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百家中小开发商宣告破产 多家上市房企发债“避寒”

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多家上市房企发行的债券利率跌破3.5%。

新冠疫情发生后,大量售楼部关闭、房地产项目停工,多家房企或选择开启线上购房平台蓄客,或实施通过定金抵房款、推荐购房、特价房等形式提供变相降价和折扣的促销策略,更有房企多举并行,改变运营策略的同时通过发债补充流动性。

疫情之下,不可避免的出现了两极分化。久久未能回归正常营业的企业里,有的坚持了下来,有的则宣告停摆。

上市房企齐发债

房企债券利率持续走低,多家上市房企发行的债券利率跌破3.5%。

以电子城(600658.SH)为例,最新公告显示,公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期) 票面利率为3.35%,发行规模不超过人民币8亿元,债券期限为3年,起息日为2020年2月27日。

据悉,电子城本期公司债券募集资金扣除发行费用后,拟将不超过5亿元的募集资金用于偿还公司借款,具体为偿还发行人委托贷款,该笔委托贷款本金为7亿元,委托人为发行人控股股东北京电子控股有限责任公司。

2月24日,保利地产(600048.SH)也公布,公司于2020年2月21日成功发行2020年度第一期中期票据(永续中票),简称2020保利发展MTN001,代码102000152,期限3+N年,实际发行总额9亿元,发行利率3.39%(发行日1年SHIBOR+0.6300%),起息日为2020年2月24日。

第一财经记者梳理发现,除电子城和保利地产外,还有多家上市房企也于近日发行债券用以补充流动性。

2月25日晚间,金科股份(000656.SZ)也发布2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)在深圳证券交易所上市的公告。本次发行总额共23亿元,品种一为3年期6%利率19亿元,品种二为6.3%利率5年期4亿元,债券将于2月26日上市。

2月24日,美的置业(03990.HK)也发行了一笔四年期的公司债券,发行规模为14.4亿元,票面利率为4%。该票面利率不仅是美的置业发债历史新低,同时创下2017年以来同期限民营房企债券最低利率。

金地集团(600383.SH)则是于2月20日完成了2020年度第一期超短期融资券10亿元人民币的发行(“20金地SCP001”),发行期限为270天,发行利率为2.83%,到期一次还本付息。

上市公司发债仅是冰山一角,房企境外发债早已“风生水起”。

据中国指数院的统计,今年1月以来,房企发行的债券以美元债为主,仅1月份就累计发行了43笔美元债。Wind统计显示,2020年以来,房企境内外发债规模已达1848.69亿元(国内413.80亿元,海外1434.89亿元),超过2019年同期规模。

缘何多家地产企业大举发债“抢”资金,甚至贴下限发行?显然,房企确实“缺钱”了。当前市场环境下,房地产公司销售停滞、资金回流受阻、施工无法继续等情况都还在未能顺利解决。中信证券在研报表示,新冠疫情对房企经营造成了全方位的影响。

拿地方面,春节过后的土地一级市场仍处于停滞状态,成交土地数量远低于历史平均水平,主要是因为部分地区推迟了土地拍卖,且房企由于销售遇阻,短期内流动性不同程度地紧张,对于拿地保持观望态度。而在施工方面,各地复工进度不一,目前异地职员返工率可能仅为30%,对于地产施工而言同样会造成拖累。销售方面,疫情冲击下多数售楼处暂停开放,且人员流动急剧减少,2月销售数据料将明显下跌,且当前尚未出现明显的反弹迹象。

招商证券固收团队研究显示,近期新债认购全靠“抢”。不仅认购倍数高企,例如,20浙能源SCP006为3.44倍;同时,投标上限价差再次走阔,打开认购下限的个券占比继续提升。

此外也有观点表示,疫情打乱了债券发行节奏,债券发行变缓、供给减少,债市再次出现较为明显的“资产荒”。虽然近期房企受挫,但地产债一二级市场表现火热,与短期基本面弱化相背离,原因既包括政策预期的提前计价,也包括资产荒下地产债较好的性价比,但核心原因在于中长期内地产基本面并未因疫情而边际弱化。

两级分化明显

2月26日,在部分银行出现房贷边际放松之后,房地产板块迎来久违上涨,阳光城、金地集团、金科股份、中交地产、保利地产等集体走强。恒生十二个行业板块中,仅有地产建筑板块逆市涨0.46%,其余全部下跌。

方正证券夏亦丰分析,今年房企的融资环境预计边际宽松。下半年可能是一个拿地的窗口期。整体来看,目前地产板块只是修复了疫情带来的冲击。

行业整体的不俗表现无法掩盖内部的分化。本地刚需盘虽会推迟但不会缺席,尤其是一二线城市。但对于三四线返乡置业需求,是否在年内能够回补却不好判断。低线城市布局较多的房企不容乐观。

房企已经出现以价换量的情况,尤其三四线,存在极大削弱后期全局销量韧性的可能。新房方面,2月至今,36城整体销量同比增速较1月明显下降,部分城市虽有复工但房地产销售基本停滞,三四线城市相对更差。

国泰君安曾通过货币资金/(刚性费用+短期有息负债)这一指标,假定房企销售停滞,进行极限压力测试。再次测试下,大多数房企资产厚度情况良好,在疫情冲击下有“惊”无“险”。但同时,尾部有7.7%的样本房企支撑时长在一个季度以内,20.2%的样本房企支撑时长在半年以内。目前海外疫情爆发背景下,如果疫情持续时间拉长,将加大这些房企风险暴露的可能性。

人民法院公告网显示,2020年初至今不到60天内,全国已有超过百家房企宣告破产,有数日甚至平均每天2~3家房企被清算。其中,不少房企都是二三线城市里的中小型开发企业。

中信证券认为,疫情过后土地供应质量和数量料将提升,而中小房企重心会放在回款,因此预计土地投标参与方将减少,溢价率将降低,龙头房企会迎来补充货值、拉开差距的良机。

2月21日,央行召开2020年金融市场工作电视电话会议,提出了2020年金融市场业务条线的6个重点工作,其中第二点提出:保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

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