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2019年房价回望:年末隐现“翘尾”后续增长仍乏力

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经历了“小阳春”、融资紧缩、降价促销、年末回温的2019年,房价经过小幅震荡后,正以一波“翘尾”收官。

2020年1月16日,国家统计局发布2019年12月70个大中城市房价走势数据。当月,50个城市的新建商品住宅价格环比上涨,4个城市持平,16个城市下跌。在连续6个月下降后,房价上涨的城市数量首次提升。

其中,4个一线城市新房价格环比涨幅收窄,二、三线城市新房价格环比涨幅均有所扩大。总体来看,70城房价出现年末“翘尾”的态势。

2019年,全国房价涨幅出现“前高后低”的局面。在去年3月至5月的楼市“小阳春”期间,一批热点城市房价明显上涨,并使得70城房价涨幅扩大。一批收紧融资渠道的政策陆续出台后,部分房企在下半年降价销售,70城房价涨幅也不断收窄,并最终趋于平稳。

考虑到四季度通常是房企冲刺业绩的时段,年末的这波房价“翘尾”,被普遍认为是市场升温所促成。但随着春节假期的临近,以及楼市调控的持续,涨势很有可能就此打断。多数受访者认为,在部分城市,未来的房价下行压力仍然不小。

市场呈“U型”走势

2019年12月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比11月回落0.4个百分点。其中,北京和深圳分别上涨0.4%和0.7%,上海持平,广州下降0.3%。

同期,31个二线城市和35个三线城市新房价格环比分别上涨0.3%和0.6%,涨幅均扩大0.1个百分点。

平均来看,2019年12月,70个大中城市的新房价格环比上涨0.35%,涨幅在连续六个月下滑后,首次出现回升。二手房价格平均环比上涨0.15%,涨幅连续两个月扩大。

这种局面的出现,与年末楼市的升温密不可分。出于冲击年度销售业绩的考虑,房企通常会在四季度加大销售力度,这也容易对房价形成支撑。根据国家统计局的数据,从2007年到2018年的12年间,每年的月度交易高点均出现在12月。机构数据显示,2019年12月,热点城市的交易规模普遍偏高。

另外,政策利好的作用也较为明显。比如,受“豪宅税”政策调整的影响,去年12月深圳的二手房价格涨幅为1.0%,连续两个月在二手房价格涨幅榜上位居前三。

2019年,全国房地产市场出现“U型”波动。3月至5月,“小阳春”再现,部分城市因房价增长过快,被监管层重点关注。从5月开始,各项调控政策陆续出台,楼市终于有所降温。下半年,由于楼市调控造成资金紧张,部分房企启动降价促销,市场再度回暖。

这期间,房价一直处在正增长区间,但增幅波动明显。2019年70城新房价格涨幅的高点出现在“小阳春”期间的5月,随后一路下行,到11月跌至谷底后开始回升。二手房价格的总体变化趋势与之类似,但高峰与低谷均比新房提前一个月出现。

2019年全年的房价仍有上涨。去年12月,70城新房价格平均同比上涨6.8%,一、二、三线城市的涨幅分别为3.8%、7.3%和6.7%。

在70个大中城市中,去年仅有岳阳、泸州两城出现房价下降,其余68个城市均上涨。其中,呼和浩特、大理、西安分别以15.9%、15.4%、14.2%的涨幅位居前三。

基本面不支持楼市反转

对于去年年末的房价升温,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为是“季节性变化”。许小乐向21世纪经济报道表示,去年12月,贝壳研究院监控的重点城市中,涨价业主的占比环比提升了2个百分点。但这种市场和情绪表现和往年类似。

他表示,总体来看,当前房地产政策和市场的基本面都没有改变。

政策层面,2019年12月召开的中央经济工作会议指出,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。”这是中央经济工作会议连续第二年提到“房住不炒”。

此后,住建部、央行、银保监会等相关部门也做出类似的表态。住建部还重申,不把房地产作为短期刺激经济的手段。

多数机构分析认为,虽然地方政府有着松绑楼市调控的需求,且人才、户籍等新政还将陆续出台,但在中央层面,出于降低杠杆的考虑,楼市政策的总基调仍将处于“稳中偏紧”的状态。

市场层面,许小乐指出,从近半年来看,房地产市场依旧处在下降通道中,大趋势看依旧是越来越多的城市下跌。去年12月的这种回暖是暂时的,未来部分城市房价下跌的压力依旧不小。

58安居客房产研究院分院院长张波也表示,在房地产交易规模有望连续四年(2016年至2019年)刷新历史纪录后,今年开始,市场很可能进入一个较长的下行周期。其间,市场的量、价表现都不会太好。

被视为市场先行指标的二手房价格,已经出现类似的变化。去年12月,有26个城市的二手房价格出现环比下滑。自去年6月以来,二手房价格下滑的城市数量连续7个月超过20个。

“楼市拐点已经出现。”中原地产如此解读上述现象,市场走势逐渐从之前的高位开始回落,房价也在经历高位盘整。其中,前期房价涨幅较大的二三线城市,未来可能降温明显。

统计局发布的另一组数据也显示,去年12月,二线城市新房和二手房销售价格同比涨幅均连续8个月回落,三线城市同比涨幅均连续9个月相同或回落。

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