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踏空者富力:净负债率飙升至210%,如何拆解危局?

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(原标题:踏空者富力:净负债率飙升至210%,如何拆解危局?)

两年前,从王健林手中收购万达酒店,是富力地产的高光时刻,和万达、融创一起上了“头条”。

然而不久之后,这家公司就从高处跌落。近200亿的收购资金,成为公司流动性的难以承受之重。

7月26日,富力地产内部文件流出,下半年“原则上暂停拿地”,这距其宣布投资新能源汽车仅20天。截至目前,富力没有对“暂停拿地”的传闻进行回应。7月27日,公司又公开拿了两幅地。

截至今年一季度,公司净负债率继续上升至210%,现金短债比不到1,资金缺口超过百亿。

2018年以来,房地产行业的经营风险点状凸现,一些房企成为样本,如华夏幸福、泰禾集团、新城控股,富力是最新的一家。

“冰冻三尺,非一日之寒。”作为一家上市14年、“华南五虎”之首的老牌房企,富力如何走到今日的境地?又如何度过今年下半年的艰难时日?

净负债率再次上升

“原则上不拿(地),不代表一块都不拿”,接近富力的人士说。根据富力内部文件,也提到“如遇优质土地,可单独呈报董事长审批”。

对一家销售超1400亿的房企而言,富力大幅减少拿地背后,是资金链的持续紧绷。4月20日,富力公布了一份未经审核的财报,让其资金状况清晰呈现。

截至今年一季度,富力净资产为704.18亿元;有息负债1879.25亿元,其中短期借款153.23亿元,一年内到期的非流动负债347.28亿元,长期借款813.43亿元,应付债券565.31亿元;货币资金为398.19亿元。

据此计算,富力的净负债率再次上升,由2018年末的184%升至210.3%。

此外,一季度,富力经营活动产生的现金流净值为-170.59亿元,比2018年年末新增84.42亿元。此前的2012-2018年,富力现金流净值已连续七年为负。

作为衡量短期偿债能力的重要指标,富力现金短债比不到1,短债超500亿,货币资金仅有398亿,资金缺口超百亿。

相比富力,万科的资金链则稳健得多。据一季报,万科持有货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703亿元,现金短债比超过2。

对此,富力有关人士表示,公司倾向于用资产负债率、流动比率、速动比率来衡量负债及偿债能力,截至2018年底,这三项分别为80.9%、1.53、0.44,均在安全范围内。

对一家销售超1400亿的房企而言,富力大幅减少拿地背后,是资金链的持续紧绷。-宋文辉 摄

富力提供的资料显示,公司2019年债券到期总额为245.5亿,其中1-6月内的均全额续期留存,合计176.5亿元,减少了短期偿债压力。

不过,“借新还旧”的游戏并未终结,新的债务还在增加。7月8日,富力公告显示,上半年公司新增借款320亿元,借款余额约为1952亿元,累计新增借款超过2018年末公司净资产的40%。

其中,境外优先票据、公司债及超短期融资券净增223亿元,占比69%,又一次动用了超短融。此前的2018年,富力超短期融资券82亿元,占比34.3%。

China Knowledge分析师何子扬表示,超短融是一种激进的加杠杆行为,意味着富力可能无法较好地筹集资金。

此外,去年平均借贷成本在6%以下的富力,今年不惜高成本融资。1月18日,富力公告拟发行一笔优先票据3亿美元,利率高达9.125%。

不断增加的债务和上升的杠杆率,带来了沉重的利息压力。财报显示,富力2018年总融资成本为52.12亿元,相比2017年的16.72亿元,暴增211.7%;今年还未公布该数据,但预计也不低。

错收万达酒店?

时光倒流十几年,2007年的富力,以161亿元的销售位列房企第四,仅次于万科、绿地和中海。

然而,由于公司战略的摇摆,富力的经营业绩起起伏伏,2008年重仓商业地产、2013年深入三四线,接连错失住宅市场发展的良机。

2017年,富力200亿收购万达酒店。在房企多元化转型背景下,富力想另辟蹊径,成为全球最大的豪华酒店资产拥有人,但却给公司带来沉重的资金压力。

2018年,富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元,同比下降60%;原因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少;净负债率也继续攀升至184%。

与此同时,增加的酒店带来更沉重的运营负担,酒店业务连续六年亏损且急剧扩大。2018年亏损4.59亿元,相比2017年的1.46亿元上涨214%。

今年7月初,富力跟随恒大、宝能入股华泰汽车,虽未提及具体的入股和投资金额,但这类“烧钱”投资显得不合时宜。

对此,易居智库中心研究总监严跃进表示,新能源汽车产业需要大量的资金,参与这类投资只会让富力的资金链更添压力。

从重仓商业地产,到深入三四线,再到收购万达酒店、投资新能源汽车,富力似乎一直在踏错市场和投资节奏;公司净负债率常年高企,经营性现金流也连续多年为负。

“双老板制”的后患

追本溯源,富力的问题还要回到公司制度本身。

在所有的房企中,富力实行罕见的“双老板制”——联席董事长制,李思廉和张力分别以32.43%、31.19%持股比例,位列公司第一、二大股东。

这种制度下的决策,取决于两人的平衡。李思廉曾表示,对于业务经营,“有一方坚持做,就做了;有一方坚持不做,就不做了。”

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,一般情况下,一家民营企业只有一个实际控制人。如果由两个人运作,那么该企业的方向、步骤以及资源的控制就会难以形成持续的经营战略。

从富力坚持重仓商业、写字楼、酒店来看,与香港出身的李思廉有直接关系,他主张利润为先,规模靠后,也想学港商持有物业的收租模式。

近年来富力重回销售规模增长,又似乎是内地背景的张力的主张占了上风。

此外,“双老板制”下很容易出现离心力。一方或双方难以为公司全部投入自己的精力、资源。

在富力之外,存在多家李思廉、张力个人或家族公司的影子。如张力之子张量旗下的公司实地地产,常被视作富力的关联公司。

启信宝及香港公司注册处信息显示,张量现为富力股东,持股比例0.62%;同时,他亦是实地地产董事长,及其母公司实地建设集团的董事。

实地是一家有着千亿野心的房企。未来,实地与富力之间是否存在同业竞争的问题,也是富力的一个潜在的观察点。

全员营销

在排名前30的千亿级房企中,净负债率常年高企的房地产公司,有恒大、融创、泰禾、富力、阳光城等,均为风格激进型房企。

2017年开始,恒大已暂停公开市场拿地;泰禾今年遭遇流动性困局,也几乎没有拿地。

在上海房地产资深人士宋会雍看来,富力作为行业比较靠前的公司,近年来也在冲规模,但突然不拿地,“这个反转让人觉得有点快”。

他认为,暂停拿地是富力非常时期所做的当机立断的动作。

国盛证券分析师刘郁指出,富力突然增大的压力来自短债。2014-2018年,公司净负债率持续上升,但2018年以来短债占比明显提高,其中包括很多境外发债。

随着下半年房企海外发债收紧,富力的再融资压力加大。

公司显然也认识到了这一点,除了减少拿地,还将销售回笼现金作为重中之重。

富力内部人士透露,集团下了必须完成今年销售目标的死令,要求各地区公司必须成立回款工作小组,提高回款效率。

2019年,富力协议销售目标定为1600亿元,较去年增长22%,截至7月,富力完成707亿元,占全年目标的44%。

历史上,富力曾有数次未能完成销售目标。刘郁称,为追求规模增长,且规避高价拿地,富力采取分散式下沉至三四线城市的策略,覆盖城市及地区多达96个,存在非核心城市销售不达预期的风险。

严跃进认为,富力应吸取教训,把握市场周期。当前应该对现有房源进行降价销售,快速回笼现金。

富力方面表示,对于一年内到期的债务,公司已做好相关的偿付资金安排计划;另外也有信心完成年度预售目标。

宋会雍认为,富力抓紧回笼资金,处理部分资产,现金流相对充裕之后,又去拿一些新项目,是很有可能的,“就像当年的万达一样”。

此前的业绩会上,李思廉称,富力将继续推进酒店融资,包括发行酒店资产包;2019年将致力于将各类可售资源转化为现金。

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