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苏州土地新政取消强制性现房销售和封顶销售

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2月19日,江苏省苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》,包括延长土地出让金缴纳时限,调整超过市场指导价报价规则等,在一定范围内放松了房企预售的条件,也取消了执行42个月的强制性现房销售政策。

《通知》表示,住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序,也是工程项目管理的最后一项工作。意味着工程项目按照相关规定完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容,建设单位已取得政府有关主管部门(或其委托机构)出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建等验收文件或准许使用的文件。对于商品房来说,意味着验收时,项目已经是现房,满足合同约定的各项内容。

易居研究院智库中心研究总监严跃进解释说,此前,苏州规定拍地价格过高,触碰相关价格红线,那么就需要以结构封顶或竣工验收为标准,来办理预售许可证。通俗来说就是“地价较高的项目必须以现房的形式进行销售”,此次新政提出不作统一要求。

2016年8月11日,苏州市发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,共13条。其中,前三条都与土地有关:提出加大土地市场供应,调整土地供应条件,以及引导土地出让理性竞价。

当时,苏州提出提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例,竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,首付款由现行的50%提高到60%或以上;同时,缩短土地出让金付款期限,全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

同时,根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。土地出让成交价超过市场指导价的所有项目,土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月,逾期支付的,取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时,提高项目预售条件:土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的,中止网上竞价,转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。

中原地产首席分析师张大伟认为,苏州此次把原来约束房企投机政策取消了,意味着本来可能一年后入市的楼盘,现在就可以入市了,按照资金成本,房企很可能降价抢客户,有利于去年拿地企业解套。张大伟指出,在市场成交上,要警惕房企抢工期。

严跃进对此持有相同观点,他表示苏州的土地新政主要体现在调整拍地规则和预售节点可以提前两个方面。对土地交易的约束减少,会增加房企拿地的积极性。房企在疫情期间受到损失中,有一部分是影响工期推进,现在允许提前销售,就压缩了拿地到预售的工期,对于现有房企的工程项目运作有降成本的作用,或者说有利于房企把停工期间的损失尽量给补回来。

严跃进进一步说道,2019年,有很多房企必须等到竣工后才可以进行预销售,资金回笼周期拉长,苏州的新政对房企来说能够压缩资金回笼周期,有助于降低资金压力。

除了不统一结构封顶后预售以及现房销售两项措施以外,此次通知还规定,已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅(商住)用地,开发企业预售、销售的时间节点可适当提前,以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准,提前时间按疫情防控一级响应天数计算。

在苏州市疫情防控一级响应期间,苏州市自然资源和规划局公告挂牌出让的经营性用地,第二期出让金缴纳时间可在原规定缴纳时间基础上顺延,交地时间相应顺延,顺延天数为地块成交之日(不含成交当日)到苏州市疫情防控一级响应解除之日(含解除当日)的天数。

苏州市自然资源和规划局关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知

为全面贯彻落实中央、省和市委市政府关于当前疫情防控工作的决策部署,有效应对疫情对土地出让带来的影响,维护我市土地市场健康平稳运行,经市政府研究同意,现将有关事项通知如下:

一、加快工业用地供应,保障产业项目落地。主动靠前做好产业项目落地服务工作,提高项目用地供地效率,充分利用疫情期间做好项目用地规划许可、建设工程规划技术审查、不动产登记提前服务和技术指导等各项工作。

二、调整交地、开竣工等履约要求。苏州市疫情防控一级响应期间可不开展实地履约巡查,对受疫情影响未能按期开竣工的,用地单位可申请延期并签订补充协议,疫情防控一级响应持续期间不计入违约期。工业用地已签订开发建设协议并约定投入产出要求的,各区政府(管委会)可根据企业复工情况调整开发建设协议,2020年度可不计入考核年份,考核期相应顺延。

三、延长土地出让金缴纳时限。在苏州市疫情防控一级响应期间苏州市自然资源和规划局公告挂牌出让的经营性用地,第二期出让金缴纳时间可在原规定缴纳时间基础上顺延,交地时间相应顺延,顺延天数为地块成交之日(不含成交当日)到苏州市疫情防控一级响应解除之日(含解除当日)的天数。

四、调整超过市场指导价报价规则。住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅(商住)用地,开发企业预售、销售的时间节点可适当提前,以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准,提前时间按疫情防控一级响应天数计算,具体由住建部门核定。

五、各县级市、吴江区以及工业园区可参照执行。

苏州市自然资源和规划局

2020年2月19日

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