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前八月回款过千亿 中国金茂穿越行业周期的业绩成色

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(原标题:前八月回款过千亿 中国金茂穿越行业周期的业绩成色)

8月28日,中国金茂(00817.HK)在香港发布了2019年中期业绩报告。

自2018年晋级新千亿公司后,中国金茂在销售规模上,持续保持着高质量的稳健增长:2019年上半年,中国金茂达成合同销售金额约785亿元,销售面积约358万平方米,排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响,中国金茂合同签约销售净额同比增长约79%;销售面积同比增长114%。

此外,截至半年业绩报告发布日(8月28日),中国金茂的合同签约金额与回款金额已双双突破一千亿元人民币。

中国金茂前八月回款销售均突破千亿

中国金茂前八月回款销售均突破千亿

回款率超90% 中国金茂的双千亿之路

回顾中国金茂2019年的“双千亿”之路,公告显示,自3月开始,中国金茂就进入签约“加速度”节奏,单月签约额均达到百亿以上。

3月,中国金茂取得签约销售金额为人民币100.35亿元;

4月,完成签约销售金额127.92亿元;

5月,取得签约销售金额133.39亿元——销售金额延续前两个月的递增态势,以更快的速度奔向千亿;

6月,中国金茂刷新今年单月最高成交金额,达成签约销售额约239.97亿元。

据了解,2019年前八个月,杭州、北京等城市签约额均突破百亿。

与此同时,回款速度亦紧跟签约上升趋势突破千亿,中国金茂以超过90%的回款率实现了高效、有质量的增长。

金茂式的高质量增长“加速度”,进一步缩短了2019年的“金茂千亿时间”——去年,中国金茂花了将近10个月,首次跻身千亿阵营;今年,完成签约额和回款额双千亿,中国金茂仅仅用了不到8个月时间。此外,在克而瑞发布的2019年上半年房企销售排行榜中,中国金茂的排名也由2018年的第24位大幅向上跃升五位,晋升为第17名。

这表明,中国金茂再次以势如破竹的“金茂速度”,展示了其穿越地产周期、持续增长的地产优等生实力。

双千亿背后,“金茂模式”速度与质量兼顾

中期业绩报告中,中国金茂以四个重要数据呈现“两升两降”的形态——高增长的签约销售额和销售面积,进一步下降的平均借贷成本和净负债率。

2019年上半年,中国金茂的净负债率下降至67%,持续位于行业安全稳健范围内。同时,金茂更赢得了资本市场的信赖,持续保持着TOP20房企同行中的极低的资金成本。

资料显示,2019年上半年,中国金茂先后成功发行了5年期18亿人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据,利率分别为3.72%、4%、4.25%。2019年上半年,中国金茂当期平均借贷成本较2018年年底下降了0.15个百分点,达到4.96%。

同时,中国金茂上半年保持了利润的稳健增长,37%的毛利率处于行业领先水平,核心净利达到32.81亿元,稳步向上增长。稳健的财务及强大的融资能力,支持着中国金茂的未来扩张。上半年,中国金茂共计获取项目24个,新增加优质土储643万平方米。截至6月30日,中国金茂总土储为6998万平方米,能够为公司未来三至五年的规模扩张提供坚实基础。此外,截止至2019年6月30日,中国金茂物业及土地已销售未做收金额约1,766亿元人民币,提前锁定了未来一至两年的业绩和利润增长。

值得一提的是,金茂上半年新获取项目中,城市运营项目达5个,土储贡献率达到45%。同时,上半年中国金茂拿地成本进一步摊薄至5300元/㎡,同比降低30.4%。

如今,中国金茂已有16个城市运营项目在手,其城市运营模式已然进入成熟复制阶段。根据中报公布数据,报告期内中国金茂的物业销售平均单价为24000元/平方米。据此粗略估算,中国金茂的土地成本仅占售价的22%,未来产品将有更多空间投入研发建设成本,在进行更优质产品打造的基础上拓宽利润。

2016年至2018年,中国金茂的销售规模复合增长率达到了50%以上,处于行业高位。在2019年经济下行压力增大、融资紧缩、行业在长期调控中建立长效机制的市场大形势中,中国金茂仍能保持速度与质量兼顾的增长态势。

一个以城市运营为特色,通过内生动力突破地产周期实现持续高增长的“金茂模式”已经成熟。

产品力、城市运营、混改——金茂模式的三大内生动力

不同于其它企业,中国金茂能不受市场周期影响,得到稳健持续发展的根本原因是:金茂模式不是往外踩节奏,而是向内要动力。持续领先的产品力、独树一帜的城市运营模式、以及2019年通过混改实现的更有活力的股权结构,是中国金茂2019持续稳健进阶的三大内生动力。

(1)持续领先的产品力

在产品力上,中国金茂以“广渠金茂府”为起点,高举高打,并逐步进化出“府悦墅”全线优质产品图谱。其中,品质优异的高端“府系”项目,已是金茂的重要产品标签。迄今为止,在全国23城落地的42个金茂府口碑和业绩均不俗,成为中国金茂实力持续增长的产品力保障。

2019年,“超级金茂府”现象在全国持续发酵。

北京未来金茂府60天销售金额突破50亿;

上海西郊金茂府首开创下2小时220套房源全部售罄的佳绩;

成都武侯金茂府首开均价约30000元,成为成都楼市价格标杆;

广州天河金茂府、西安长安金茂府、北京亦庄金茂府、宁波海曙金茂府等项目,在全国各个区域的重点城市,都成为了当地楼市的重磅标杆产品。

中国金茂代表府系项目

中国金茂代表府系项目

2019年上半年,根据亿翰智库公布的2019年典型房企产品品牌指数TOP50,“中国金茂府”系列产品在第一季度和第二季度的评比中,以综合得分87.98分和87.28分,持续位居行业排行榜NO.1。

(2)独树一帜的城市运营模式

中国金茂自1998年落成金茂大厦之时,就开始见证和推动上海城市升级和产业升级,构思长期发展的城市运营之道。作为中国城市运营商中的领航者,由中国金茂打造的上海北外滩、长沙梅溪湖国际新城、青岛中欧国际城、南京青龙山国际生态新城、丽江金茂谷镇等项目,已经成为行业经典案例。

中国金茂代表城市运营项目

中国金茂代表城市运营项目

2019年,在品质城市运营持续迭代发展的同时,金茂也实现了多个城市运营项目的复制落地。在全国范围内,中国金茂实践以城聚人,以城促产的“城-人-产”城市运营逻辑。

据了解,2019年下半年金茂在嘉善、武汉、南通、福州等城市均有城市运营项目在推进中。无论未来外在土地资源的供应节奏如何,目前中国金茂手中城市运营项目的滚动开发,已经能够为中国金茂持续锁定成本合理、品质优质的土地资源、并有极大机会拓宽中国金茂持续发展中的利润蓄水池。

(3)加速混改,激活“市场化”潜能

2019年的混合所有制改革推进,给中国金茂的持续发展带来了新动力。7月26日,中国金茂与中国平安、新华人寿分别订立股份配售协议和签订股份认购协议。随着中国平安成为中国金茂的第二大股东,未来,金茂将协同中国平安旗下产业资源及金融实力,拓展更大的合作空间。

混改的实质,是中国金茂实现了进一步的“市场化”,获得了更有活力的股权结构和更有实力的长期投资方。对于金茂的“市场化”,中国金茂管理层表示,中国金茂将在保持央企属性的前提下,无限接近市场化运营。

对此,有行业观察人士表示,随着中国平安这样一个与中国金茂具备强协同效应的长期投资者进入,金茂未来的持续稳健增长空间将充满想象。如今,中国金茂的半年业绩报告,也用数据证实了一切。

2019年八个月内中国金茂实现销售额与回款额双双突破千亿,下半年金茂可售货值充裕,预计供货约1660亿,有力支撑全年1500亿目标达成。

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