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阳光城吴建斌:“双高”房企要慢下来

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(原标题:阳光城吴建斌:“双高”房企要慢下来)

因一本书刷爆朋友圈,吴建斌可能是地产界的唯一。

2018年年初,曾任碧桂园首席财务官的吴建斌,把在前东家的所见所闻集结成书,引起热议。

写书是爱好,“财务管理”才是吴建斌的老本行。毕业于西南交通大学经济与金融学院,2001年出任中国海外集团财务总监,2014年加入碧桂园任首席财务官。2017年年底,吴建斌出任阳光城集团执行副总裁,开始在新的平台“发光发热”。

“我原来给市场夸口,今年要把阳光城的综合融资成本降到7.5%。”8月7日,在2019博鳌房地产论坛召开间隙,吴建斌告诉时代周报记者,但因为今年的资金面比较紧,导致融资成本比较高,所以今年要完成7.5%这个目标,难度还是比较大的。

2019年4月,随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出,以及土地市场上高溢价地块的多次出现,相关部委再次针对房企资金链进行全线收紧。

“眼下房地产公司确实要渡过一个难关,就是融资的大门不断关闭。”吴建斌表示,在这种情况下,房地产企业确实面临一个重大的转型,过去我们是用融资加杠杆推动上规模,推动企业发展。可能从现在开始,房地产公司要变成一个经营方面加杠杆,融资方面降杠杆的态势来推动发展。

8月7日,在2019博鳌房地产论坛现场,吴建斌就融资难、高杠杆房企、以及跟投制度等问题,向时代周报记者详细发表了自己的观点。

(Q:时代周报 A:吴建斌)

房地产仍未“触底”

Q:您之前在公众号写道,关注负债率有时重要,有时不重要,重不重要取决于企业在追求什么,追求背后的逻辑是什么。怎么理解这句话?

A:就是说什么情况下房企要加杠杆,什么时候要去杠杆。这一方面取决于大的经济环境,如果大环境允许你加杠杆,比如说钱很好借,成本也很低,那为什么不去呢?另一方面是企业内部管理是否到位。就是你拿这个钱要做什么,如果你拿钱去买了些好的土地、便宜的土地,然后内部管理各个方面也很到位,加点杠杆没问题。但如果说外部环境就不允许,企业内部的管理也很粗糙,那你就不能加杠杆,这个杠杆加了以后会要命的。所以什么时候加杠杆,什么时候减杠杆,它是一个辩证的关系,这取决于内外部的变化。

Q:从外部环境来说,目前房地产公司正面临融资大门不断关闭的现实。对于部分财务杠杆和融资成本“双高”的房企,当务之急是要干嘛?

A:我之前有本书的前言有一段话,就是“有得做就狠狠地做,没得做就耐心地等待”。

如果有房企负债率和融资成本都很高,而且对未来也看不清楚,那建议它还是先把自己的“安全垫”找到,然后等机会。作为企业来讲,不是说明天就不干了,它是百年大计。

Q:但很多房企之前都是走“高周转”的发展模式,您觉得这些企业能等吗?

A:没什么不可以等,比如有一些房企负债率很高,融资成本也很高,那我觉得这个阶段不适合他做生意。如果老板想让企业把这个难关渡过,第一是把一些地块拿出来卖掉,换些现金回来;第二是拿出一些土地合作;第三是把施工进度稍微控制一下,尽可能先“回”,不能先“出”,这个很关键。

最担心的就是一些高负债,高融资成本的房企,以为现在已经是“底”,打算搏一下。起码在我看来,这个区间应该是没到,我之前说,大概这个政策影响是一两年,假设你从2018年的11月份开始,到今年11月份才一年,到明年11月份是两年。所以我觉得像你讲的这类企业并不是现在投资的最佳时机,也可能是明年,要等,别急,急什么?

跟投是成功的激励机制

Q:您在今年博鳌论坛上提出,从现在开始,房地产公司要变成一个融资方面降杠杆,经营方面加杠杆的态势来推动发展。经营怎么加杠杆?

A:这主要指的是企业内部管理层面。过去30年间,是房地产企业的黄金时代,野蛮成长,利润率很高,所以那个时候加了很多的杠杆,公司得到很好的发展,但是内部的管理应该是比较粗糙的。在这个调整期,如果我们大家认定有可能在未来的一两年、两三年是调整期,这两三年增长的预期不要太高,保持一种平稳的增长,5%或者10%,那企业就腾出时间要做内部管理上的提升,比如产品质量要不要提高,再比如每一个管理环节需不需要优化,有很多事情要做的。

Q:阳光城似乎对跟投“情有独钟”?

A:跟投是一个好制度,它就跟1978年包产到户一样,当这块地是我家的之后,我就会精耕细作,第二年就获得很好的丰收。跟投也一样,一块地从买的时候,我们重要的管理人员都投钱了,那这块地理论买就不能太错,因为你投钱了,你将来做得好,就有收益,做得不好,就要承受亏损,就这么个逻辑关系。

所以从2014年开始,我觉得跟投是到目前为止最成功的一个激励机制,这个是不能动摇的。唯一要做的就是在原来跟投机制的基础上,每家公司要不断地去优化。因为每家企业面对的情况是不一样的,它的基因也不同,它所去的市场也不一样,所以你的跟投机制要不断地适应这种变化去优化,然后加一些参数。但是跟投机制的根本东西是对的,就是把你的利益跟公司利益紧紧地捆绑在一起,把这块地从买完以后当成你家的地一样,所以这个一点问题没有。

Q:但也有行业人士谈到,一旦遇到市场下行,跟投制度的弊端也就暴露了出来。

A:下行是这样,比如说你原来在买这块地的时候,我们一般要求它的净利润也都比较低,8%、10%对吧?即便市场下行了也不会把8%、10%亏了,除非你买了10个项目,10个项目把本给亏了,全给亏了,那问题大了,那你这个管理上出了大问题。

阳光城有200多个项目全是跟投的,然后里边大概有十来个项目达不到目标,就是原来是预测盈利,现在有点儿亏损,但你把整个加起来,还是有钱挣的,我们平均的IR(内部收益率)可以做到40%以上。

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