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落实“房住不炒”,不能一“限”了之

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近日,国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,有38个城市新建商品住宅销售价格环比上涨。在4个一线城市中,广东省深圳市新房价格环比涨幅最高。

中央政治局近日召开会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的大数据分析报告认为,深圳房价呈现结构性上涨,并未出现区域性房地产热。同时,全国多数城市房价与交易在受疫情冲击后基本恢复,房价总体稳中略升。

接受《法制日报》记者采访的专家认为,我国仍处于城市化加速阶段,城镇的住房需求还在不断增加,在这样的大背景下,各地要落实“房住不炒”目标,须依法对房地产市场进行调控,鼓励市场主体加大商品房供给,落实保障性住房供给责任,促进房地产市场平稳健康发展。

住房需求量大,深圳房价领涨

近段时间,深圳市的房价牵动着公众的敏感神经。

比如,深圳市某一套房源售价从1280万元上调到1380万元,另一套房源售价从1500万元上调到1600万元。

4月22日,深圳市住房和建设局称,对于舆论反映部分住宅小区二手房价格过高问题,经初步调查,主要是部分业主挂牌价过高,存在严重背离市场行情的情况。

但深圳市的房价确实在上涨。

4月16日,国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

数据显示,经初步测算,3月全国70个大中城市中,新房和二手房出现涨价的城市数量分别为38个和32个。今年2月的数据是,新房和二手房出现涨价的城市数量分别为21个和14个。

“3月份随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好,生产生活秩序加快恢复,因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头,70个大中城市房地产市场价格出现微涨,但总体较为稳定。”国家统计局相关人士解读说。

新房和二手房出现涨价的城市名单中都有深圳。新建商品住宅销售价格环比,深圳的涨幅是0.5%,位居北上广深4个一线城市之首。二手房价格环比,深圳的涨幅是1.6%,位列全国第一。

深圳市住房和建设局解释称,根据国家统计局公布的数据,今年一季度深圳新房价格上涨1%,二手房上涨2.8%,房价总体平稳、略有上升。

国内某房产信息服务平台的数据显示,在深圳市10个行政区中,除了大鹏新区无数据之外,其他9个区中有5个区二手房房价上涨、4个区二手房房价下跌。

4月27日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告》,报告称,深圳当前房价较快上涨属于结构性上涨,深圳市宝安区、福田区、南山区上涨较快,深圳市罗湖区微跌,并未出现区域性房地产热。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向《法制日报》记者分析,从全国范围看,多数城市房价与交易在受疫情冲击后基本恢复,核心城市房价稳中略升,成交量大体恢复,也未出现市场衰退。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学城市与公共管理学院教授赵秀池告诉《法制日报》记者,深圳房价上涨说明,深圳作为一线城市、中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区重要的桥头堡,确实有大量的住房需求。

“从全国来看,我国正处于城市化加速阶段,每年有大量的人口进城,住房的需求量还在不断增加,住房供应还没有完全满足人们的需求。加之自2017年从严调控以来,房价相对处于低谷,所以房价有一定程度上涨,也在情理之中。”赵秀池说。

落实“房住不炒”,不能一“限”了之

4月17日,中央政治局召开会议。会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

这已经不是中央政治局会议首次提及“房住不炒”。

2018年7月31日,中央政治局召开会议,当时的措辞是,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

2019年4月19日的中央政治局会议明确提出:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”

3个多月后,中央政治局会议重申,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波对《法制日报》记者说,中央多次强调“房住不炒”传递的信号是,这将是很长一段时间内我国房地产市场调控的目标,以促进房地产市场平稳健康发展。

在楼建波看来,“一个国家,一个社会,不能靠投机发展起来。比如说,买一套房子比开公司赚的钱还多,这肯定是不健康的。因此,各级政府调控房地产市场必须坚持‘房住不炒’”。

楼建波提醒说,“房住不炒”是我们的目标,但在走向这个目标的过程中,由于房地产市场供求不平衡,供给远小于需求,所以一定存在“房炒不住”的阶段,需要各级政府依靠法律、政策手段对房地产市场进行调控。

4月22日,深圳市住房和建设局称,深圳将坚决贯彻落实党中央国务院调控决策部署,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,严格执行限购、限价、限贷、限售、限户型“五限”调控措施。

楼建波认为,在一定时间内,各地有必要采取“限”的政策,这有助于依法落实“房住不炒”目标,但在住房供给长期不充分的情况下,“限”的政策只能暂时压制房价上涨,无法从根本上解决房价上涨的问题。

“所以,我们进行房地产市场调控不能产生政策依赖,甚至把‘限’当成常规房地产调控手段不断加码,而应该考虑供求关系,加大市场供给。”楼建波说,同时,对于保障性住房,简单的限价也不行,还是要封闭性运行。

供应保障住房,立法亟须跟进

4月22日,深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2020年度实施计划》,今年将供应6.3万套商品房和4万套安居房。

然而,根据此前国家统计局深圳调查队发布的深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报,深圳市去年常住人口增加41.22万人。

2015年至2018年,深圳市每年增加的常住人口数量是60万人、52.97万人、55.08万人、49.83万人。

深圳市常住人口数量的增加仅是我国城镇化的一个缩影。

在赵秀池看来,目前我国仍处于城市化加速阶段。2019年城市化率为60.6%,按保守估算,每年大约1200万人口进城,所以城镇的住房需求还在不断增加。一方面需要为新进城居民解决住房问题,另一方面原来的城镇人口的住房需求也还有不少缺口。

赵秀池的判断是,为了满足居民日益增长的住房美好愿望,随着城镇人口的不断增加,住房的供应必须不断增加。直到城市化目标完成以前,这个趋势不会改变。

赵秀池认为,在“房住不炒”的定位下,主管部门和地方既要通过制度设计严控炒房,又要大力发展租赁市场,建立租购并举的住房制度,给承租人赋权,通过减免税收加大对个人房东和租赁机构的支持力度,增加租赁住房的供给,减少住房市场的购买压力,进而促进房地产平稳健康发展。

邹琳华在《中国住房大数据分析报告》中提出的建议是,进一步完善一线城市及其周边卫星城市的住房投资投机管控措施,因地制宜增加限售条款及新入籍购房者社保缴纳条件;加快探索宅基地等非经营性集体建设用地的有序流转途径,在增加住房供给的同时降低房价泡沫等。

楼建波认为,房地产市场的调控主要还是促使供需关系平衡,特别是在法治的轨道上进行调控。一方面,增加商品房供应;另一方面,促使地方加大保障性住房的供给,尤其是租赁型保障住房的供给。

“对于政府在增加保障性住房方面的责任,立法亟须跟上。”楼建波说。

《法制日报》记者注意到,在《国务院2019年立法工作计划》中,围绕提高保障和改善民生水平,需要制定城镇住房保障条例、住房租赁条例。 

文章信息来源于 法制日报

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