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马光远:深圳二手房市场反弹 这是一个什么信号?

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(原标题:马光远:深圳二手房市场反弹,这是一个什么信号?)

深圳房价历来对市场的信号反应最为敏感:2007年底在全国率先调整;2009年初在全国第一个反弹;2015年“3.30”稳定房地产政策出台之后,在全国其他城市房价仍然在调整或者横盘的情况下,深圳房价异军突起。

最近,在北京、上海、广州三个一线城市房价仍然处于调整的情况下,深圳又率先开始上涨。深圳中原研究中心的数据显示,11月11日深圳发布“豪宅”新标以来,深圳二手房市场量价涨势凶猛。

“豪宅线”调整第一周,深圳二手房总计成交1885套,环比上周增长4.81%,成交均价为55135元每平米,环比上涨5.1%;“豪宅线”调整第二周,深圳二手房成交量加剧攀升,达2094套,环比上周增长11.09%。

深圳调整“豪宅线”,成为深圳二手房市场强势反弹的一个转折点。

所谓“豪宅线”调整,是指深圳调整了非普通住宅的标准。按照11月11日深圳出台的新的政策,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。也就是说,144平米以下住宅不用再缴“豪宅税”。

对于这次调整“豪宅线”,深圳有关部门特别强调,此次调整普通住房标准,并不影响深圳市房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策,“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。

但是,很显然,豪宅线调整之后,二手房市场的成交量的确出现了大幅度的反弹。

作为全国对市场信号最为敏感的城市,深圳二手房市场这次明显反弹,究竟透露出一种什么信号?会不会成为全国房价反弹的先行指标。毕竟距离2015年的,深圳率先反弹引发的全国房价上涨相距并不遥远。大家对此的焦虑是完全可以理解的。

对于深圳二手房市场这次反弹,笔者有几点思考:

第一,深圳调整“豪宅线”是不是意味着调控政策的放松?

相关部门特别强调“稳房价、稳地价、稳预期”,“稳”最重要,一个“稳”字,在不同的周期下,内涵完全不同。

在当下房地产市场面临下行风险的情况下,“稳”的意思再明显不过。笔者在今年一再强调,房地产市场已经“变天”,无需加码调控,市场的温度已经非常正常,而且很多城市加入到房价下跌的行列,再加码调控,不仅毫无意义,甚至会带来引发市场系统风险的可能。

放松调控,因城施策肯定是对的。

第二,必须强调的是,放松不等于放开。

笔者之前的文章曾提到,鉴于稳经济的需要,以及房地产的重要性,明年房地产政策放松的概率大,这被一些媒体解读为“放开”,并被一些中介拿来忽悠买房者。

实际上,调控政策不可能完全退出,这是多次暴涨的教训。调控政策也不会像以前一样一会紧到极致,一会松到底。一会下暴雨,一会天大旱。这个跷跷板周期结束了。

房地产政策的主基调是回到民生,回归居住。这个大方向不会改变。投资投机房子的时代结束了,政策永远不会再回到鼓励炒房的年代。但政策也绝不会把房地产打死。

第三,深圳这次二手房市场反弹会引发全国的房价大涨吗?

对于明年的房价走势,笔者认为,明年一线城市及部分热点城市会有小反弹。包括北京、上海等城市的房价其实已经调整两年了。

北京房价相对于2017年3月的最高点,调整幅度已经在15%到20%,市场预期已经逆转,议价空间非常大。有一些甚至已经接近2016年大涨前的价格。

这些城市,价格调整的底部其实已经在逐渐凸现,购房自住者是可以开始关注市场,关注自己感兴趣的楼盘。但是,也正如笔者之前不断提示的,投资房子的时间窗口仍然没有到来,投资买房,还需要继续关注市场的变化。

第四,深圳市场,只是二手房反弹明显。

但这个反弹,主要体现在量,价格方面虽然有反弹,但仍然不是很明显。

深圳这几年迎来多重利好,房价长期而言,在四个一线城市中是最具向上的潜力的。对于深圳的购房者而言,其实能够犹豫的时间并不多。但房价这次出现2015年那样剧烈波动的可能几乎等于零,毕竟价格仍然在高点,毕竟调控的主旋律仍然是控而不是放,毕竟深圳正在进行二次房改,房改的大方向是以人才为主的低价房对整个市场的价格格局产生影响。这些都意味着,2015年的历史不会重演。

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