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7月商品房销售面积环比下降36% 房企收缩战线

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(原标题:7月商品房销售面积环比下降36% 房企收缩战线)

8月14日,国家统计局发布前7月房地产投资和销售相关数据。受持续加码调控的影响,投资、融资、拿地等多项数据的增速出现下挫,显示出整体市场上涨乏力。

销售方面,今年1-7月份,商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,降幅比1-6月份收窄0.5个百分点。商品房销售额83162亿元,增长6.2%,增速加快0.6个百分点。

其中,7月单月商品房销售面积为12997万平方米,虽然略高于去年同期,但比6月下降了35.9%。

即便抛开房企在6月集中促销的因素,楼市调控效果的影响也显而易见。多家房企相关负责人向21世纪经济报道透露,7月以来,公司在很多二线城市的销售步伐就已放缓,原因主要在于预售审批趋于严格,且政策在不断变化,公司需要一个消化期。

7月末,富力地产在内部发文,强调下半年“原则上暂停拿地工作”。另有一些房企也做了类似的“过冬”准备。在多数分析人士看来,房企的战略收缩将不可避免,预计未来各项行业指标增速继续回落。

多项指标增速回落

今年以来,全国房地产累计销售面积始终低于去年同期,但月度的起伏仍然明显。

3月,部分热点城市出现“小阳春”迹象,并带动整体销售面积出现抬升。随后,因城施策的调控政策迅速出台,4月和5月的市场也出现明显降温。到6月,上市房企为冲击半年业绩而纷纷促销,市场销售再度攀高。到7月,市场再度降温。

抛开房企冲击业绩的因素,近几个月来,楼市调控一直维持高压态势,并影响到市场销售。根据中原地产的统计,今年4月至7月,中央和地方政府出台调控政策的次数分别为60次、41次、46次和56次。

融360大数据研究院监测数据显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.110倍,环比上涨了2BP;二套房贷款平均利率为5.76%,环比上涨1BP。首套房和二套房贷款利率均已连续两个月回升,这被认为是影响市场销售的一个重要原因。

这些政策中,还包括对融资的限制。到目前为止,银行贷款和美元债被大幅限制,信托融资则几乎停滞。这对房企的资金状况带来不小的影响。

今年前7月,房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7.0%,增速比1-6月份回落0.2个百分点,并已连续三个月下滑。

受此影响,房企的投资和拿地热情有所下降。

今年前7月,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点,连续三个月下滑。同期,房屋新开工面积增长9.5%,同样连续3个月回落。

今年前7月,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月份扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与1-6月份持平。

但与固定资产投资相比,房地产投资增速仍处于高位。国家统计局新闻发言人刘爱华在解读中表示,“结合土地成交面积、房地产销售等方面的数据来看,目前房地产投资保持平稳态势。”

房企准备收缩

7月30日召开的中央政治局会议提出,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。再一次明确了“房住不炒”的指导方向,每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。

这一表态意义重大。受访者普遍认为,市场上关于调控松绑的幻想就此被打破。同时,未来楼市调控不松绑的基调也已奠定。

此后的8月2日和8月9日,央行和银保监会分别部署对房地产行业的资金监管和专项检查。

“下半年会是企业最难熬的一段时间。”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示,可以预料的是,销售端和融资端都将受到影响,企业很快就能感觉到资金压力。

7月末,作为“华南五虎”的老牌房企富力地产,发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

文件还提及:“今年以来,集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”,下半年要促销售、抓回款,“以完成项目销售目标为第一优先级”,要求各地区公司须成立回款工作小组,提高回款率。

据21世纪经济报道了解,准备“过冬”的房企不止一家。旭辉就在近期的业绩会上表示,下半年将坚持现金为王的策略以及不拿“地王”的纪律,并将放缓扩张脚步,原则上不再进入全新城市,做好既有开发城市的深耕。

某大型房企也在内部要求,各地方公司在拿地时要对成本“仔细核算”,从而保证项目有足够的盈利空间。

上海易居房地产研究院表示,综合考虑当前的各种因素,预计全国楼市还将持续降温,房企的资金压力将加剧,下半年市场将整体保持稳中有降,多项指标增速将有所回落。

中原地产首席分析师张大伟表示,市场正式进入下行通道中,房企要完成年度销售目标,将面临很大的压力。未来甚至不排除房企采取“以价换量”策略的可能。

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