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多地年内诞生百亿元量级地块 区域性房企抢地抬升溢价率

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土地市场走上了回温通道,一线、二线城市土地溢价率开始抬头。融资成本较低的房企加快拿地步伐,恒大、融创等头部房企也开始加码北京的投资,而谋求规模上位的区域性房企正在积极筹划新一轮扩张。

中原地产研究中心提供给《证券日报》的数据显示,2020年以来,全国共诞生了3宗百亿元以上总价的地块,总价分别为310亿元、116亿元和104亿元,位于上海、深圳和厦门。

“总体来看,这几宗百亿元量级地块都不是头部房企所拿,这预示着又一轮抢规模的开始。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,严格来说,今年没有“地王”,一般地块溢价率没有超过50%,楼面价也比周边房价低,但是热点城市的土地溢价率明显开始上涨了。

深圳现楼面价8.7万元宅地

5月15日下午,深圳迎来今年最受关注的一场土地拍卖,年度首宗宅地前海T102-0346以115.97亿元顶格成交,成为2020年全国又一宗百亿元地块。据悉,该地块采用“双限双竞”方式出让,最高限价115.97亿元,每家报名房企需缴纳近40亿元的竞买保证金。

经过超100轮的举牌之后,龙光地产以115.97亿元+配建人才房40760平方米拿下这宗地块,整体楼面价为6.3万元/平方米,可售商品房楼面价约为87409元/平方米,商品房最高销售均价为10.7万元/平方米(毛坯价,不含装修)。“成交价格合理,符合公司预期。”龙光地产方面人士向《证券日报》记者表示,该项目是龙光布局前海自贸区的首个住宅项目,也是在深圳第15个“轨道+地产”高品质项目。

“目前前海区域已经有4个价值超过百亿元的地块,龙光地产竞得这块地是前海第四宗住宅用地,现在该地块周边商品房很少,项目较为稀缺,整体来看会有盈利空间,项目中30%的非普通住房会有明显的溢价收入。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示,龙光地产是去年500亿元至1000亿元阵营房企中成长最快的,前几年重仓深圳的地块销售都不错,但这种“双限地块”对其也会是一个挑战。

“现在很多房企都向深圳聚拢,希望在深圳拿到土地,因为在深圳有项目意味着占据了大湾区市场的中心。”李宇嘉称,目前深圳楼市可谓供需两旺,接下来,也会在供给端做文章,可能也会限制流入深圳楼市的资金规模,总体上会维持“交投活跃”的态势。

区域性房企抢地厮杀激烈

深圳前海这宗百亿元量级地块,引来了16家实力级房企或联合体“厮杀”,最后被深圳民企龙光地产抢得,溢价率为45%。当日,北京市大兴区采育一宗不限价宅地的竞拍现场同样激烈,首开+路劲、北京城建+兴创两大联合体鏖战34轮,最终首开+路劲以13亿元拿下,溢价率超过30%。

同日,新城以总价13.13亿元、自持租赁住房建面3500平方米竞得天津武清区一宗居住用地,楼面价10509元/平方米,溢价率40%。此外,江西南昌一宗商住地,历经94轮竞价后,由本土房企排名前三的东投地产以6.68亿元夺下,土地溢价率超100%。更早之前,厦门历史上第一个破百亿元总价地王,以104亿元总价被当地的上海泰鸣(厦门泰鸣房地产开发有限公司)摘得,溢价率43.82%。

“近期高价地多被当地区域深耕的房企竞得。虽然优质地块会吸引各大房企的目光,但区域性房企在当地拿地相对容易,积极性更强,对地块的操作流程及当地政策也相对熟悉。因此近期拿高价地或者体量较大地块的全国性知名房企较少。”诸葛找房数据研究中心王小嫱在接受《证券日报》记者采访时表示,当前货币环境及拿地条件均略显宽松,房企积极补仓,对优质地块极为青睐,也使得局部优质地块高总价高溢价率成交,但这并不代表新一轮的规模竞速开始,只是局部优质地块过热,今年一季度整体土地的市场供需规模仍在缩减。

不过,王小嫱称,多个城市高溢价诞生百亿元量级地块,会带动房企在全国拿地的积极性,此外土地市场的火热会传导到住宅市场,会加强购房者对市场的预期,有助于购房需求的释放。

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