合肥集中供地18宗，包河区地块全面解读
5月11日，合肥首次公布了集中供地出让信息，首批供应18宗地块，共计2436.76亩，将于6月3日起正式开拍。
从地块位置分布来看，滨湖3宗，包河2宗、新站4宗、高新1宗、经开4宗（新桥板块）、蜀山区3宗、庐阳1宗。
话不多说，今天我们先来了解下包河区地块详情。
包河区2宗248.52亩
包河区供应2宗地块，总面积248.52亩，一宗位于淝河板块，一宗位于包河区工业园区。
包河区BH202102号
包河区BH202102号地块位于淝河板块，面积37.78亩，北侧紧邻雍容府。
位置：葛大店路以东、祁门路以北
土地面积：37.78亩
规划用途：居住
出让年限：70年
容积率：居住≤2.0
参考地价：1365元/亩
竞买保证金：2亿元
最高限价：居住1740万元/亩
商品住宅（毛坯）平均备案价格：20826元/㎡
最高配建租赁住房计容建筑面积：12500㎡
此地块的拿地要求为：要在拿地8个月内开工建设，并在开工建设后1年内竣工（结构封顶），涉及有高层（18层以上）建筑的，可自开工之日起1年半内竣工。
包河区BH202103号
包河区BH202103号是一宗210亩的巨无霸地块，紧邻五号线地铁口，南侧最近出让的有融创BH202101号地块、融创滨湖湾等。
地块规划为商住综合用地，根据竞买要求，竞得人须建设一座不低于8万方的集中式购物中心，建设1座高度不低于150米的建筑，其中包含面积不低于3万平方米的五星级标准的酒店。
而另一宗地块的拿地要求比较高：
包河区BH202103号地块信息
位置：包河区花园大道以南、上海路以西；
土地面积：210.74亩；
规划用途：商业、居住、商住混合、幼儿园【其中：商业（A地块56.10亩、居住（B地块）34.72亩、幼儿园（C地块）12.88亩、商住混合（D地块,居住建筑面积占总建筑面积90%）57.68亩、居住（E地块）：49.36亩】；
出让年限：居住70年、幼儿园50年、商业40年；
容积率：商业（A地块）≤4.0；居住（B地块）≤2.3；幼儿园（C地块）≤1.0；商住混合（D地块）≤2.5；居住（E地块）≤2.3；
参考地价：居住用地1560元/亩；商业用地310元/亩；幼儿园用地100元/亩(拍卖时，商业用地、幼儿园用地价格固定，居住用地价格变化)；
竞买保证金：7.5亿元；
居住最高限价：1995元/亩；
商品住宅（毛坯）平均备案价格：21151元/㎡；
最高配建租赁住房计容建筑面积：53800㎡。
竞买要求：
①在商业地块内规划建设1座地上计容建筑面积不低于8万平方米的集中式购物中心（不含酒店、家居建材市场、批发市场），建成后须整体持有、整体运营，不得分割转让。
②竞得人须在商业地块内规划建设1座高度不低于150米的建筑，其中包含面积不低于3万平方米的五星级标准的酒店，建成后酒店须整体持有、整体运营，不得分割转让。
③同步修建一所18班幼儿园。
可以看到包河区BH202102号地块项目体量小，操盘空间有限，而且周围尚在拆迁，配套设施不足。
包河区BH202103号地块面积超200亩，但商业地块占比较大且自持的商办地块占地面积也不小，加上修建五星级酒店和幼儿园，居住地块仅有84亩左右，并且对房企要求高，操盘难度大。
两宗居住地块面积总共约122亩，成功出让的话，未来将产生约1789套新房。
不过，此次供地还是集中在新房较多的板块，而对于库存紧缺的板块，依旧难以缓解。
包河区两宗地块全面解读来了！
此次即将开拍的两宗地块中，包河区BH202102号地块位于淝河板块，包河区BH202103号地块位于省府北板块，这两宗地块的现状如何？
我们先来看看包河区即将出让的BH202102号地块！
从现场航拍来看，地块上并无明显的建筑，基本属于净地出让。
在地块的东边正对的就是雍荣府，周边多为征迁区域，在售的住宅项目较少，未来新地块入市，或将弥补新房不足的局面。
地块所在片区教育资源丰富，大学有安徽建工技师学院、安徽工业经济职业技术学院(东区）、安徽电气工程职业技术学院(新校区)、合肥工业经济学校；
中学有合肥市第四十八中学(望湖校区)、合肥市第三十二中学；
小学有合肥市望湖小学、合肥市葛大店小学。
在医疗资源方面有包河区妇幼保健站、合肥市包河区疾病预防控制中心、安徽省儿童医院、合肥市淝河镇社区卫生服务中心。
商业资源方面，地块东边就处有小型商场，也是周边居民的聚集地，此外，距离较近的还有加侨国际广场（详情）可满足业主基本生活需求。
但地块周边在征迁改造以及修建道路，目前的居住环境比较差，除了噪音大，灰尘也比较大。
我们再来看BH202103号这宗巨无霸地块！
整个地块基本为净地状态，地块周边有围墙隔离，地块地势基本平整。
地块属于省府北板块，临近骆岗生态公园，东侧有十五里河景观带，区位优势明显，整体区位还不错。
不过周边的配套水平相对一般，商业、教育、医疗等资源目前较为匮乏。
放眼地块四周皆是住宅项目。
地块的对面即是高速时代首府和金科博翠天辰项目，并且周边还有城建琥珀晴川里、乐富强悦融湾以及即将入市融创印河湾等项目。
虽然住宅项目云集，但项目入市的竞争对手却不多。毕竟这些楼盘多家已进入尾声。
由此来看，地块后期入市虽然起点高，但竞争相对较小。
交通方面，目前地块周边不仅有多辆公交经过，而且地铁5号线也正式开通。
商业方面，虽然周边地块周边住宅云集，但目前还没有形成一个成熟的商圈，就连稍微大一点的便利店都很难找到。
不过，BH202103号地块需要建设商业等配套，未来入市也是一大卖点。
包河区地块热度上升！预估价值潜力大
合肥5月11日首次公布集中土拍，18宗地块将于6月3日起拍卖，其中包河区共2宗地块， 02、03号地块分别位于淝河和包河工业园板块，03号地块代建要求较高。
02号地块位于淝河板块招商雍荣府西南侧，周边的二手房价格在2.6-2.9万元/㎡左右，和地块毛坯备案限价20826元/㎡倒挂约7000元/㎡。
20年板块供应36.86万方，成交39.35万方，成交均价21635元/㎡；截止4月底，板块狭义库存18.47万方，去化周期3.6个月，广义库存去化周期6.7个月。
板块21年无地块成交，20年全年2宗地块成交，分别为奥园龙川玖著（20年9月入市）和兴港和昌云庭（20年10月入市），在售均价约22000元+/㎡，自持比例为26%、20%，折算楼面价14507元/㎡、13503元/㎡。
03号地块东侧紧邻乐富强悦融湾，位于包河工业园板块。周边二手房价格在2.8-3.2万元/㎡左右，和地块毛坯备案限价211151元/㎡倒挂约9000元/㎡。
20年板块供应24.57万方，成交41万方，成交均价19525元/㎡；截止4月底板块狭义库存10.82万方，去化周期3.4个月，广义库存去化周期17个月。板块21年1月成交1宗地块，由融创以住宅楼面价13625元/㎡ ，竞自持租赁43400㎡。
据数据显示2020年合肥九区全年供应670万方，成交822万方，均价达19664元/㎡，包河区供应110万方，占比市区16%，成交141万方，占比市区17%，均价21017元/㎡仅次于政务、滨湖。
本次2宗包河区地块热度仅次于滨湖区，在新行“土地最高限价（50%预售）+自持最高上限（80%预售）+摇号”土拍规则下，大概率摇号竞得，其中03号地块需自持不低于8万方的购物中心及不低于3万的五星级酒店，竞租赁压力下房企开发及运营能力也将受到挑战。
本文来源：网易房产合肥
作者：张浩
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