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政府提振市场激发房企拿地,50强四月超3000亿元买地

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房地产行业已告别高增长阶段。在行业发展面临大变局之际,中国证券报·地产周刊应运而生。周刊将聚焦行业大事件、对话焦点人物,跟动态、析市场、观趋势,与读者一起见证行业变迁。

近期厦门等多个热点地区百亿级“地王”再现。业内人士称,多地纷纷出让优质地块,不少地块地理位置佳,资源稀缺。优质地块频出叠加政策利好,同时房企境内融资压力有所缓解,拿地积极性大增。TOP100房企4月拿地金额环比增长超过100%。

房企出手阔绰

中指研究院数据显示,4月TOP50房企拿地总额3102亿元,同比增长0.5%,环比增长105%;Top100房企拿地总额3882亿元,同比增长7.2%,环比增长108.9%。房企拿地热情逐步回升。

头部房企拿地尤其积极。据中指研究院监测,2020年前4月,保利地产、香港置地、中国恒大3家房企拿地金额均超过300亿元。龙湖集团、华润置地、绿城中国3家房企拿地金额在200亿元至300亿元。新城控股、招商蛇口分别揽地198亿元及192亿元。TOP10企业拿地总额2400亿元,占TOP50企业的37.8%。

中国恒大等龙头房企出手阔绰。中国恒大4月单月拿地240亿元,在一线城市拿地额占比较大。其中,在北京拿地2宗,并以68亿元于广州拿地,部分土地用于兴建世界一流专业足球场。公司仅一线城市拿地金额就高达130亿元,补充其在一线城市楼市的土地储备。

南京多宗地块分别被金地联合体以68.7亿元、华夏幸福以63亿元、万科以44亿元和融创中国以40亿元夺得。

房企为了缓解资金压力,联合拿地的情况较普遍。中国证券报记者观察发现,联合体参与了多个热点大额地块竞拍。

从1月-4月的情况看,Top50房企拿地总额6360亿元,同比下降14.1%;Top100房企拿地总额8244亿元,同比下降7.1%。

提振土地市场

近期,福建厦门等地区百亿级别“地王”再现,土地市场关注度提升。

4月22日,厦门一宗含住宅用地的综合地块被上海泰鸣贸易有限公司以103.5亿元成交,折合楼面价50599元/平方米,溢价率达43.8%,成为厦门地区近年来总价、单价双高的“地王”地块。这是继2月20日上海310.5亿元“地王”成交后,今年以来全国第2宗百亿级“地王”。

上述地块吸引了深圳平安、上海泰鸣贸易、中骏、杭州建杭、中海、融创、绿城、旭辉、建发、首开+保利+华润、国贸、珠海华发、金茂、汇成多家房企参与竞拍。根据厦门市自然资源和规划局披露的土地出让公告,该宗地块以“价高者得”的方式拍卖出让。根据厦门市政府对房地产市场调控的要求,厦门市住房保障和房屋管理局有权对本次出让商品住宅的预售及销售价格进行限制,地块内商品住房销售均价不得超过70800元/平方米。

贝壳研究院指出,厦门市政府提振土地市场、稳定房地产市场,激发了房企在资金压力较大的情况下出手取地的热情。“地王”的成交,可以起到助推厦门房地产市场快速恢复的作用。

除上述地区外,广东顺德同样出现了“地王”。该住宅兼容商服用地经过50轮报价,最终恒大以总价47.37亿元竞得,折合楼面价约11297元/平方米,溢价率约46%。该地块成为顺德总价“地王”。

中原地产首席分析师张大伟表示,尽管疫情对房企的资金链影响较大,但随着国内融资难度降低,部分企业拿地积极性提升,多地出现地块高溢价率成交。特别是厦门等地,再次出现历史最高总价的百亿级地块,使得土地市场热度持续提升。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出,近期出让的“地王”住宅用地资源稀缺,地理位置佳,且周边各类配套建设较成熟,教育、医疗资源优质。同时,为减少疫情带来的负面影响,多地出让较优质的地块,有利于稳定楼市,提振市场信心。

过热概率较低

优质地块频出叠加政策利好,房企拿地积极性提升,推动土地市场升温。易居研究院数据显示,4月40个典型城市土地成交建筑面积约为5711.9万平方米,环比增长103.9%,同比增长24.2%;土地出让金为3043.5亿元,环比增长121.2%,同比增长21.4%。

从成交价及溢价率看,据克而瑞研究中心统计数据,4月份300个城市土地成交整体量价齐升,成交均价突破3000元/平方米,创2018年以来新高;成交溢价率为15.6%,较3月上升3.3个百分点。

土地市场回暖在核心一二线城市表现尤其明显。据克尔瑞监测数据,对于福州、厦门、昆明等城市出让的地块,参与竞拍的企业都在10家左右,竞拍多超过50轮。供应放量推动成交上升。从成交结构看,一二线城市的地块建筑面积占比达到57.6%,相比2019年的49.1%明显提升。

部分地区连续出让地块。以南京地区为例,4月29日,5宗地块以129.06亿元的总价成交;4月30日,再次以242.4亿元成交5宗地块,共有20余家房企参与了竞拍。

热点地块受追捧,导致溢价率攀升。4月9日,云南昆明1宗住宅用地成功出让,恒大地产集团昆明有限公司最终以6.89亿元竞得,楼面价为4143元/平方米,溢价率为97.42%。该地块位于昆明高新技术产业东区,面积6.65万平方米,容积率大于1且小于等于2.5,起始价为3.49亿元。

深圳等热点地区出让的地块多为建设人才住房。5月12日,深圳挂牌4宗地块,总起始价77.78亿元。据土地出让文件,A917-0057、A614-0506宗地建设住宅类型为人才住房;G14313-8018宗地建设住宅类型为人才住房和安居型商品房。其中,人才住房建筑面积为71330平方米,安居型商品房建筑面积为132470平方米。

中西部二线城市也是房企青睐的投资热土。其中,西安4月成交超过300万平方米,兰州、成都、郑州等地4月土地成交均超过100万平方米。另外,广州、天津、苏州等地4月成交放量明显。从目前情况看,土地市场回暖率先从核心一二线城市开始。二季度,这些区域仍将是企业关注的重点。三四线城市中,经济实力较强的东莞、温州、佛山等地4月土地成交量居前。

对于未来土地市场走向,克而瑞研究中心研究总监林波表示,部分热点城市地块出让受追捧,但地价尚属合理范围,没有出现“面粉贵过面包”的现象。预计下半年土地市场热度会有所回落,三四线楼市地价尚有下降区间。多位业内人士指出,“稳地价、稳房价、稳预期”的调控政策没有变化。个别区域土地市场热度上升,但出现过热的概率低。

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