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千亿之后 正荣失速? 亟须改善的债务结构

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(原标题:千亿之后 正荣失速?)

成功登陆港交所之后,正荣地产去年又迈入千亿房企行列,可谓好事成双。然而之前风光无两的正荣地产近来却行船颇为不顺。7月下旬以来的十几个交易日中,正荣地产的股价已有10个交易日出现下跌。

对此外界分析,当前正荣股价疲软,显示出投资者对正荣业绩的担忧。虽然迈进千亿的正荣正试图通过规模降速、扩大融资以及组织架构调整等方式寻求降杠杆、提质量,但在上半年销售业绩和新增货值两项重要指标上的低迷表现,无疑给未来前景蒙上一层阴影。

股价波动

在7月下旬以来的十几个交易日中,正荣地产的股价在10个交易日中出现了下跌。这也是正荣上市以来罕见的股价连续下跌。截止到8月6日收盘,正荣股价已跌至4.41港元,接近上市以来的最低点。

对此外界认为,股价波动或许与7月底正荣地产完成配售股份有关。据7月30日公告显示,正荣成功配售2.44亿股股份,每股配售价4.95港元,完成融资11.99亿港元。本次配售股占扩大后已发行股本约5.6%。

但一位机构地产人士分析,扩股对股价的影响和波动通常是短暂的。股价的持续下跌,显示出资本市场对该股票信心明显不足。

统计显示,2019年上半年,正荣地产完成586亿元销售额,虽然达到历史最高值,但增长幅度却为历史的最低水平,比2018年上半年的581亿元销售额只增长了5亿元。正荣地产规模化扩张从2014年开始启动,据克而瑞的数据显示,2014-2016年连续三年间,正荣规模复合增长率超过35%,2014-2017年,增速更是达到近100%的规模,到2018年,正荣地产实现签约销售金额1080亿元,同比增长54%。

一位熟悉正荣的相关人士透露,虽然上半年业绩表现一般,但从行业推盘规律来看,下半年才是企业推盘的重点。预计今年正荣仍有机会完成年初制定的1300亿元销售目标。

“比销售业绩增速下降更令市场担忧的可能是正荣上半年在土地市场上的低迷表现。”一位市场观察人士分析,土地储备是一家公司的未来,该数据的大幅下降,不得不引起资本市场上的敏感。

亿翰智库发布的《2019年1-7月新增货值排行榜》,正荣地产新增货值为582.2亿元。该数据在2018年则为1309.9亿元。

对于销售增速和新增货值的“双降”,正荣地产方面表示,在千亿规模后,公司进入高质量发展期,强调规模、利润、杠杆之间的平衡,追求发展的高质量,不追求绝对速度。

亟须改善的债务结构

从业绩和土地储备来看,正荣似乎意在主动收缩。

对此,外界分析,此前冲击千亿时,正荣扩张迅猛,甚至可以说预支了部分企业财力,尤其是当下销售市场低迷的情况下,企业需要保证当前的资金安全。数据显示,正荣2014-2016年负债分别为418.55亿元、532.11亿元、777.69亿元。到了2017年,负债总额已高达941.97亿元。 正荣地产2018年半年报显示,截至2018年上半年,公司总负债1069.86亿元,其中短期负债260余亿元。

正荣地产也正在着力改善负债状况。截至2018年,正荣地产的净资产负债率从2017年的183.2%降至2018年的74%,已处于行业平均负债水平之下。但正荣地产的经营性现金流已连续两年为负,2016年为-26.64亿元,2017年为-42.39亿元。

此前正荣副总裁兼财务总监陈伟健曾表示,为改善盈利水平,希望今年融资成本降低到2017年的7.3%,甚至更低水平。

千亿之后如何落子

“没有规模就没有行业地位,没有行业地位就很难吸引优质资源、优秀人才。”正荣地产董事长黄仙枝在阐释千亿规模对企业的意义时分析。

在正荣的新三年计划里,规模之后,“高质量”的内容之一就是组织升级。组织架构调整上,正荣2019年提出“精总部,强区域”的方针,持续完善体系、制度,加大授权力度,以培育出更多的百亿级区域;总部层面,进行职能的整合。

对于下一步的发展,黄仙枝表示,做出准确的投资仍然至关重要。 据正荣地产2018年年报,正荣土储超70%位于一二线城市。2019年正荣提出全国化布局的“1+6+X战略”,把之前单一的核心城市升格为城市群,聚焦城市群中的“核心城市+都市圈+强三线”,释放出了强烈的“做强区域,深耕城市”的信号。

目前,正荣内部设立了一个专门团队,负责研究城市轮动以及相关城市数据的分析研究。

分析来看,正荣已进入城市需求相对稳定,抗风险能力较强。 “拿地要看大形势,看人口流入以及城市产业等多个维度。但宁肯错失一个机会,也不要做错一个决定。”黄仙枝表示。

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