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房企上半年业绩分化明显 拿地致现金流下滑

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(原标题:房企上半年业绩分化明显,拿地致现金流下滑)

截至8月8日,54家A股上市房企发布了2019年半年度业绩数据,房企之间业绩分化明显。多数大型房企增长良好,布局一二线城市的房企盈利能力凸显。不少中小型房企受现金流及资金压力等因素影响,业绩下滑幅度较大。部分房企报告期拿地积极,经营活动产生的现金流量净额大幅下滑。值得注意的是,一些房企完成半年报业绩冲刺后,7月份销售额环比明显下滑。业内人士称,下半年以来,房地产融资环境收缩,而需求侧调控不放松,楼市出现过热的几率较小。

大型房企盈利良好

在上述54家房企中,11家公司披露了2019年半年报或半年度业绩快报,9家公司净利润同比增长。另有43家公司披露了业绩预告,21家公司预计上半年净利润同比增长。整体看,上市房企业绩明显分化。

加大一二线城市项目投资比例的不少公司毛利率有所提升。以阳光城为例,公司2019年上半年实现营业收入225.11亿元,同比增长48.03%;实现归属于上市公司股东的净利润14.49亿元,同比增长40.52%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润12.88亿元,同比增长24.9%。

报告期内,公司全口径销售金额合计900.73亿元,权益销售金额577.12亿元。房地产项目毛利率较去年年末增加1.28个百分点,达到26.93%。报告期内,公司以权益对价272.75亿元合计补充权益土地储备约424.59万平方米。截至报告期末,公司累计土地储备总计4396.35万平方米。其中,一二线城市预计未来可售货值占比85.93%,累计成本地价4322.2元/平方米。

多数大型房企盈利能力良好。保利地产上半年实现营业收入711.6亿元,同比增长19.52%;实现归属于上市公司股东的净利润103.53亿元,同比增长59.14%。报告期内,公司结转项目毛利率同比提高,投资收益增加,营业利润同比增长。报告期内,公司实现签约金额2526.24亿元,同比增长17.33%。

一些中小型房企业绩下滑幅度较大。上半年,ST新光实现营业收入10.66亿元,同比增长2.2%;实现归属于上市公司股东的净利润-1.24亿元,上年同期为1.52亿元。上半年,受控股股东资金占用及债务违约的影响,公司流动性紧张,无法按期偿还债务,形成债务逾期,由此计提的逾期利息、罚息增加,财务费用上升,导致当期亏损。

拿地致现金流下滑

部分拿地积极的房企,报告期内经营活动产生的现金流量净额大幅下滑。以陆家嘴为例,公司上半年实现营业收入81.89亿元,同比增长23.86%;实现归属于上市公司股东的净利润20.47亿元,同比11.34%。而经营活动产生的现金流量净额为-16.5亿元,上年同期为10亿元。公司29.45亿元拍得川沙地块,导致经营活动现金流出增加。

2019年前7个月,受多重因素影响,土地市场持续火热,房企拿地积极。中国指数研究院数据显示,前7个月,碧桂园(02007)、万科、融创拿地数量排名前三位。碧桂园在1-7月累计拿地1086亿元,占据榜首;万科拿地总额1030亿元,占据第二位;融创1-7月拿地总额达685亿元。TOP10企业1-7月拿地总额6605亿元,占TOP100企业的36.5%;1-7月,TOP10企业拿地门槛为407亿元。龙头房企获取土地资源优势不减。

业内人士称,今年以来,房企拿地火热,房企融资水平受到考验。龙头房企融资渠道较宽,融资成本较低,相比中小房企有较明显的优势。在此轮拿地潮中,小型房企拿地受资金压力影响较大,未来行业集中度有望进一步提升。

7月销售额环比下降

完成半年报业绩冲刺后,不少房企7月份销售额环比明显下滑。中原地产数据显示,截至8月8日,21家上市房企公布前7月销售业绩,销售额合计2.49万亿元,同比增长13.4%。值得注意的是,就7月份单月而言,21家上市房企销售额环比下降30%。

多家上市房企披露了前7月的销售业绩,多数房企销售额环比下滑。以龙湖集团(00960)为例,公司2019年1-7月累计实现合同销售金额1256.2亿元,合同销售面积合计766.6万平方米。7月份,实现合同销售金额200亿元,合同销售面积115.8万平方米。而6月合同销售金额为214.3亿元,合同销售面积125.6万平方米。

7月,万科A实现合同销售面积313.5万平方米,合同销售金额481.9亿元,相比6月销售额和销售面积下降幅度均较大。6月,万科实现合同销售面积489.3万平方米,合同销售金额663.9亿元。前7月,公司累计实现合同销售面积2463.6万平方米,合同销售金额3821.9亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示,房企7月份销售额环比下降,主要由于6月份冲刺半年报业绩所致。克而瑞研究中心指出,7月份房地产市场转冷,市场观望情绪愈加浓厚。随着前期积压市场需求陆续释放完毕,3月以来的楼市“小阳春”行情结束。8月份市场大概率将继续走弱。

对于楼市走向,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,今年以来调控政策“张弛有度”,7月政策收紧释放的信号明显,8月楼市从稳是大概率事件。

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