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环比下跌7%,合肥房价下跌数据里藏着新政后真实的1个月

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聊聊最近的楼市。

新政一个月后,不少平台、机构的数据满天飞,被有心人引用后,无不直指一个结果:合肥楼市凉了。

没错,冷了、凉了,这是太多楼市非既得利益者所期望看到的结果。

但事实真的如此么?

1、成交量最高下滑64%

5月初,合肥市房地产协会发布数据,与新政前一周相比,限购区二手房成交下降64.8%,非限购区成交量下滑46.7%。

环比下跌7%,合肥房价下跌数据里藏着新政后真实的1个月

这其实没什么异议。

对市场格局具有颠覆性的新政颁布后,必然存有政策消化期。

这一阶段,从房东到买家都会进入观望期。

限购区卖家在想的是,被划入限购区是不是意味着我们价值本就很高,价格会不会再上浮一波,我不能轻易出手。

而买家在想的是,限购了、调控了,你不降价么?我等一等。

一来二去的心理博弈,谁都没有率先做出规模性动作,成交量自然要走下坡路。

所以这份数据,真实性毋庸置疑,但由此推导市场凉了,显然不够客观。

2、成交价环比走低7%

同样是月初,来自于金刚石的新房市场数据,合肥4月9区住宅成交面积86.9万方,成交均价18046元/㎡,成交价格环比下降7%。

环比下跌7%,合肥房价下跌数据里藏着新政后真实的1个月

这也是没什么修饰性的数据,真实性毋庸置疑。

但原因并非普罗大众所认为的,合肥楼盘降价了,而是高价盘“暂停营业”了。

4月5日晚发布新政,几天后细则出炉——摇号。而因为摇号在合肥属于新玩法,对开发商做培训、开发商找登记平台、ZF测试登记平台都要时间。

也是在4月27日,合肥首批登记楼盘才上线。

所以,整个4月,合肥几乎没有新盘供应,尤其是高总价区域。

所以,4月所统计的数据样本,大比例来源于冷门区新政前开盘剩余库存,小比重来源于热门区库存(要抢的区域量很少)。

所以,高比例的1.5万/㎡房源与低样本的2万/㎡以上房源一中和,就有了环比下滑近10%的成交价。

理论上来说,房价在近1-2个月并不具备下跌可能,因为新政调控的只是售卖方式,价格该是多少还是多少。

那为什么说是近1-2个月呢?因为2-3个月后,市场会有新的变化。

热门区的变局在于“两集中供地”,会不会有新房参考价。

冷门区,则是太过直白的登记公示,会让一些不好卖的楼盘无处躲藏,面对竞争压力,或许会有小幅下调去引流。

当然,这也非定论,要看政策下一步怎么走。但如果有人用4月的成交价环比下浮来麻痹你,让你等等再买,我觉得它可能就好心办了坏事。

3、这才是最真实的市场和对未来的推演

新政后这小30天,合肥市场在经历哪些变化,以下的这点个人观点,供读者你参考。

1、被限购的名校二手房

几乎可以说没影响,因为真正的双本部名校二手房,此前出来的房源本就不多,流通性的影响微乎其微。

环比下跌7%,合肥房价下跌数据里藏着新政后真实的1个月

但需求端的基数是庞大的,哪怕限购筛掉了大部分人,底层需求还是很旺盛。

2、被限购的二手房区域

进入为期1-2个月观望,而后成交量分化加剧。

滨湖、政务、高新的“房票”变的珍贵了,自然会让买家开始挑挑摘摘了,市场眼光下的好与坏,会进一步加剧。

3、冷门区价格战“要回归”

前文说到,4月27日合肥首批登记楼盘上线。

从结果来看,除运河新城有一漏网之鱼外,其他几乎“全部哑火”,个别楼盘登记公示栏里寥寥数个的客户,看着略扎心。

毕竟以前,到案场,甭管好不好卖,剩多少套,房企门清,你不知道。火不火,置业顾问说了算。

现在,ZF要求登记名单强制公示,真假李逵一目了然。

所以,对开放企业的营销来说,这自然不是一件好事。而对购房者而言,这是个切切实实的好事,透明给的数据,可以让你做决定的时候更理性。

而后,随着双集中来临,冷门区供应量再增加的话,这块“遮羞布”如果一直盖不上,价格战预计是难以避免的。

4、热门区仍是“高玩圆桌”

对比之下,热门区的楼盘也有影响,但要好过很多。

环比下跌7%,合肥房价下跌数据里藏着新政后真实的1个月

对房企来说,一来,热门区拿地本就竞争大,楼面价顶到极点外,还得砸手里一些自持面积,这么拼为啥?

还不是为了借区域热度,卖高溢价,顺带着筛选客户层级,优先全款好回笼资金。

但一招加推房源中3成指定给刚需,且3成首付可买房,都给开发商打懵了。之所以一个月内都没有热门区楼盘登记,可能也是在想一些DC吧。

之所以说好过很多,原因是一如前文所说,新政只是改变了售卖方式,热门区背后的巨量需求还是在的。

而且相比之前均是全款客户外,刚需得到机会入场,从需求来说,不减反增,卖还是不愁卖的。

5、刚需切莫过度乐观

热门区为什么还是“高玩圆桌”,这就是牵扯到所谓的刚需3成首付买房。

环比下跌7%,合肥房价下跌数据里藏着新政后真实的1个月

政策是好的,导向是给到了刚需30%的房源。但给的只是名额,门槛还是要自己踮脚够的。

前段时间的滨湖某盘,放风将登记,3成首付要140万,这就很现实。刚需家庭,140万,掏出来是不是有些压力?

如果可以周转来首付的钱,背后还有1-2万/月的月供,这又是不是刚需经济能力能承受的范围?

以上都能搞定,还真的是刚需么?

所以,刚需热门区域买房,说到底还是一个比较梦幻的事情。因为在未来,这种3成首付的绝对值可能还会更高。

原因在于,滨湖、高新目前土地贵、自持面积高,开发商收益往往只能靠低密类产品,所以起始面积段就很高,搭配高单价,结果就挺扎心。

6、三县可能不太长久的荣光

三县里除了肥西,上个月的行情基本走出了V字型。

客户心理历程大概这样:新政前市区无房涌向三县——新政后3成能买市区回归市区——高总价下的3成首付支撑不了回归三县。

肥东、长丰大致都是这种情况,但个人觉得不会持续过久。它们所依附的客户外溢,不会是滨湖、高新,而是二档热度的庐阳、蜀山一类。

环比下跌7%,合肥房价下跌数据里藏着新政后真实的1个月

两集中供地后,单价相对较低的二档区域,客户回流必然是大规模的。

肥西相对特殊,趁三区交接之利,且划区消息越传越悬乎,这个堵的成分太高,不预评价。

7、热到有点上头的运河新城

前脚划为合肥5大重点发展片区,后脚高新又托管51平方公里。

运河新城目前的客户预期值,完全不亚于当年的滨湖。

环比下跌7%,合肥房价下跌数据里藏着新政后真实的1个月

1.5万/㎡的价格又格外亲民,所以是目前整个市场的焦点。

这是一个基本没有地缘性客户的市场,因为小庙镇内的自有住房率极高,没有换房需求。

言外之意,这是一个纯市区外溢刚需+投资群体支撑的区域。这一点,也与当年的滨湖如出一辙。

上头么?上头!有风险么?1.5万/㎡买入的价格,个人觉得还OK。未来的土拍如果使房价顶破2万/㎡,那也是豪赌。

赌,到底会不会有下一个滨湖。

结语

新政之后,合肥市场看似平稳了许多,但内里却是各种力量汹涌。

观望期的丝毫风吹草动,都容易带起另一波节奏。

在合肥,经由2016年级2020年2波楼市热潮教育,不少普通购房者已经拥有了相对成熟的“投资思维”。

但投资,说到底就是一种有风险的行为,并不适合真正需要居住的刚需。而完全不懂的刚需,又极度容易被投资群体的聚众行为而影响。

希望大家都能冷眼看楼市,做到拥有独立思考。房住不炒,祝您早日置业成功。

以上内容均为个人观点,不代表任何平台、机构。

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