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包河再出黄金地块 或将引爆土拍市场

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合肥集中供地18宗,包河区地块全面解读

5月11日,合肥首次公布了集中供地出让信息,首批供应18宗地块,共计2436.76亩,将于6月3日起正式开拍。

从地块位置分布来看,滨湖3宗,包河2宗、新站4宗、高新1宗、经开4宗(新桥板块)、蜀山区3宗、庐阳1宗。

话不多说,今天我们先来了解下包河区地块详情。

包河区2宗248.52亩

包河再出黄金地块 或将引爆土拍市场

包河区供应2宗地块,总面积248.52亩,一宗位于淝河板块,一宗位于包河区工业园区。

包河区BH202102号

包河区BH202102号地块位于淝河板块,面积37.78亩,北侧紧邻雍容府。

包河再出黄金地块 或将引爆土拍市场

位置:葛大店路以东、祁门路以北

土地面积:37.78亩

规划用途:居住

出让年限:70年

容积率:居住≤2.0

参考地价:1365元/亩

竞买保证金:2亿元

最高限价:居住1740万元/亩

商品住宅(毛坯)平均备案价格:20826元/㎡

最高配建租赁住房计容建筑面积:12500㎡

包河再出黄金地块 或将引爆土拍市场

此地块的拿地要求为:要在拿地8个月内开工建设,并在开工建设后1年内竣工(结构封顶),涉及有高层(18层以上)建筑的,可自开工之日起1年半内竣工。

包河区BH202103号

包河区BH202103号是一宗210亩的巨无霸地块,紧邻五号线地铁口,南侧最近出让的有融创BH202101号地块、融创滨湖湾等。

包河再出黄金地块 或将引爆土拍市场

地块规划为商住综合用地,根据竞买要求,竞得人须建设一座不低于8万方的集中式购物中心,建设1座高度不低于150米的建筑,其中包含面积不低于3万平方米的五星级标准的酒店。

而另一宗地块的拿地要求比较高:

包河区BH202103号地块信息

位置:包河区花园大道以南、上海路以西;

土地面积:210.74亩;

规划用途:商业、居住、商住混合、幼儿园【其中:商业(A地块56.10亩、居住(B地块)34.72亩、幼儿园(C地块)12.88亩、商住混合(D地块,居住建筑面积占总建筑面积90%)57.68亩、居住(E地块):49.36亩】;

出让年限:居住70年、幼儿园50年、商业40年;

容积率:商业(A地块)≤4.0;居住(B地块)≤2.3;幼儿园(C地块)≤1.0;商住混合(D地块)≤2.5;居住(E地块)≤2.3;

参考地价:居住用地1560元/亩;商业用地310元/亩;幼儿园用地100元/亩(拍卖时,商业用地、幼儿园用地价格固定,居住用地价格变化);

竞买保证金:7.5亿元;

居住最高限价:1995元/亩;

商品住宅(毛坯)平均备案价格:21151元/㎡;

最高配建租赁住房计容建筑面积:53800㎡。

包河再出黄金地块 或将引爆土拍市场

竞买要求:

①在商业地块内规划建设1座地上计容建筑面积不低于8万平方米的集中式购物中心(不含酒店、家居建材市场、批发市场),建成后须整体持有、整体运营,不得分割转让。

②竞得人须在商业地块内规划建设1座高度不低于150米的建筑,其中包含面积不低于3万平方米的五星级标准的酒店,建成后酒店须整体持有、整体运营,不得分割转让。

③同步修建一所18班幼儿园。

可以看到包河区BH202102号地块项目体量小,操盘空间有限,而且周围尚在拆迁,配套设施不足。

包河区BH202103号地块面积超200亩,但商业地块占比较大且自持的商办地块占地面积也不小,加上修建五星级酒店和幼儿园,居住地块仅有84亩左右,并且对房企要求高,操盘难度大。

两宗居住地块面积总共约122亩,成功出让的话,未来将产生约1789套新房。

不过,此次供地还是集中在新房较多的板块,而对于库存紧缺的板块,依旧难以缓解。

包河区两宗地块全面解读来了!

此次即将开拍的两宗地块中,包河区BH202102号地块位于淝河板块,包河区BH202103号地块位于省府北板块,这两宗地块的现状如何?

我们先来看看包河区即将出让的BH202102号地块!

从现场航拍来看,地块上并无明显的建筑,基本属于净地出让。

包河再出黄金地块 或将引爆土拍市场

在地块的东边正对的就是雍荣府,周边多为征迁区域,在售的住宅项目较少,未来新地块入市,或将弥补新房不足的局面。

地块所在片区教育资源丰富,大学有安徽建工技师学院、安徽工业经济职业技术学院(东区)、安徽电气工程职业技术学院(新校区)、合肥工业经济学校;

中学有合肥市第四十八中学(望湖校区)、合肥市第三十二中学;

小学有合肥市望湖小学、合肥市葛大店小学。

包河再出黄金地块 或将引爆土拍市场

在医疗资源方面有包河区妇幼保健站、合肥市包河区疾病预防控制中心、安徽省儿童医院、合肥市淝河镇社区卫生服务中心。

商业资源方面,地块东边就处有小型商场,也是周边居民的聚集地,此外,距离较近的还有加侨国际广场详情)可满足业主基本生活需求。

但地块周边在征迁改造以及修建道路,目前的居住环境比较差,除了噪音大,灰尘也比较大。

我们再来看BH202103号这宗巨无霸地块!

整个地块基本为净地状态,地块周边有围墙隔离,地块地势基本平整。

地块属于省府北板块,临近骆岗生态公园,东侧有十五里河景观带,区位优势明显,整体区位还不错。

不过周边的配套水平相对一般,商业、教育、医疗等资源目前较为匮乏。

包河再出黄金地块 或将引爆土拍市场

放眼地块四周皆是住宅项目。

地块的对面即是高速时代首府金科博翠天辰项目,并且周边还有城建琥珀晴川里、乐富强悦融湾以及即将入市融创印河湾等项目。

虽然住宅项目云集,但项目入市的竞争对手却不多。毕竟这些楼盘多家已进入尾声。

包河再出黄金地块 或将引爆土拍市场

由此来看,地块后期入市虽然起点高,但竞争相对较小。

交通方面,目前地块周边不仅有多辆公交经过,而且地铁5号线也正式开通。

商业方面,虽然周边地块周边住宅云集,但目前还没有形成一个成熟的商圈,就连稍微大一点的便利店都很难找到。

不过,BH202103号地块需要建设商业等配套,未来入市也是一大卖点。

包河区地块热度上升!预估价值潜力大

合肥5月11日首次公布集中土拍,18宗地块将于6月3日起拍卖,其中包河区共2宗地块, 02、03号地块分别位于淝河和包河工业园板块,03号地块代建要求较高。

02号地块位于淝河板块招商雍荣府西南侧,周边的二手房价格在2.6-2.9万元/㎡左右,和地块毛坯备案限价20826元/㎡倒挂约7000元/㎡。

20年板块供应36.86万方,成交39.35万方,成交均价21635元/㎡;截止4月底,板块狭义库存18.47万方,去化周期3.6个月,广义库存去化周期6.7个月。

板块21年无地块成交,20年全年2宗地块成交,分别为奥园龙川玖著(20年9月入市)和兴港和昌云庭(20年10月入市),在售均价约22000元+/㎡,自持比例为26%、20%,折算楼面价14507元/㎡、13503元/㎡。

03号地块东侧紧邻乐富强悦融湾,位于包河工业园板块。周边二手房价格在2.8-3.2万元/㎡左右,和地块毛坯备案限价211151元/㎡倒挂约9000元/㎡。

20年板块供应24.57万方,成交41万方,成交均价19525元/㎡;截止4月底板块狭义库存10.82万方,去化周期3.4个月,广义库存去化周期17个月。板块21年1月成交1宗地块,由融创以住宅楼面价13625元/㎡ ,竞自持租赁43400㎡。

据数据显示2020年合肥九区全年供应670万方,成交822万方,均价达19664元/㎡,包河区供应110万方,占比市区16%,成交141万方,占比市区17%,均价21017元/㎡仅次于政务、滨湖。

本次2宗包河区地块热度仅次于滨湖区,在新行“土地最高限价(50%预售)+自持最高上限(80%预售)+摇号”土拍规则下,大概率摇号竞得,其中03号地块需自持不低于8万方的购物中心及不低于3万的五星级酒店,竞租赁压力下房企开发及运营能力也将受到挑战。

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