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房企开始为“地王”付出代价

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(原标题:房企开始为“地王”付出代价)

这是邓森(化名)进入房地产行业以来面临的最艰难的一次销售周期。

过去几个月,他负责的区域房地产市场逐渐下行,虽然做了营销前置工作,依旧让这位80后区域负责人面临巨大的销售压力。每天,他都会站在24楼的办公室望着窗外人来人往,可是走进项目的客户却门可罗雀。有那么一瞬间,他恍惚没有站稳,突然发现自己已经很久没有休息。

“整个公司的销售压力都很大,我们区域基本完成了指标,但是由于其他区域难以达标,公司还会给我们新增指标。前三季度,大部分地产公司都没有达到预期销售指标,行业面临不断调整的压力和阵痛。”邓森告诉记者。

房地产传统的金九银十在2019年的秋天并未如期兑现,包括万科(000002.SZ)、中国恒大(03333.HK,下称“恒大”)等龙头房企都开始将部分项目亏本推出市场。一方面,前期的拿地成本过高,市场无力支撑更高房价。另一方面,行业销售不乐观,龙头房企也开始选择及时出货,以确保回笼资金安全过冬。

高价地入市艰难

今年8月,万科与融信中国(03301.HK)在上海联合操盘的项目中兴路壹号进入市场蓄客,虽然目前该项目并未获得预售证,不过按照此前的拿地价格和入市时间计算,该项目即将面临亏损局面。

2016年8月,融信中国联合万科,以110.1亿的总价获得上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块,最终名义楼板价约10万/平方米,可售面积楼板价约14.3万/平方米,创造当时土地成交新纪录,根据市场测算,该项目需要卖到18万/平方米可以保本。

时隔3年,该项目刚公布了项目案名,即便是按照万科的最低资本成本计算,该项目已经有超过10亿的财务费用支出。万科高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海此前透露,该项目预计单价13万元/平方米,若此价格坐实,则将大幅低于市场估算的保本价。

万科选择折本去货,龙头房企恒大同样开始了自己的抢收式营销。

今年8月,恒大宣布“全国532楼盘,闪购7.8折”,集团旗下之区域公司,悉数推出全员营销优惠升级活动,在8月20日至10月8日期间,恒房通推荐购房均享特殊优惠,且每日推出不定量的特价房单位。而作为全员营销之主力,恒大数万员工都积极在朋友圈转发楼盘促销信息,试图通过人海战略带动公司销售提升。

今年10月,杭州国玺悦龙府终于领出第一批预售证,共计124套,均价3.85万/平方米。而在2017年3月,恒大以3.04万/平方米楼板价拿下该项目土地,按此计算保本价应该在5万/平方米左右。这意味着,恒大同样选择在降价促销同时,把一些过去拿地价格较高的项目亏本销售,以获得现金回流。

无论万科上海项目,还是恒大杭州项目,在当下市场均非孤案,更为严峻的是,还有很多房企拿到高价土地之后,项目却迟迟无法入市。

2016年5月,葛洲坝(600068.SH)以32.8亿元、楼面价4.52万 /平方米拍下河西NO.2016G14地块,一跃成为南京最贵的土地之一。时隔三年之后,这个项目除了案名定为葛洲坝中国府外,一直迟迟不能入市。目前,南京河西板块的预售证价格暂无法突破4.5万/平方米的界限。

过去两年一直发展不畅的泰禾集团(000732.SZ,下称“泰禾”)则将自己位于深圳的土地“荒废”了很多年。

今年9月,第一财经记者走访深圳宝安区泰禾项目发现,2015年泰禾拿地的项目有一片土地还是净地,没有任何开发迹象。

2015年12月,泰禾以57亿总价拿下深圳宝安尖岗山2块土地。第一宗地总价29.6亿元,楼面价5.1万/平方米,第二宗地总价27.4亿元,楼面价7.99万/平方米。按照泰禾规划,其中一块土地规划低密度产品,另外一块土地规划洋房,而记者在现场注意到,规划洋房的土地没有任何动工。

即便是计算资金成本,这样的高价格土地也给泰禾带来了沉重的负担,继而让整个项目未来盈利前景渺茫。

销售压力陡增

部分项目亏本销售背后,是房企不断增加的销售压力。

“930这个节点董事长就对着整个营销条线发火,任务没有完成,规模可能无法如期达预期。我们了解到,大部分房企都没有完成三季度销售指标。”一位上市房企高层私下向记者透露。

看起来一片歌舞升平背后,悄然无声的压力正在肆虐地产圈。

克而瑞数据显示,2019年9月,29个重点城市新建商品住宅成交面积2422万平方米,环比下跌6%,同比下跌2%,成交面积不及2019年月平均值,“金九”成色明显不足。市场普遍预期房价大概率将继续走稳,甚至小幅下调,进一步加剧市场观望情绪。

“案场一天就来两组客户,你说项目怎么卖?”一位华东地产人士在电话里告诉记者,她的项目分布在环沪多地,因为市场冷淡,项目销售面临严峻挑战。

邓森也开始越来越焦虑,工作到凌晨成为常态,有时候忙完手头工作,团队夜里12点才开始开会,进一步讨论近期的市场策略。即便是很多节假日,他们的工作也会拉到深夜之后。压力与时间,让这个年轻的80后头上有了些许白发。

“市场观望情绪很严重,即便我们采用了一些降价促销手段,客户也没有太多的购买意向。”邓森告诉第一财经记者。

面对如此大的销售压力,许多龙头房企,也出现了销售下滑的态势。

10月12日,保利地产(600048.SH,下称“保利”)发布公告,2019年9月单月,保利实现签约面积271.91万平方米,同比增长14.61%;实现签约金额368.14亿元,同比下降0.18%。一般而言,即便市场下行,规模房企由于供货不断增加,销售情况通常还是会有一定上涨,而保利此次销售下跌,成为首个标杆房企失守“金九”的情况。

同期,2019年1月~9月,保利实现签约金额3467.73亿元,距离5000亿目标依旧有1500亿的缺口。

同样面临销售下滑的还有绿地控股(600606.SH,下称“绿地”)和华润置地(01109.HK,下称“华润”)。克而瑞数据显示,绿地2019年9月销售202.2亿,环比8月下滑32.6%。华润2019年9月销售213.1亿,环比8月下滑2.8%。

一般而言,房企在9月是推盘高峰,销售几乎都会明显好于8月,而环比下滑背后,企业的推盘和市场的下行均成为原因之一。

同样销售乏力的还有华夏幸福(600340.SH),克而瑞数据显示,2019年1月~9月华夏幸福全口径销售1004亿,同比下滑9%。这家一直陷入现金流危机的房企,面对下行的市场,逐渐开始掉队。

“销售压力大,公司也会节约预算,即便是我们管理层去进行团建,公司都要求我们个人出钱,而不能用公司的整体预算。”一位闽系地产高管告诉记者。

房企放缓拿地

巨大的销售压力背后,让土地市场也开始逐渐降温,很多土地拍卖也比之前冷清了不少。

中原地产研究中心统计数据显示,2019年10月以来,全国土地市场继续降温。累计数据看,10月内超过5亿的地块只有39宗,其中出让金额最大的50宗土地有31宗是低价成交,占比62%,而2019年9月这个占比数据为40%。

龙头房企同样开始放慢自己的拿地节奏。据中指研究院数据,碧桂园(02007.HK)2019年9月拿地金额16.11亿元,恒大2019年9月拿地金额9.14亿元。即便是万科,2019年9月拿地金额56.27亿元,在拿地金额榜中排名第八。

一些二线房企,同样开始收缩拿地。以融信中国为例,按照中指研究院统计,2019年1月~9月拿地金额120亿,排名54位,远远低于目前融信中国的销售排名。富力地产(02777.HK)2019年1月~9月拿地金额166亿,排名43,同样低于销售排名。

土地市场冷清背后,不仅是房企销售压力剧增,同时融资成本也不断增加。

克而瑞数据显示,2019年9月95家典型房企的融资总额为1124.48亿元,环比上升45.3%,同比上升17.2%。其中,本月企业境内外发债总量500.23亿元,环比上升29.5%。本月融资成本6.47%,环比上升0.76个百分点。

“主管部门刚刚检查完我们银行是否存在对地产违规放贷的情况,估计其他银行也正在被检查。”一位上海国有银行公司部负责人告诉记者。

西政资本统计显示,目前百强开发商的拿地资配资成本,前50强一般年化在13%~15%不等,50~100强一般年化在16%~18%不等,百强开外或当地龙头开发商一般年化在19%~21%不等。

巨大融资压力背后,房企开始逐渐降低自己的财务杠杆,因而带来整体土地市场降温。减速拿地之后,这个行业将逐步进入调整期。

“地产销售上要有规模,要冲规模就要投资,如果靠自身滚动资金发展,维持20%到40%的增长是有可能的,但是如果要超过这个增长幅度,就必须加杠杆,但是未来几年整个行业去杠杆是趋势。”旭辉控股集团(00884.HK)董事长林中说。

弘阳地产(01996.HK)总裁蒋达强认为,过去依靠财务杠杆拿地的时代已经过去,高周转模式也将逐步退出历史舞台,未来地产将注重利润、规模和成长速度,除了上规模外还要有自己的核心差异能力。

“房地产逐渐开始去杠杆和进入平稳周期之后,未来这样的市场情况可能将成为常态,而最难的一年,也许是未来最好的一年。”邓森说。

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