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十四城一季度开盘近5万套房源去化率66% 房企低价入市刚需买房给力

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春暖花开之际,一度陷入停滞的房地产市场按下了“重启”键。在刚刚结束的在港上市的内地房企扎堆式2019年业绩说明会上,多数房企管理层都向外界表示,复工率已经超过90%,线下售楼处销售已经恢复正常水平,有个别项目实现了开盘售罄。

中指研究院检测数据显示,2020年一季度,14个重点城市住宅类项目共计开盘268次,推出房源近5万套。其中,新开住宅项目当天去化率均值为66%。从项目去化情况来看,有56个项目开盘售罄,主要集中在杭州、成都和南京等地。

“从66个大中城市新房市场整体来看,一二线城市成交面积下滑三成,三四线城市下滑近两成。但南京和厦门商品住宅成交量在疫情之下保持增长,杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小,仅5%。”贝壳研究院相关人士向《证券日报》记者指出,部分二线城市表现较好是因为市场应变能力强,比如杭州是全国首个从政府层面全面推出“线上售楼处”制度的城市,有效应对线下销售停滞问题;而南京房管局则早在2月20日就提出房地产线下销售恢复开放,在全国房地产市场“冰封”的情况下,抢占了市场先机。

“总体来讲,市场正在向正常销售水平恢复。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,随着疫情逐渐减弱,房企开盘量还将增大,开发商的让利策略,将会得到市场认可。

刚需仍为市场主流

疫情下的楼市,出现的两个现象颇为受关注。一个是深圳单套售价超过4200万元的14套豪宅几秒被抢光,一个是北京某网红刚需盘一夜之间卖了814套。业内不禁在问,到底谁在买房?

中指院监测数据显示,一季度,14个重点城市推出的新盘中74.6%为刚需盘,24.6%的项目主要面向中高端改善型需求,0.7%的项目推出不限购的商住产品,主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

另外一个数据也颇为值得一提。一季度14个重点城市推出的近5万套新房,开盘当天平均去化率为66%,这是相对较高的水平。其中,从开盘去化率排行榜来看,66%的项目为刚需楼盘,中高端改善项目占比超三成,也就是说,在已经卖掉的楼盘中,刚需占了大部分。

“根据调研现场客户访谈获悉,刚需群体年龄段普遍在35岁以下和35岁-45岁两个区间段,购房群体年龄偏向中青年,工作、家庭成为影响这个购房群体的主要因素,客户主要考虑项目是否具备教育资源、交通便利性、生活配套齐全性和总价承受能力。”中指院研究人士称,去化效果非常好的刚需楼盘郊区、远郊区占比较高,随着城市的发展、扩建,郊区、远郊区的配套、教育等资源得到明显升级改善,价格相对较低的郊区、远郊区刚需产品开始受到购房者关注和青睐。

“总体来说,总价较低的刚需盘,年龄层较小的人群正在进入市场。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示,每次市场启动的时候,一般都是这些人群进入市场后带来了成交量的回升,这些人同样是后市换房链条的主力。

低价开盘吸引客流

事实上,开盘当天售罄的“日光盘”已经久不见于楼市,疫情期重现56个开盘当天即售罄的项目,并不能代表当下楼市的真实普遍现状。从目前公布的统计数据来看,一季度,百强房企签约销售额为16628亿元,同比下降了22.3%。但“日光盘”的扎堆再现,并不是无迹可寻,降价就是最重要因素之一。

“对我来说,今年一季度买房本在计划之中,虽然也因为疫情有所动摇,但这一次要买的房子降价了,我立刻不再犹豫,马上去排队下单。”一位购房者告诉《证券日报》记者,“在买房过程中遇到的将来的邻居多数也是出于这种想法才买的。”

中指院监测数据显示,一季度,14个重点城市的重点项目新开盘价格稍有下跌,其中1月份延续上一年稳中微升态势,2月份疫情暴发仅监测到4个城市有项目选择开盘,且价格有所下调,3月份价格趋稳。整体来看超六成城市开盘项目选择平开,选择价格上涨或下调的项目占比均接近两成。分城市来看,2020年一季度,上海低开项目占比较大,采取降价策略的开盘项目占比约为75%,天津和苏州等城市涨跌互现,选择高开和低开项目占比持平为五成,这些城市受到疫情影市场需求较弱;另外,杭州价格变化分布占比较均匀。

“一方面是由于在疫情期间有一部分着急出货的房企,推出了一定的折扣和优惠;另外一方面是因为在这个期间能够形成成交的,大多数还是总价不太高的刚需类产品,会导致整个期间价格会有一定的下浮,但还在一个比较稳的状态,没有像量一样下降那么明显。”贝壳研究院新房分析师潘浩向《证券日报》记者表示,从房企端来看,不少房企一年内到期的负债已经接近于在手现金了,这让其非常需要通过销售回笼资金,通过高周转去保证资金链健康,以免难以应对接下来的还债高峰期。

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