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多地楼市调控放松 “因城施策”有哪些空间

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疫情期间,受楼市低迷影响,多市相继发布新规,其中,既包括推动房企复工复产、推进售楼处安全有序开放等防控政策,也包括对房企和楼市的纾困举措。例如,上海市日前透露,允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税。青岛出台的优惠政策则涉及对限售政策的调整。不过,在不同城市中,放松迹象与谨慎调整仍在平衡之中。

救企+救市

疫情以来,楼市情况很难称得上乐观。在此背景下,4月10日,在上海市疫情防控工作领导小组新闻发布会上,上海市发改委介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》。其中包括减轻房企入市成本压力,今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费,允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税。

“一般来讲,上海土地方面是管得比较严的,这个时候明确支持房地产,对于上海来讲是比较特殊的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示,“别的城市今年肯定是要降低企业包括房企的成本。”

房地产救企政策近期的确不断出台。例如3月11日,深圳市就出台政策,要推进各项业务线上办理,加快商品房网签进度,简化业务流程,提高商品房网签效率。但在中原地产首席分析师张大伟看来,救企的政策各地很多,很多城市发布了加快预售等动作,但对市场没有多大影响。因为现在对企业来说是卖不出去的问题,不是没法卖的问题。重点主要是救市的政策,要稳定市场。

青岛就在救市方面进行了尝试。近日,青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”网站发布了“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。其中涉及到多条限购、限售放松政策。

其中引起较多关注的,是鼓励改善型住房需求,出售1套以上原有住房新购1套住房的,原有住房应取得《不动产权证书》满两年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后,即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。

根据2018年4月18日青岛市国土资源和房屋管理局《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》,在青岛市范围内新购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满五年后方可上市交易。相比较而言,目前的政策将限售期由五年缩短至了两年。

“这是对既有限售政策很明显的调整。当然也需要注意,此类限售政策调整是有前提的,即是换房的情况下才适用。”严跃进说,“青岛此类政策的出台,应该说具有很强的松绑效应,体现了降低购房门槛、鼓励购房和换房的导向,有助于稳定住房交易、刺激住房消费、激活改善型购房需求等。”

人才落户的窗口

对于青岛在限售方面的松绑,张大伟表示,“青岛是借着百日特殊政策的形式试探了一下。现在大部分城市限售的力度都已经很小了,但这些对市场的影响还是非常有限的”。

尽管如此,除了“促销式松绑限购”的例子,青岛此次还为吸引人才而在购房政策中有所放松。青岛发布的“活动规则”称,在该市工作、符合人才条件的,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后,可享受青岛市户籍人口购房政策。此外,因外出求学,户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的,可享受该市户籍人口购房政策。

事实上,更多城市选择了在人才引进政策中放宽对落户的限制。4月8日,“南京发布”官方微信发布消息称,南京市出台了《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》。明确研究生及以上学历、45周岁以下本科学历人员(含留学回国人员、非全日制研究生),凭学历证书即可落户。40周岁以下大专学历人员,在南京就业参保半年即可落户。人才落户政策进一步放宽。

3月16日,广州白云人社局发布人才新政,规定在白云区连续工作满一年,具备中级或以上专业技术职称,或具有大专及以上学历,或在白云区注册企业担任中高级管理职务,即可在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇范围之内享受广州市同等户籍待遇。目前,广州黄埔、南沙、花都、白云全部松绑,仅有4个主城区和番禺还在限购。

对此,张大伟表示:“大部分城市说限购政策不动,但人才政策开的窗户更大。这种情况下,限购政策动不动其实就没有多大意义了。”

“炒房还是不允许的,但也不意味着要限制,有些地方库存压力大,鼓励是合规的,尤其是在购房资格上是可以调整的。”严跃进表示,“只要房价不要炒作太多的话,还是鼓励更多人能够去买房,减少库存压力,有助于带动房地产市场交易的上升。”

摸索“一城一策”

青岛等各地对限售限购的放松是否释放出政策调控松动的迹象?目前来看还扑朔迷离。此前,浙江海宁推出的取消限购一个月措施,刚推出一天即闪电撤回,出现“政策一日游”的现象。

浙江海宁3月24日宣布,在房博会期间取消限购一个月。但就在即将启动“云上房博会”前,海宁又发布消息表示,海宁云上房博会期间“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”的政策暂不执行。

在楼市萎靡的当下,宽松政策的境况仍然显得有些尴尬。“无论房屋交易市场好或坏,一旦涉及到房源和房价的炒作,那么政策依然会比较严厉。所以预计后续全国部分房价上涨过快的城市,依然会面临政策管控的导向。”严跃进说。

4月9日,深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价,维护房地产市场平稳的通知》,对近期深圳部分房源炒作、房价过快上涨等进行了管控。同样,成都市房地产市场服务中心也于3月27日发布紧急通知,禁止发布含不限购、不限价、不限售、不限贷、不摇号,以及增值、保值、贬值、上涨、下降、价格倒挂等涉及房地产市场敏感词汇,切实规范发布行为,净化市场环境,保障房地产市场平稳健康发展。

“整个楼市调控处在很尴尬的阶段,市场不能出现任何波动。现在大部分城市对‘房住不炒’、‘一城一策’的政策还没有准确的判断和趋势把握,各地都在试探摸索。但只要经济不好,房地产政策调松是必然的,这是大家的共识。”张大伟说。

他还表示,“其实楼市调控的原则和方向一直是以稳楼市为主,现在市场不稳了,过去的不稳更多的是‘涨’,往上不稳,所以有更多收紧性的政策。现在是往下跌得厉害了,这种情况下出台一些稳楼市的宽裕政策,和调控的原则并不违背。要因时而异,不能一直一刀切。做一些微调对市场影响不会很大。只要‘一城一策’、‘房住不炒’原则不变,微调应该是可以的”。

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