。乡镇企业、农村集体经济组织积极吸纳被征地农民就业。需要进行职业技能培训的,辖区人社部门统筹制定计划并组织实施。

对于异地安置的村民,办法明确其子女在新居住地依法享有平等接受义务教育的权利。申请转学的,辖区教育行政主管部门核实后统筹安排转入就近的公办学校。

与此同时,被征地农民社会养老保险机制还将实现征地项目全覆盖。用地单位按照规定支付被征地农民社会养老保障资金,落实和完善最低生活保障制度,确保所有征地项目按规定落实养老保险费。

备受村民和市场关注的村民留用地问题,相较于既有实施的征地办法细化标准,《办法》提出征地留用地按照省、市有关规定执行,并未细化标准要求。孙育智对此介绍,针对村民留用地的安置问题全市正在制定新的实施规范,未来将强调产业发展,真正让被征地农民长远生计有保障。

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