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居民住房拥有率96%,人口增速放缓房产需求减少

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随着国内疫情趋于稳定,房地产行业到底会去向何处?

5月8日,由复旦大学EMBA主办的“君子知道”人文商道沙龙聚焦中国房地产,中泰证券首席经济学家兼研究所所长李迅雷做了“房地产下行周期下的结构变化”的主题演讲。

李迅雷在演讲中称,“房地产是中国居民家庭的主要资产,房地产在居民资产中的配置比重很高,所以要讲房地产其实人人都是专家,要说清楚房地产是件很难的事情”。

不过,李迅雷给出的观点是,目前房地产行业步入下行周期,资产配置的机会从以往的面到线再到现在的“点”,也就是说并不是每一个城市都值得“配置房产”。

李迅雷主要以经济周期、人口、房地产估值、资本市场及政治等几大维度探讨。

李迅雷在演讲中表示,经济下行周期下,疫情让经济雪上加霜。IMF公布了今年4月的《世界经济展望》,预计2020年全球GDP增速为-3%,属于大萧条以来最糟糕的一年。中国经济增速自2011年开始下行,其中2020年一季度GDP增速-6.8%。

与此同时,人口流动性放缓,大城市化进程加快,城镇化进程步入后期。

李迅雷指出,从2011年起,城镇化速度明显放缓,过去城镇化率每年提高1.4个百分点,2018年已降到1.1个百分点。一是农村剩余劳动力转移基本宣告结束,且农民工趋于老龄化,50岁以上的农民工占比从2008年的11%上升至21%,30岁以下农民工占比从46%降至30%,2018年新增农民工数量仅180万。同时,户籍制度的放宽,也有利于大城市进程的加快。

人口增速放缓,深度老龄化也是不可逃避的问题。

李迅雷预测,我国2021年进入深度老龄化。2028年以后,中国人口将持续出现负增长;从2011年三个人养一个人的高点快速下降至目前五个人养两个人。基本就是日本当前的水平(三个人养二个)。年轻人口占比下降不仅仅意味着低成本劳动力的减少,也意味着经济增速下行,对房地产需求减少。

此外,李迅雷给出一组中美对比调研数据指出,我国城镇居民的住房拥有率为96%,远超美国。

按照统计测算,我国有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31%,有三套及以上的住房占比为10.5%,户均拥有住房1.5套;而美国住户总体的住房拥有率为63.7%,低于我国32.3%。

言外之意是说,我国城镇居民住房拥有率已经饱和。

李迅雷认为,拥有一套住房的家庭的总资产中住房资产的占比为64%,有两套住房家庭的住房资产占比为62.7%。我国居民房地产的占比超过60%,今后将会增加金融资产配置。此外,其认为,房地产整体估值过高,资本市场投资者也一直在低配房地产股。

那么,未来房地产市场配置的机会在哪里?李迅雷给出了他自己的判断:粤港澳大湾区、杭州湾、长江经济带。

李迅雷表示,未来城市集中度会进一步提升。同时,高铁的开通也使得沿线的三四线城市人口减少。数据显示,高铁开通后,36个城市中有21个城市的常住人口占比出现下降,其中京沪高铁沿线下降的城市为5个,而沿江通道高达70%的城市的比重变为负值。因此在李迅雷看来未来集中度提升的情况下,配置的机会从面到线再到点,也就是说并不是每一个城市都值得“配置房产”。

其举例称,“京津冀真的都看好吗?但数据显示2019年山东净流入人口为-20万;河北为零增长,天津、辽宁净流入人口负增长。长三角真的都看好吗?2019年浙江人口增加85万,江苏2.5万,安徽4.5万。2019年广东人口继续分化:人口净流入82.6万,但只有广州、深圳、佛山、珠海和东莞等人口增加较快,其他城市负增长。”

这也意味着,城市间的分化正在不断加大。

李迅雷指出,我国的城市群发展至今,有的形成了很好的协同效应,日益发展壮大,例如珠三角、长三角城市群等。有的中心城市能实现资源和产业的外溢,如深圳、上海等;有的则呈现出“虹吸效应”,如“环京贫困”;有的仍处于“强核”阶段,如成渝城市群的成都、重庆等。因此未来城市的发展是风化的,不均衡的,需要具体看待。

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