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最高法:受疫情影响不能按期交房,可变更履行期限

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因疫情合同无法按时履行能否解除?商品房买卖交易受到影响怎么办?5月19日,在国务院新闻办举行的新闻发布会上,最高人民法院发布关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二),其中规定,因疫情商品房不能按期交房,对解除合同请求不予支持,可变更履行期限。

最高法民二庭庭长林文学介绍,疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋,或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款,当事人请求解除合同,由对方当事人承担违约责任的,人民法院不予支持。但是,当事人请求变更履行期限的,人民法院应当结合案件的实际情况,根据公平原则进行变更。

同时指导意见还明确,承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。

但在有些情况下也允许解除合同。最高人民法院审判委员会专职委员刘贵祥介绍,“比如为了过春节,或者由于一定的季节性需求,办的展览、庙会预定的场地,这时候如果继续履行租赁合同,合同目的就不能实现了,这种情况下是允许解除合同的。”

针对餐饮等行业租赁纠纷,刘贵祥表示,指导意见要求,一般情况下不支持解除租赁合同的请求。刘贵祥解释,由于疫情和疫情防控措施,承租人营业额下降、资金回笼困难,无法及时或者足额缴纳租金,出租方提出解除合同的,这种情况下不影响合同目的的实现,依据法律关于不可抗力及合同解除的规定,不支持其解除合同的诉讼请求。应根据公平原则,结合当事人及其营业情况的具体事实,酌情调整租金或者是调整交付租金的期限。

刘贵祥强调,如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营,根据国家出台的相应优惠政策,国有企业、行政事业单位作为出租人,应当在疫情期间根据政策免除一定期限租金。如果出租人起诉还要求支付租金,或者是因为承租人没有支付这几个月的租金,出租人说他违约要求解除合同的,法院不会予以支持。

“如果受疫情影响,企业完全确定不再交得起租金,合同无法履行。”他表示,这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求,法院应当支持。 

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