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合肥土拍规则大变?多位圈内博主发表观点

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8月28日,合肥市自然资源和规划局对合肥土拍规则做出重大调整:一是调整商品住宅用地定价方式;二是调整商品住宅用地拍卖方式。这两个重大改变让合肥房地产市场再次掀起风浪,圈内各个博主也发表了自己的观点。

小易论楼市:避免摇号偶然性 不再一刀切区域限价

土拍新政避免了摇号式的偶然性,使得有实力的开发商凭借实力拿到地的确定性大大增加。另外,不再一刀切式的各区域顶格限价,而是参考周边新房均价和二手房成交价格,就意味着价格上限就有了一定的浮动空间。

品牌开发商可以有机会充分参与房产开发,土地出让金的溢价部分也能投入到公益建设,进而减少地方财政支出。如此一来,既能最大限度保证房产开发质量,也可以尽可能减少因限价导致土地出让金的流失,一举两得。这对于合肥楼市而言,还是有很大的积极意义,但对于购房者而言,其实并没有什么实质性的影响。



合肥房产王琦:松绑房价地价 自持租赁比例成重点

房价参考周边新房价、二手房价、地价,房价松绑;地价改摇号为自持租赁住房,商业部分地价松绑。分开后,自持部分增加保障性供应,商业部分价格由市场定价,现在要看整体出让中自持租赁部分比例了。



合肥图王:市场化定价导致地价分化 解决租赁住房问题

根据周边房价市场化的确定地价,进而再根据最终地价决定房价,竞到最高地价后竞租赁面积。这样一来:

★地段稍有不一样房价和地价+租赁就会拉开差距。同一个区域新盘地价相同、房价因为顶格备案也都相同的局面就会消失。限价盘、明显倒挂盘将很难出现,购房红利消失。举个例子来说,如果早几个月就施行新政,那么现在省府中轴的禹洲绿城蘭园和省府西的华宇禹洲锦绣首玺将不会处在同一起跑线上。于是,即将出现的同样的价钱既能买华宇,也能买绿城,结果绿城要抢的局面就会消失。

★新政解决了如何在商品房中安插租赁房的问题,以前是硬塞给开发商,效果不好屡屡导致流拍,政策停了一阵子,现在变成让你们开发商自己争着抢着给自己负重,反正拍地的时候都是你们拿着刀自己砍自己的

★限价明显不合理的地方,比如肥西毛坯高层限价14800,肥东毛坯高层限价12500,蜀山地价限价11083都将成为历史,众所周知:肥东的中海城、龙湖龙誉城,肥西的中海嶺湖湾、肥西旭辉、肥西置地都是限价政策下的购房红利,我曾说过多次,总有人跳出来反驳。随着“市场化决定地价,房价与地价联动,最高地价后竞租赁房”政策的实施,因为限价不合理而不愿意多供地、供好地的区域都将会松一口气,那些不舍得放出来的位置好的地块就舍得放出来了!不然老是供应远郊土地,不好。

★同样因为限价太低而屡屡导致摇号的地方,比如蜀山区保利森林公园地块74家开发商摇号的史诗级土拍场面,就会消失。

★通知第一句话就写的“稳地价,稳房价,稳预期”,叠加最近的全国形势,不要期待土拍会搞出大新闻,还是会以稳为主,新政初始,假如出了纰漏,一定会打补丁修正!

★本博预测:只有热门地块才会竞拍到租赁住房阶段,以后合肥没有租赁住房的楼盘位置大概率不够好。

★最近取消的高新区AG、AL地块和庐阳N1901/1902地块都是为了等新政出来,这下子终于深夜落地。

【总结】老盘估计老办法,以前拍的地估计还是老的限价,逐渐就会消失。以后捡漏难了,无论是开发商还是购房人,谁都别想捡漏。



合肥凌斌:政策细节未定 还需要等正式细则

根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(即起拍价)。——嗯,南京的限房价限地价竞租赁住房的三合一同类版本。既然说到有所创新,那就弱弱地说几句:

1.“周边”,是半径500米还是1000米或是2000米的周边,得研究研究。

2.“新房综合均价”,多层、小高层、高层、类别墅价格不同,各占百分之多少,得研究研究。

3.“二手房成交价格”,银行评估价、纳税基准价、实际成交价,三价未合一,是就高不就低呢,还是就低不就高呢,得研究研究。

4.如果周边既有新房又有二手房时,那新房“综合均价和二手房成交价格”是五五分成还是六四或者七三开,得研究研究。



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