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房企融资检查冲击波:“清单化”管理从严

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(原标题:房企融资检查冲击波: “清单化”管理从严 发债难度陡升)

房企融资再度收紧。

近期,银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务,并表态严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫化、金融化。

在这个背景下,房企融资的紧张局面再度引发关注。针对此次专项检查可能带来的影响,有机构人士认为,大环境承压,房企公开市场发债也会受到一定影响。

“由于市场担心风险,近期房企债券确实难发了。”申万宏源证券首席固收分析师孟祥娟表示。

“目前房地产企业公开市场发债的政策确实有些收紧,不过也不是全面的,主要是对之前拿地比较激进的房企有一些限制,有一个清单。”8月13日,申万宏源证券固定收益融资总部副总经理范为告诉21世纪经济报道记者。

从紧下的信用分层

“目前政策仍然是适度从紧的。”范为表示,“而如果有公司受到此次银行信贷专项检查波及,导致市场机构畏惧风险影响公司发债也是有可能的。”

而此类担忧反映在债券市场上,一个显著的特点就是房企债券融资的信用分层现象。

数据显示,2019年上半年AAA地产企业占比达到58%,AA、AA+等级地产债的发行利率更是高出AAA级地产债不少。对比起来,2015年至2016年期间,AA级房企债券占比较多。

据21世纪经济报道记者梳理,8月以来截至8月13日发行的15只房地产公司债券中,仅有1只债券主体评级为AA级,主题评级为AAA的地产债有8只,其余6只则是AA+等级。

譬如上市房企建发股份(600153.SH),该公司刚刚发行了一笔8亿元的短期融资券,期限一年,票面利率3.38%,公司主体评级为AAA级。

“当前房企发债有两个特点,一方面是排名前50名的大的房地产商能够比较顺利地发行,但后面的中小房企债券都不好销售,也就是说信用分层比较明显;另一方面就是,对于拿地比较激进的房企,现在基本是限制他们通过发债融资。”范为表示。

数据显示,2019年上半年,房企信用债发行量为2100.6亿元,发行量同比增长约500亿元。虽然发行量上有所回暖,但由于债券偿还量增加,整体净融资额仍然减少。

与此同时,围绕房地产企业的融资收紧相关政策仍然持续。

天风证券研究指出,企业净融资额较少一方面与企业的信用资质有关,如评级较低;另一方面,也与企业本身当前的发展情况有关。在净融资额排名靠后的企业中,除万科、华润置地等AAA等级企业外,大部分企业信用评级为AA和AA+;大部分企业负面新闻较多、经营情况出现恶化或对外担保负债等较高。

龙头企业影响可控

不过,虽然房地产企业融资收紧已在政策上影响市场情绪,但针对大型龙头房企,部分机构人士仍然表示乐观。

“对于中大型房企,影响不大,对于小房企,可能就有较大风险。”北京某私募机构信评人士表示。

某信托公司项目经理则认为,“当前窗口指导信托公司9月末的地产规模不得超过6月末规模,所以地产信托融资肯定受极大影响。虽然此次银行房地产业务的专项检查没有直接指向公开市场发债,但是在信托、银行贷款等都政策收紧的情况下,根据监管思路地产公司也必然会难受。”

“境内债融资受限主要针对部分上半年拿地较激进的地产主体。从近期境内债净融资额数据来看,7月中高等级地产主体净融资额明显回升,中高等级整体压力不大。”孟祥娟表示。

一位上市知名房企公司人士则告诉21世纪经济报道记者,“目前的检查更多的是针对银行贷款融资渠道,对于本身融资渠道较多的公司影响可控。去年公司又有新股东战略合作,所以影响不大。”

北京某大型公募基金投资总监表示,“现在地产融资各方面都有收紧,一些小地产公司肯定会撑不下去。这些地产公司出局后,就会有一些龙头地产公司去瓜分业务,因此会有一个龙头集中度提升的行情。”

“目前房企融资也不止公开市场发债的分化,银行贷款、信托的融资也有差异性。比如前10名的公司能从银行贷款,能走信托;排名10至30名,从银行贷款越来越费劲,就走信托;排名30名以后,信托也不行了,难度越来越大。”前述投资总监指出。

因此,从配置上来讲龙头地产的吸引力犹在,其风险依然可控。

“融资的集中度提升,下一步就是拿地的集中度提升,再下一步就是销售集中度的提升,最后是利润的集中度提升,都是这样一个节奏在走的。所以虽然当前市场环境变动,但龙头地产股还是具备一定吸引力。”前述投资总监指出。

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