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当一线商住房被锁喉 还有多少二线商住房的坑等君入瓮?

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(原标题:当一线城市商住房被锁喉 还有多少二线商住房的坑等君入瓮?)

8月13日,厦门市自然资源和规划局印发《加强商办类建设项目全链条管理实施意见的通知》。此通知一出,即被誉为“史上最严公寓禁令”。

通知中明令禁止将商办类项目改作住宅用途,并规定“销售 平面图中不得出现‘公寓’‘卧室’之类的词汇”“不得预留和后期增加居住用的排水排污管道燃气管道等”、“不允许设计成住宅户型,卫生间需要集中设置”等,从细节上堵死变相商住房的通道。

商住房(商住两用房)即在商业用地上建设的住宅类项目。市面上的“公寓”和“loft”大多都是商住房。实际上,我国土地利用分类里只有商业用地、住宅用地的划分,并没有“商住两用地”的说法。目前,商住房仍徘徊于政策灰色地带,定义上的模糊性也注定了其背后暗藏的风险。

近年来,北京、上海、深圳等一线城市都对商住房严加管控,出台了一系列限购政策。一线城市的商住房市场也因此一度跌至冰点。然而,在大多数二线城市,却鲜有类似管控出台,商住房依旧是投资市场上的人气高涨。此次厦门市出台相关禁令,也被外界视为二线城市商住房市场风险的一个信号。

不限购不限贷成销售“亮点”

在“房住不炒”的大背景下,大多数二线城市都针对住宅出台了限购政策。不限购不限贷的商住房则另辟蹊径,成为投资市场上的宠儿。

《华夏时报》记者在某大型中介找房平台发现,长沙市的商业楼盘中,十有八九都在出售类似具有居住功能的公寓房源。记者随机选取了三套长沙的商住房项目,都被告知已经售罄。

“您现在有购房资格吗?因为现在住宅需要购房资格,公寓的话是不需要的。您如果是想用来出租和投资,公寓会比较好。”《华夏时报》记者以外地投资者身份咨询长沙经纪人小黄,小黄建议记者选购商住房。因为相比于纯住宅项目,商住房既没有购买数量上的限制,也没有贷款次数上的限制。

在各大商住房项目的销售海报上,“不限购不限贷”都是其中不可或缺的宣传亮点。除此之外,相比于普通住宅,蛰伏于写字楼内的商住房,无论是在价格还是在地理位置上,都更具优势,因此吸引了不少投资者。

“首付26万,入主红谷滩”“留电话报名参加十万抵十六万活动”显眼的大字标语出现在南昌某商住房项目海报上。《华夏时报》记者以购房者身份拨打了该项目的咨询热线,被告知仅剩尾盘20余套。该项目同时拥有纯住宅和公寓两种房源,其中纯住宅房售价超过15000元/平米,而建于商业用地上的公寓只需8500元/平米,总价42万元起,相比而言显得实惠不少。

财经评论员严跃进告诉《华夏时报》记者,商住房的出现与商业地产的去库存压力密切相关,其通过变更为居住用途来促进去化,“商改住也说明写字楼、商铺的去化是比较难的,这个时候也会使得相关房企积极去库存,进而出现此类扭曲的做法。” 严跃进还提到二线城市有别于一线城市,房地产还是坚持去库存的导向,因而没有对商住房进行严加管控。

高回报率与背后的陷阱

“15年包租,年回报率高达7.7%,以租养贷0月供。轻松月入3000+。” 诱人的标语出现在南昌某商住房项目的宣传里。小黄为《华夏时报》记者推荐的多套商住房源里,都包含了“包租”“返租”等字眼。

小黄告诉《华夏时报》记者,包租的意思是“开发商帮您出租,已经有大公司承租了,完全不用担心自己租不出去。很多客户都觉得值得投资。”

包租听上去省心省事坐享其成,但严跃进认为现实并没有宣传中的那么好,因为目前无论是写字楼还是商铺,在市场上的空置率都比较高,企业租户如果缺乏丰富的经验和良好的运营模式,往往在三年之内会出现风险,“换句话说,就是第一年真的是有这个租金回报的,第二年就会减少,第三年甚至这个租金就没有了。接盘的新租户会不会支付同样的租金,都是不确定的。”

倘若不包租,南昌中介小孙也告诉记者,项目本身就是写字楼,很好租出去的,租金方面也不用担忧,月入能有一两千元。但记者以南昌一套总价40万的商住项目来计算,月租金1500元,需要出租22年才能回本。面对产权仅为40年的商住房来说,寿命也已经过半。

上海某公寓业主李先生原本想着就算靠租金回本慢,也可以坐等房屋升值,然后转卖,这么一想怎么也都不亏本。然而现实中,商住房的增值速度却远不如普通住宅。“十年间,周边同地段的住宅价格都翻了五六倍,我的公寓才翻了一倍”。李先生对《华夏时报》记者说。

一些一线城市的商住房项目,价格甚至不升反降。根据中原地产研究中心提供的数据,2017年3月北京商住房限购令出台前,公寓成交均价高达51036元/平方米。限购令颁布后的第二个月,成交量便缩水超95%,均价下跌20%。至2019年3月,北京市商住类项目均价已降至33858元/平方米,许多投资者只能亏本出售。

尽管房产经纪人纷纷向记者表示,在长沙、南昌等二线城市尚不存在类似紧收政策,甚至有置业顾问拿央企背景作为背书,承诺旗下的项目不存在政策风险。但是未来的政策走向谁也不能担保,此次厦门市出台的“最严限公寓令”就释放出了管控商住房的信号。

严跃进认为,尽管在政策尚且宽松的二线城市,商住房后续转让的税费成本也是很高昂,投资者必须将其纳入考虑范围。目前商住房在交易时,相较之住宅,还需缴纳增值额30%-60%的土地增值税以及全额0.05%的印花税。由于交易成本过高,转手较为困难,投资商住房也容易被套牢。

居住性价比低,随时面临整改风险

“loft空间很小。尤其是上面那层很矮,踮起脚尖就可以碰到房顶,让人感觉压抑。房屋功能区没有划分,电视机和厨柜都挤在一块。楼道卫生环境也很糟糕,贴满了小广告。”小张曾居住于北京某商住房项目中,他向《华夏时报》记者坦言这段居住体验并不佳。

目前,商住房广告上大肆宣传的“买一层送一层”说的就是这种loft户型。

根据置业顾问小陶向《华夏时报》记者提供的某公寓户型图。记者观察到,大部分房屋都是小户型loft,面积在38平米到52平米不等,东南西北各个朝向都有。严跃进向记者表示,商业地产的公摊面积比较大,实际业主能享有的面积可能还要小于这个数字。该项目中每层楼有24户,电梯却只有4台。记者咨询了十多个商住房项目,发现1:5甚至1:10的梯户比在商住房中屡见不鲜。

除了户型和梯户比上的短板,在与中介小黄交流的中记者发现商住房基于商业用地的性质,原则上并不具备通燃气的条件,采用的也是商水商电,物业费比普通住宅贵不少。而且一栋楼内有商铺、办公、居住等多种用途的房源混杂其中。一位房产自媒体人向记者表示,他在南昌甚至看过有人在公寓里开理发店。

即便是某些打着擦边球能够安装燃气也配备民水民电的公寓,也随时有被政策封死的可能性。2017年上海就曾颁布《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》,责任区域内所有商住房整改回商业办公类用途,不得保留居住用途,房内的插层、隔墙、上下水以及燃气管线等带有居住功能的设施都必须拆除。

当记者询问经纪人小黄和小孙,要是日后碰到了类似的整改要求要怎么办,两人的回答如出一辙:“变成办公之后就更好租了呢,办公的租金更高。”总之,千方百计劝你买就是对了。

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