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旭辉控股:今年销售目标增长15%,“内部目标更高”

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旭辉控股(集团)有限公司(旭辉控股集团,00884.HK)3月27日发布2019年业绩公告。去年,该公司实现合约销售额2006亿元,同比增长32%,签约回款率达92%;确认营业收入548亿元,同比增长29%;总利润90亿元,同比增长27%;核心归母净利润69亿元,同比增长25%。

旭辉控股集团宣布2020年的销售目标为2300亿元,同比增长15%。在下午的业绩发布会上,旭辉控股董事局主席林中表示,虽然疫情对2、3月份的销售有一些影响,但有信心将这个疫情的影响化解到最小,“对完成2300亿的目标还是非常有信心的,我们内部的目标是高过2300亿的。”

一二线销售额占比74.4%

2019年,旭辉控股集团来自约55个城市240多个项目的合同销售金额及合同销售建筑面积分别为2006亿元及1203.55万平方米,按年分别增长32.0%及25.8%。合同销售平均售价约为16700元/平方米(2018年约为15900元/平方米)。

细分来看,长三角、环渤海、中西部及华南的合同销售金额分别占总销售额约48.3%、25.1%、17.9%及8.7%。一线及二线城市的合同销售金额占销售总额约74.4%,三线城市的合同销售金额则占余下的25.6%。来自住宅项目的合同销售金额占销售总额约91.6%,而来自办公楼及商业项目的合同销售金额占余下的8.4%。

年报显示,2019年,该公司新进入长三角地区的舟山,华南地区的深圳、惠州及漳州,中西部的昆明、太原、开封、眉山、洛阳及乌鲁木齐,以及东北地区的长春市。

旭辉控股集团CEO林峰介绍目前旭辉控股集团复工情况时说,整体售楼处开放率达到95%,来访率回暖到92%,工程项目复工达到94%,工人到岗率超过90%,除了武汉和湖北,其他地方都已经顺利复工,相信疫情对该公司整个工程和销售的影响会陆续减弱,持续回归常态。林中进一步表示,今年1月、2月销售减少,2月份还没有恢复正常,4月份应该可以接近恢复到往年的百分之七八十。“短期,一线二线强三线的市场表现好过弱三线、三四线的市场。以往的年份行业是四六,上半年是40%,下半年销售占全年的60%,今年比较特殊,我相信今年下半年市场会比较好,而且受疫情的影响,全年上下半年三七开,上半年是30%,下半年占全年销售额70%。”林中说,“我们相信市场是平稳的,不会出现大起和大落,房价平稳增长。房地产融资不会缩减,会松紧适度,境内境外的一些资金成本会降低,今年我们有机会将融资成本控制在6%以内。”

今年有3800元可售货值

对业绩增长,或许缘自旭辉控股集团分布在60个城市的3800亿元的可售货值。林中说,今年在公司内部会打一场销售去库存的整体的攻坚战,“通过多方面的努力,相信可以守得住25%到30%的毛利率”。

2020年,总的土地储备有6540万平方米,总货值有9880亿元。3800亿元可售货值中,一二线城市占比89%。林峰说,2019年旭辉控股集团新增土储有1520万平方米,其在权益地价上投入了532亿元,带来的新增货值有2406亿元,平均成本在5400元左右,“我们投资也是聚焦在一二线,土储占比达到87%,在销售、供货、土储上,都聚焦在一二线。”

通过招拍挂、股权收购及旧城改造等方式,旭辉控股集团2019年收购了79个新项目的权益,土地出让金合共耗资532亿元。今年1月-2月,旭辉控股集团共收购9个新项目,花费土地出让金84亿元。

根据年报,2019年,该公司土地储备总建筑面积约为5070万平方米,应占土地储备建筑面积约为2650万平方米。2019年,该公司有逾114项已竣工物业项目,未出售或未交付总建筑面积及应占建筑面积分别约为570万平方米及310万平方米;有217多项开发中或持作未来发展的物业项目,总建筑面积及应占建筑面积分别约为4500万平方米及2340万平方米。

该公司收购土地的总规划建筑面积约为1520万平方米,其中该公司股本权益占990万平方米。土地收购的合同总代价约为824.52亿元,根据所占股本权益应付其中人民币531.73亿元,平均土地收购成本约为每平方米5425元。此外,截至2019年12月31日,该公司应占未付承诺土地出让金约为54.592亿元。年报显示,旭辉控股集团净负债对股本比率为68.5%;持有货币现金约为576.417亿元;净负债(总债务减手头现金)为460.569亿元,总债务为1036.986亿元。加权平均债务成本(不包括可转换债券)为6.0%。

总债务中包括银行及其他贷款约650.822亿元、117.518亿元的境内公司债券、268.645亿元的境外优先票据,其中一年内到期的约211.384亿元。

林中也认可,疫情只是使得购房需求滞后,但并没有消失,“有一些需求受收入的影响减少,有一些改善需求在增加,以及租房转购房的需求增加。”

他说,未来,房企会进一步进化,这个行业会加快整合起来,进入一个加速淘汰的阶段。房企的发展模式也会随之改变,从过去高速增长,转为追求高质量的发展;从过去粗放型的发展转为追求精细化的管理,财务会更加稳健,特别是受疫情的影响,房企更加注重资金链的安全,更加注重财务的稳健,进一步去杠杆,业务更多推行线上化,包括线上的营销平台、投资,房企会加速向数字化转型。从过去的土地红利时代进入到管理红利的时代,随着资金的高门槛、行业低利润,房企要有很强的竞争力才可以生存发展。

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