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长租公寓:快速发展背后的隐忧

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(原标题:长租公寓:快速发展背后的隐忧)

随着产业升级和城市发展,佛山高素质人才和新流入人口不断增加,他们对于城市居住提出更高的要求。

日前,佛山针对租赁市场发展再度发布四份文件,规范集体用地建设租赁住房、城中村房源管理等,进一步加大市场供给。据不完全统计,从佛山被列入全国租赁试点城市开始截至今年4月,全市基本确定利用集体建设用地建设租赁住房示范项目7个。目前佛山品牌公寓已经从一年多之前的十余家发展到现在拥有大大小小几十家。

但不容忽视的是,一方面是租赁市场的高速发展,另一方面是全国有部分城市长租公寓项目出现危机。业内人士指出,在大力增加租赁房源供给的同时,对市场监管体系如何才能与时俱进和逐步完善,以保障租赁市场的稳步发展,提出了更高的要求。





A 现状

年轻人“找房子”方式变了

“2009年来佛山的时候,还是同事帮忙找的房子。同事亲友之间一问,就找到了一间刚好空出来的合租房。”在禅城上班的李先生说,随后几年从合租房搬到单独租住的房子,有的是在路边中介门店看到房源,“现在公司新来的年轻的同事,都是直接在APP上选房了。”

从2017年到2018年这个时间,大约是佛山租赁市场发展的一个节点。如今,再打开佛山房屋租赁交易监管平台“阳光美好家园”或者是链家、合富置业或者贝壳找房等中介平台,可以看到的除了个人房源之外,还有越来越多的品牌公寓。

“客厅里沙发、电视、桌子都是现成的,搬家时我就买了一张自己喜欢的颜色的桌布。”吴女士说,“拎包入住”的方便是她选择酒店式长租公寓的原因。在佛山,像吴女士租赁的此类公寓并不少见。

在佛山房屋租赁交易监管平台“阳光美好家园”上,仅以南海区为例,就有贝塔公寓(天安店)、建方佛山项目(金色领域)、广佛智城(二期)、致越优城广场、欧寓佛罗伦萨小镇店、泊寓(威尔斯店、石石肯店、南海广场店、佰德广场店)、美邦公寓、(南舜)圆方广场公寓、铂顿国际公寓西樵山店、佛山思越公寓千灯湖店(致越优城)、广佛电商城、锐思堡南海万达店、亿美公寓楼、微家乐寓(大沥店)、怡翠百年汇公寓世嘉店等等品牌公寓。

据佛山市住建管理局最新统计数据显示,截至8月14日佛山房屋租赁交易监管平台上登记的房源已经达到32020套,注册用户约为10万人。截至8月累计租赁备案超过了1万套。

从起初十来家到现在几十家

据戴德梁行研究部数据显示,红璞、泊寓、魔方、城家和冠寓五大品牌长租公寓在全国门店数量超500家。就参与主体而言,房企系品牌在长租公寓市场中发展迅猛,根据各大品牌公布的发展计划,龙头房企旗下的公寓品牌还将进一步扩展,加速抢占市场份额。与此同时,大型国有租赁企业在政策支持下,在各地积极成立国有租赁公司,发挥了引领带动的作用。

在佛山也是如此,据南都记者不完全统计,目前佛山品牌公寓已经从一年多之前的十余家发展到现在,仅在阳光美好家园登记的租赁企业就达到了35家,其中很多品牌公寓在佛山就有多间分店。

在南都记者去年的采访中,佛山已有万科泊寓、世联红璞、建新乐家和You+青年公寓等品牌公寓,而截至今年8月,龙湖冠寓在佛山已有季华五路店、佛山金沙洲店;世联红璞公寓除了万达店,还有季华园店、佛山大道店等;此前宣布将进驻佛山的旭辉领寓,目前已有新开业的大沥金磊广场店。万科泊寓作为最早布局佛山品牌公寓之一,截至2019年8月,佛山区域内已有8个项目。

在租金方面,根据戴德梁行的统计,佛山主流集中式长租公寓品牌的平均租金为52.1元/平方米·月,30元-60元/平方米·月为主流租金。根据进驻佛山的主流集中式长租公寓品牌来看,房型主要为单房和一房一厅,按照目前市场上的长租公寓平均建筑面积约为29.5平方米计算,平均每套的月租金为1537元/平方米。

另据佛山市住建管理局发布的数据显示,目前佛山租赁房源中中高端租金为20-50元/平方米·月,村集体及村民个人出租房租金一般为7-15元/平方米·月。

与之相比,品牌公寓因为家电齐全、统一装修并附加物业、安保等统一管理服务,综合租金在佛山租赁市场中属于较高水平。但因为单间面积较小,一套品牌公寓的租金与佛山住房主力租金水平1500-2500元/月相当。

B 聚焦

管理模式存隐忧  “二房东”市场亟待规范

但不容忽视的是,一方面是租赁市场的高速发展,另一方面是全国部分城市有长租公寓项目出现危机。

“对于我们租户来说,比较关注的是甲醛是否超标、租金畸形上涨等问题。”租户吴女士说到。长租公寓市场仍处于发展初期,抢占市场规模被各大品牌视为重中之重,然而产品品质同样不可忽视。随着长租公寓市场进入发展的快车道,快速扩张发展之下的一些问题也暴露出来。

首先是进入市场的长租公寓品牌逐渐增多,从投资者、开发商、国有企业到金融机构,各路资本纷纷布局长租公寓,因此也带来了在市场方面品牌鱼龙混杂。对于项目自身而言,还存在着成本的投入对未来物业的估值、物业管理治安、租金、折旧率高等风险。

就在8月初,南京乐伽(公寓)公司发布公告:“已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。”乐伽公司公告指出,公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,已对长租市场带来较大风险。

对此,某品牌公寓业内人士指出,在租购并举的发展背景下,不乏存在企业或者投资者想在这个发展“风口”上“挖一桶金”,在政府不断加强监管的同时,无论是业主还是租房者也都要提高警惕,“首先是高进低出,也就是高价从业主手中收房子,低价租出去的行为本来就不符合市场行情,更不符合生意逻辑,存在很大风险隐患。”

该业内人士指出,这类所谓品牌公寓实质上就是“二房东”,如果操作不规范不仅给业主和租户,给整个租赁市场发展都将带来损害,“值得市场和监管部门警惕。”

据南都记者了解,为保障租赁双方的合法权益,在佛山房屋租赁交易监管平台“阳光美好家园”已经上线合同网签和备案、机构查询等监管服务,在页面中还公布了各区、镇街的办公电话,并提供合同模板。

戴德梁行发布的报告分析认为,市场监管体系的与时俱进和逐步完善也会是长租公寓市场持续健康发展的前提与保障。过去一年,从住房租赁市场的宏观政策文件到各地陆续出台的具体政策,涵盖增加租赁用地、房源供应、培育龙头企业引领行业发展、鼓励居民租赁消费、监督和规范市场运营、鼓励资本支持长租公寓市场发展等多个方面,也着实大大推动并一定程度规范了长租公寓市场的发展。

C 新政

佛山出台四份文件 规范集体用地建设租赁住房

佛山在先后出台了《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市开展全国租赁试点加快培育和发展住房租赁市场实施方案的通知》《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》,规划文件《佛山市住房租赁发展规划(2017-2020年)》,推动住房租赁佛山模式的架构、形成和完善之后,日前,佛山市自然资源局、佛山市住房和城乡建设管理局最新印发《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理实施办法》等四份文件,进一步规范集体用地建设租赁住房增加有效供给、对城中村房源进行规范,增加市场供给。

据佛山市自然资源局相关负责人介绍,早在上世纪90年代,佛山市开始探索集体建设用地自发流转,经过多年的实践,已基本建立了集体建设用地流转市场,但存在不符合规划、私下交易等问题影响集体土地市场健康发展,在允许利用集体建设用地建设租赁住房的政策背景下,集体土地供应市场亟待规范。本次出台的四份文件之一《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理实施办法》(下称《土地供应办法》),正是对集体租赁住房土地供应的相关程序进行明确与细化,有利于规范土地供应行为,为佛山顺利开展集体租赁住房的试点工作提供有力支撑。其中就对保证集体用地建设租赁住房供地过程中,涉及规划调整的项目,合法合规开展提出意见。

从全国来看,北京、上海、杭州、广州、合肥、南京等越来越多的城市推出只租不售地块或地块配建租赁用房。据CREIS统计,2016年11月至2018年底,22个城市共推出322宗租赁相关用地,其中可建设租赁住房面积约1237万平方米。戴德梁行发布的分析报告显示,集体用地建设租赁住房、积极盘活存量房屋用于租赁是增加租赁住房有效供应的重要渠道之一。

回看佛山市,据统计,从试点工作开始截至今年4月,全市基本确定利用集体建设用地建设租赁住房示范项目7个。其中,集体建设用地建设租赁住房的项目已经动工的有顺德区乐从镇葛岸村建鑫·乐家花园租赁住房示范小区项目和南海区丹灶镇西城村集体租赁住房项目。

同时,本次发布的四份文件中,《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房建设运营审批与产权登记管理实施办法》则进一步完善建设运营审批管理,其中提出允许配建不超过建筑面积的15%的商业用房。

城中村租赁住房占总量八成 将进行规模化租赁,改善居住水平

本次发布的四份文件中,除了规范集体建设用地建设租赁住房,还对佛山目前存在的大量“城中村”出租屋提出了进一步规范管理的办法。

佛山市住建管理局发布的数据显示,截至2018年底,佛山市登记在册出租房屋43万栋(套),合计出租单元240.5万个,城中村租赁住房占登记在册出租屋比例为80%,租赁住房出租率为75.2%,居住在出租屋约311.31万人。佛山的住房租赁总体呈现低端过剩、中端不足、高端量少的市场格局。

针对目前佛山城中村出租屋在提供低成本租赁住房的同时,也普遍存在“两违”现象和消防安全等问题的现状,本次出台的《佛山市城中村存量房源规模化租赁管理试行办法》规范具有一定规模的存量房屋实施统一改造达到消防、安全等验收条件后用于住房租赁的行为,有利于规范城中村存量房屋规模化租赁管理和改善城中村居住环境。

此外,为了推动职住平衡发展,规范村级工业园连片改造提升项目配建集体租赁住房行为,本次还出台了《佛山市关于推进村级工业园连片改造提升配建租赁住房的实施意见》,明确村改项目可配建两种类型集体租赁住房,优先面向园区内企业或职工出租。

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