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社科院报告:炒房还没有被完全控制 商品房销售面积望再创历史新高

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12月21日,社科院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》(以下简称报告)指出,这一年住房市场经历了先降后升的V型变化,房地产市场恢复比较理想,大城市住房供需矛盾依然比较突出。

大城市住房供需矛盾依旧比较突出

报告指出,住房市场恢复基本符合预期,2020年1~11月,全国住宅和商品房累计销售面积皆超过2019年的同期水平。

但是,住房与人口分布的错配在加剧。报告表示,从2003年到2018年,城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈,但2002年到2017年房地产销售仅69.62%在都市圈和城市群区域。

这反映出住房和人口分布存在错配。一些非热点城市、非城市群非都市圈内的中小城市,由于不在调控视线的直接范围内或重点关注对象内,过去两年出现楼市过热。在当前疫情冲击、经济放缓、需求下降的情况下,空置和库存开始暴露,随着人口从农村和非都市圈向都市圈城市群转移,这一错配将加剧。大城市住房供需矛盾和住房问题依然比较突出。

报告指出,楼市风险总体仍比较大。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的数据显示,2018年居民家庭债务收入比增至86.9%,2019年174家房企加权平均净负债率达到历史最高值91.37%。这些指标都明显高出合理区间,而且局部地区和城市或更加严重,楼市仍是经济金融的重要风险源。

房企数量预计突破10万大关

在疫情的背景下,我国的房地产开发企业数量仍旧保持着增长,预计将突破10万大关。

2000年以来,我国房地产开发企业数量和从业人数总体保持稳定增长趋势。报告表示,2019年,全国房地产开发企业总计9.95万个,从业人员接近294万。2020年前三季度我国共新增房地产相关企业超过30万家,较2019年同期相比增涨11.91%,合理估计2020年全国房地产开发企业数量可突破10万个。

此外,近年来房地产行业整理项目合作情况增多。报告指出,至2019年TOP100房企仅有5家没有参与合作开发项目,权益销售金额占比在70%以下的房企急剧增加,2019年已达33家,且在2020年延续了增长趋势。

这说明在当前房企融资环境收紧、资金紧张、拿地难度和开发风险不断加大的市场背景下,房企合作开发的趋势已经基本形成。

炒房还没有被完全控制

自2020年1月新冠疫情爆发以来,房地产市场面临巨大冲击。根据国家统计局数据显示,前三季度全国商品住宅销售面积降幅明显。其中,2020年2月商品住宅销售面积累计同比降幅高达39.2%,达到自2003年以来的最大降幅。但随着疫情的控制与缓解,购房需求在政策预期引导下逐步释放。2020年10月商品住宅销售面积累计同比增长0.8%,回归去年同期持平水位。

从新建商品住宅价格指数同比增幅来看,2019年第四季度至2020年第三季度,新建商品住宅价格指数同比增幅持续缓慢回落,2020年10月新建商品价格指数同比增幅为4.2%,为2016年第二季度以来最低。

报告指出,2020年11月313个城市中,房价同比上升的城市有228个,其中以东莞市为首,房价同比增长率高达40.9%。综合来看,虽然受疫情冲击,房地产市场成交规模减少,但随着后疫情时代经济环境的稳中向好,房地产市场持续恢复,但市场观望情绪仍十分浓厚。

另一方面,报告认为炒房还没有被完全控制。

2020年1~10月,房地产开发企业到位资金同比增长5.5%,比前9个月提高1.1个百分点。个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异。此前两项指标变动几乎同步,但1~5月的前者同比增长-0.9%,后者同比增长-13%,1~10月个人按揭贷款同比增速为9.8%定金及预收款同比增速为4.3%,这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大,一些城市出现各种贷款炒房现象。国家统计局数据显示,2020年11月,全国70个大中城市中有44个城市二手房价格环比上涨,高于10月份的39个。

商品房销售面积望再创历史新高

报告预计,2021年中国楼市将延续平稳恢复态势。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示:“在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下,中国楼市总体将延续平稳,但其结构性潜力仍在。”

报告预计,2021年全年商品住房价格同比增幅可能会下降,维持在5%左右;商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高;房地产开发投资同比增速也将会有所下降,持续保持在7%左右。

从时间上看,2021年上半年将保持恢复性增长,各月同比增幅将从2~4月的剧增,到4~6月高增,再到6月以后正常增长,年稳季变的态势仍将持续。

从空间上看,中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热,其他城市复苏较慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所扩大。

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