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合肥集中供地“首秀”揽金164亿元 1.3万套新房补仓

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经历不足一个月的准备,合肥各大开发商们的投拓部门终于迎来了短兵相接的一刻。

6月3日,合肥第一批次集中供地迎来首秀,此次供地分上午、下午两场进行出让,超60家房企参拍。

事实上,自今4月起,合肥市区土拍市场(涉宅)已足足空窗两个月之久。多家开发商手中无储备地块,对于拿地渴望可见一斑。

更为重要的是,合肥今年虽然有三次集中供地,但第二次发公告要等到8月至9月;今年很难赶上开盘;第三次公告10月至11月。再加上竞拍新规则,地块竞拍进入竞自持,住宅预售条件则为形象进度>地上建筑层数50%;地块竞拍竞自持触顶+摇号,住宅预售条件则为形象进度>地上建筑层数80%)。预售门槛大大提高,直接考验着房企的资金能力。

对重点布局合肥的开发商来说,唯有首批拿地,项目才有可能在年底前入市,完成相应的销售额任务。

上午8点30分,合肥14宗地块正式开拍。最终,经过近8个小时的鏖战,14宗地均成功出让,揽金约164亿元。


1、合肥首批集中供地成交14宗地是什么概念?

对比其他城市动辄20余宗甚至30余宗供地来看合肥首批供地成交相对保守。一方面跟高新、经开空港等5宗地延期转挂牌有关;另一方面市区跟县域分开供应有关。

2、合肥首批集中供地,大概可提供1.3万套房源

12宗住宅用地1254.38亩地,除掉租赁住房、以100㎡户型计算,大概能提供13168套可售住宅房源。

值得注意的是,这1.3万套房源都标明了毛坯限价均价,但开发商需要利润,他们很大可能通过装修等来溢价,主要看装修标准。

3、8宗地触发摇号,预售门槛提高,拿地房企将加速开工。

除了新站区4宗地外,其余区域8宗地均触发摇号机制,如滨湖02号地块43家房企参与摇号;滨湖03号地块,19号房企参与摇号;包河02地块,27位竞买人参与摇号等。

当然,摇号也不是那么容易,地块预售门槛很高,住宅预售条件为形象进度>地上建筑层数80%。这就相当于基本接近准现房才能对外销售,着实考验开发商的资金能力。新站4宗地年底之前上市还有可能,其他区域摇号地块则看开发商的“速度”了。

从开发商的角度来看,为了尽可能快的收拢资金,缩短建筑周期,相信上述8宗摇号地块预计马上就会开工。

从购房者的来看,预售门槛提高,避免开发商跑路、烂尾风险。

4、谁是最大赢家?

此次土拍中,置地、建发、联发喜提滨湖黄金地;旭辉、通和西拓运河新城;中骏首入合肥,摇得包河“巨无霸”;中梁落子包河、佳源再入庐阳;文一、城建、佳兆业、邦泰抢驻新站;

上述12家房企都是赢家。

从今年前5个月土拍成交来看,置地、联发、佳源、文一、城建在合肥土地市场都有所收获,再加上6月再发力,真正可以做到“家里有粮,心中不慌”。

那些在合肥无储备地块的房企则有点煎熬,要么血拼接来下6月18日土拍(合肥县域专场),要么干等合肥市区第二批集中公告;要么转向安徽其他城市......

5、集中供地政策分散了房企的“一哄而上”。

如滨湖01号地块8家房企摇号;包河03号地块,6家房企摇号。可以看出,集中供地分散了房企一哄而上的局面。要知道,合肥土地市场摇号拿地最疯狂的是时候,是2019年土拍,当时是限价+摇号,热门区如滨湖、蜀山地块,1宗地吸引超70家房企参与摇号,最多的能达到76家房企摇1宗地。

具体地块解读

滨湖新区成交3宗311.37亩地

大概能提供2843套房源

预售条件为形象进度>地上建筑层数80%

置地摇得滨湖01号地块

滨湖区BK202101号地块,19家房企参与竞拍 ,8家房企进入摇号阶段。

最终置地摇得滨湖区BK202101号地块,居住用地成交单价2280万元/亩,楼面价15545.38元/平米,教育用地成交单价125万元/亩,公园绿地和社会公共停车场用地成交单价150万元/亩,总价90090.30万元,溢价率23.24%,

配建租赁住房计容建筑面积13600㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格22909元/㎡。

滨湖科学城BK202101号位于滨湖科学城云谷路以北、武夷山路以西;土地面积75.62亩,规划用途居住、教育(其中:居住37.21亩;教育(幼儿园)20.4亩;公园绿地和社会公共停车场18.01亩);容积率居住:≤2.2;教育(幼儿园):≤1。

地块分析:

该地块位于滨湖环湖CBD板块,周边配套成熟,居住用地37.21亩,竟自持13600㎡,租赁占地面积9.27亩,实际可售居住占地面积27.94亩,按照100㎡户型计算,可提供大约409套房源。

未来该地块备案均价限定(不超过)22909元/㎡,即无论是小高层、还是高层、洋房备案都不能超过限定价。

周边二手房挂牌价在3万/㎡,如联投新安里3.3万/㎡;宝能城详情户型图)2.9万/㎡;皖新朗诗绿郡3.7万/㎡等,未来上市可能与周边二手房形成倒挂现象,但也不排除开发商配精装修来提价。

以置地的标准,装修应该的是三星装修(3500元/㎡),那后期销售均价可能在26409元/㎡左右浮动。

建发摇得滨湖02号地块

滨湖区BK202102号地块43家房企参拍,其中置地表现激烈,直接一举叫到最高竞自持,开拍几分钟便触顶竞自持,43家房企全部参与摇号,建发成为天选之子。

滨湖区BK202102地块被建发摇得,居住用地成交单价2280万元/亩,楼面价13679.93元/平米,商业用地成交单价400万元/亩,楼面价2399.99元/平米,总价192304.00万元,溢价率25.27%,配建租赁住房计容建筑面积33800㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格25380元/㎡。

滨湖科学城BK202102号位于滨湖科学城锦绣大道以南、安徽路以西;土地面积101亩,规划用途商住混合(居住用地面积≤80%);容积率居住:≤2.5;

地块分析:

该地块位于滨湖省府板块,周边生活配套尚未成熟。居住用地80.8亩,拍卖达最高竞租赁红线(33800㎡),租赁占地面积20.28亩(占比25%),实际可售居住占地面积60.52亩,按照100㎡户型计算,可提供大约1008套房源。

未来该地块上市售卖备案均价限定(不超过)25380元/㎡,周边新房蘭园装修高层均价23384.35元/㎡、 阳光城檀悦洋房均价25609元/㎡、高层均价2.3万/㎡;二手房招商雍华府挂价3.8万/㎡、碧桂园中堂3万/㎡等;

该地块加上装修(三星标准)、装配式,未来上市价格可能在2.8万/㎡左右。

联发摇得滨湖03号地块

滨湖区BK202103号地块25家房企参拍(正荣主导全场),19家参与摇号,最终联发中奖。

滨湖区BK202103号地块被联发夺得,居住用地成交单价2280万元/亩,A地块楼面价14869.49元/平米,B地块楼面价16285.63万元/亩,幼儿园用地成交单价125万元/亩,总价279753.75万元,溢价率29.55%,配建租赁住房计容建筑面积44600㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格23706元/㎡。

滨湖科学城BK202103号位于滨湖科学城南宁路以南、云南路以西地块;土地面积134.75亩,规划用途居住、幼儿园用地(其中:A地块:55亩;B地块:67亩;C地块:12.75亩);容积率A地块≤2.3;B地块≤2.1;幼儿园≤1.0;

该地块位于滨湖金融板块,居住用地122亩,拍卖达最高竞租赁红线(44600㎡),租赁占地面积29.09亩(占比24%),实际可售居住占地面积92.91亩,按照100㎡户型计算,可提供大约1424套房源。

未来该地块上市售卖备案均价限定23706元/㎡,周边在售新房华润昆仑御,洋房均价23998元/㎡;中海九樾,洋房均价23998元/㎡。周边二手房合肥云谷时光印象公元天下都会1907等小区二手房挂价2.7万/㎡。

但也不排除后期通过装修+装配式建筑来提价。

中梁、中骏包河拿地

未来销售价格超2万/㎡

中梁摇得包河02号地块

包河02地块,29位竞买人,27位竞买人参与摇号;

包河区BH202102号地块被中梁夺得,成交单价1740万元/亩,楼面价13049.93元/平米,总价65737.20万元,溢价率27.47%,最高配建租赁住房计容建筑面积12500㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格20826元/㎡

包河区BH202102号地块位于包河区葛大店路以东、祁门路以北;土地面积37.78亩,规划用途居住;容积率≤2.0;

竞买条件:

包河区BH202102号宗地竞得人在地块建筑中使用装配式建筑技术,装配式建筑面积不低于计容总面积的50%,装配率不低于50%。

地块分析:

位于包河淝河板块,居住用地37.78亩,拍卖达最高竞租赁红线(12500㎡),租赁占地面积9.37亩(占比25%),实际可售居住占地面积28.41亩,按照100㎡户型计算,可提供大约378套房源。

该地块商品住宅(毛坯)平均备案价格20826元/㎡,而周边在售楼盘有奥园龙川玖著装修小高层均价21748元/㎡;招商雍荣府洋房均价23526元/㎡等。

该地块后期通过装修+装配,销售价格可能在2.2万/㎡左右。

中骏摇得包河03号地块

包河区BH202103号地块,10家房企参拍,6号房企进入摇号阶段,最终中骏摇得。

中骏摇得包河区BH202103号地块,商业(A地块)成交单价310万元/亩,居住(B地块)成交单价1995万元/亩,楼面价13010.80元/㎡,幼儿园(C地块)成交单价100万元/亩,商住混合(D地块)成交单价1995万元/亩,楼面价11969.94元/㎡,居住(E地块)成交单价13010.80元/㎡,总价291771.12万元,溢价率27.88%,配建租赁住房计容建筑面积53800㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格21151元/㎡。

包河区BH202103号地块位于包河区花园大道以南、上海路以西;土地面积210.74亩,规划用途商业、居住、商住混合、幼儿园【其中:商业(A地块56.10亩;居住(B地块)34.72亩;幼儿园(C地块)12.88亩;商住混合(D地块,居住建筑面积占总建筑面积90%)57.68亩;居住(E地块):49.36亩】;容积率商业(A地块)≤4.0;居住(B地块)≤2.3;幼儿园(C地块)≤1.0;商住混合(D地块)≤2.5;居住(E地块)≤2.3;

竞买条件:

包河区BH202103号宗地竞得人须建设:

①在商业地块内规划建设1座地上计容建筑面积不低于8万平方米的集中式购物中心;

②竞得人须在商业地块内规划建设1座高度不低于150米的建筑,其中包含面积不低于3万平方米的五星级标准的酒店;

在地块建筑中使用装配式建筑技术,装配式建筑面积不低于计容总面积的50%,装配率不低于50%。同步修建一所18班幼儿园。

地块分析:

该地块位于包河工业园板块,居住用地141.76亩,拍卖达最高竞租赁红线(53800㎡),租赁占地面积35.09亩(占比25%),实际可售居住占地面积106.67亩,按照100㎡户型计算,可提供大约1635套房源。

该地块商品住宅(毛坯)平均备案价格21151元/㎡,而周边在售楼盘琥珀晴川里,洋房均价21749元/㎡;乐富强悦融湾毛坯高层18382元/㎡等;二手房高速时代首府挂价3万/㎡;滨湖阳光里挂价2.5-2.8万/㎡等。

按照三星装修标准(3500元/㎡)+500元/㎡装配式,该地块未来上市销售价格可能在2.5万/㎡左右浮动。

旭辉、通和进小庙开发

运河新城再迎品质房企

板块新添3290套新房

通和摇得蜀山05号地块

蜀山05号地块31位竞买人,开拍2分钟达最高限价9家房企参与摇号。

蜀山区SS202105号地块被通和摇得,成交单价995万元/亩,楼面价8291.63元/平米,总价60396.50万元,溢价率29.22%,最高配建租赁住房计容建筑面积18200㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格15047元/㎡。

蜀山区SS202105号地块位于蜀山区段公路以东、香迎路以南;土地面积60.7亩,规划用途居住,容积率居住≤1.8;

蜀山区SS202105号宗地竞得人须修建出让地块外杏花湾路(段公路-豌豆洼路)。

旭辉摇得蜀山06号地块

蜀山区SS202106号地块被旭辉摇得,居住用地成交单价995万元/亩,楼面价8291.63元/平米,幼儿园用地成交单价100万元/亩,楼面价1499.99元/平米,总价74953.50万元,溢价率29.22%,最高配建租赁住房计容建筑面积22100㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格15047元/㎡。

蜀山区SS202106号地块位于蜀山区段公路以东、杏花湾路以南;土地面积89.92亩,规划用途居住、幼儿园(其中:居住:73.7亩;幼儿园:16.22亩),容积率居住≤1.8、幼儿园≤1.0;

蜀山区SS202106号宗地竞得人须修建一所18班幼儿园。

地块分析:

蜀山05/06号地块位于蜀山运河新城板块,板块在在售楼盘2家,上坤云栖麓、龙湖文德璟宸天著,均价1.5万/㎡,待上市楼盘方远翰文院、高速时代学府。

同板块不同命运,上述蜀山05/06号地块均进入摇号阶段,预售条件为形象进度>地上建筑层数80%,这就相当于准现房销售,后期开发商可能有些尴尬,做毛坯亏本;做毛坯+装修,价格方面,如果赶上全市新房上市潮,市场可能有排斥。

佳源再入庐阳

庐阳北新添633套房源补仓

佳源摇得庐阳05号地块

庐阳05号地块,22位竞买人,11家房企参与摇号

庐阳区LY202105号地块被佳源摇得,居住用地成交单价1510万元/亩,楼面价10295.40元/平米,幼儿园用地成交单价100万元/亩,城镇社区服务设施用地成交单价100万元/亩,总价104168.90万元,溢价率29.61%,最高配建租赁住房计容建筑面积24700㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格17456元/㎡。

庐阳区LY202105号地块位于庐阳区耀远路以北、阜阳北路以东;土地面积90.08亩,规划用途居住,居住67.49、幼儿园10.15、城镇社区服务设施12.44;容积率居住≤2.2、幼儿园≤1.0、城镇社区服务设施≤1.0;

庐阳区LY202105号地块竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求,同步修建一所15班幼儿园和一座社区党群服务中心。

该地块未来上市可能通过精装修来溢价,参考销售价格应该在2万/㎡左右。

新站成交4宗453.79亩地

4357套新房待上市

邦泰竞得新站04号地块

新站高新区XZ202104居住用地被邦泰夺得,成交单价1051万元/亩,楼面价8758.29元/平米,总价82724.21万元,溢价率29.75%,配建租赁住房计容建筑面积8200㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格13516元/㎡。

新站高新区XZ202104号地块位于新站高新区规划学林路以北、相城路以东;土地面积78.71亩,规划用途居住;容积率居住≤1.8。

城建摇得新站05号地块

新站高新区XZ202105号地块,14家房企参拍,最终被城建夺得,成交单价1058万元/亩,楼面价8816.62元/平米,总价89686.66万元,溢价率29.82%,配建租赁住房计容建筑面积18600㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格13509元/㎡。

新站高新区XZ202105号地块位于新站高新区规划学林路以北、护城路以西;土地面积84.77亩,规划用途居住;容积率居住≤1.8。

文一竞得新站03号地块

新站高新区XZ202103号地块17家房企参拍,最终文一夺得,成交单价1061万元/亩,楼面价8841.62元/㎡,总价73834.99万元,溢价率29.39%,配建租赁住房计容建筑面积13200㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格13513元/㎡。

新站高新区XZ202103号地块位于新站高新区规划相城路以东、临涣路以南;土地面积69.59亩,规划用途居住;容积率居住≤1.8。

地块分析:

新站03/04号/05号地块,这三宗地紧挨着,位于职教城东板块,这三宗临近纯新盘禹洲嘉誉尚里、金辉锦绣云庭,放风价1.5万-1.6万/㎡。

新站03/04号/05号地块毛坯限价1.35万/㎡,后期这三宗地上市销售价格可能在1.55万/㎡左右浮动,即毛坯1.35万/㎡+一星装修标准1500元/㎡+500元/㎡的装配式建筑。

佳兆业竞得新站06号地块

新站区XZ202106号地块,13家房企参拍,时长长达1个半小时,正荣、城建、佳兆业、万科四家房企主场。

最终该地块被佳兆业夺得,居住用地成交单价1104万元/亩,楼面价9199.95元/平米,服务设施用地成交单价100万元/亩,楼面价1874.99元/平米,总价230110.84万元,溢价率29.12%,配建租赁住房计容建筑面积52600㎡,商品住宅(毛坯)平均备案价格13906元/㎡。

新站高新区XZ202106号地块位于新站高新区规划张衡路以西、少荃街以南;土地面220.72亩,规划用途居住、服务设施(居住207.21亩,幼儿园13.51亩);容积率居住居住≤1.8。

地块分析:

新站06地块位于少荃湖板块,地块体量很大,共220.72亩。地块周边有华润万橡府绿都少荃府、天下艺境、湖语时光等小区。

该地块拿地价格不便宜,毛坯限价1.39万/㎡,未来可能通过精装修溢价,以二星装修标准(2500元/㎡)+装配式(500元/㎡),销售价格可能在1.69万/㎡左右浮动。

总结:

合肥市区集中供地首秀基本落下帷幕,还剩高新06号地块、经开空港板块4宗地将于6月17日挂牌出让。

高新06号地块将由高速开发,该地块可能为中科大人才住房,且未设限价,上市后可能跟普通购房者无关系。

经开空港4宗地还是华侨城的,距离市区太远,补仓经开意义不大。

接下来,合肥市区土地市场又将迎来空窗期,只能慢慢等第二批集中供应了,据了解,第二次供地公告要等到8月至9月。

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《俄罗斯方块》被要求“改名”?差点信了!

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